Studio medico in affitto: permessi, zona, accesso, contratto

Prima di firmare

Un locale per uno studio medico deve offrire più di un ufficio. Il Comune deve consentirne l’uso come studio, i pazienti devono poter entrare senza gradini, in sala d’attesa nessuno deve sentire cosa si dice nella stanza accanto, e un apparecchio a raggi X richiede una licenza federale legata proprio a quel locale. La Sua autorizzazione personale all’esercizio della professione, invece, vale per tutto il Cantone, non per un indirizzo.

Sembra burocrazia, ma decide se nei locali presi in affitto potrà davvero curare i pazienti. E proprio questi punti non compaiono quasi mai negli annunci. A ottobre 2026 abbiamo esaminato sul nostro sito 2’090 annunci di uffici e spazi commerciali in 28 città. 132 indicano uno studio medico o una terapia come uso possibile. Ciò che rivelano, e ciò che tacciono, è il punto di partenza di questa guida per medici, fisioterapisti, psicoterapeuti e altre professioni sanitarie che affittano per la prima volta locali propri.

Cosa non dicono gli annunci per studi medici

Gli annunci descrivono ciò che si descrive facilmente: posizione, superficie, luce, parcheggi. Un ascensore è citato nel 61 per cento degli annunci per studi. Accessibile in sedia a rotelle, senza barriere o senza gradini compare solo nel 27 per cento. Non è una contraddizione: un ascensore da solo non rende accessibile un edificio, se davanti alla porta d’ingresso ci sono tre gradini o se la cabina è troppo piccola per una sedia a rotelle.

Il divario cresce man mano che ci si avvicina al lavoro vero e proprio dello studio. Un lavabo o un allacciamento idrico è citato in 19 annunci, e a volte si tratta solo del lavabo del WC. I raggi X compaiono una sola volta, come installazione possibile in una superficie al grezzo a San Gallo. Nessun annuncio parla di isolamento acustico, e nessuno dice se i locali sono autorizzati come studio. Queste domande deve porle Lei, e in un ordine preciso: prima le autorizzazioni, poi i locali, infine il contratto.

Quale autorizzazione serve per aprire uno studio?

Per il Suo studio Le serve un’autorizzazione all’esercizio della professione del Cantone in cui lavora. Lo prevedono l’art. 34 LPMed per medici, dentisti e chiropratici, l’art. 22 LPPsi per gli psicoterapeuti e l’art. 11 LPSan per fisioterapisti, ergoterapisti, dietisti, levatrici e altre professioni sanitarie. Conta l’esercizio «sotto la propria responsabilità professionale»: chi non è subordinato a nessuno sul piano professionale ha bisogno dell’autorizzazione, anche come dipendente di una Sagl.

L’autorizzazione è legata alla Sua persona. Vengono esaminati il diploma, l’affidabilità, la salute e le conoscenze linguistiche, non i locali. La Direzione della sanità del Cantone di Zurigo (in tedesco) accetta le domande al più presto tre mesi prima dell’inizio dell’attività, di regola evade una domanda completa in sei settimane e non consente di iniziare prima del rilascio. Gli indipendenti devono dimostrare di avere un’assicurazione di responsabilità civile professionale con una copertura di almeno 5 milioni di franchi.

Un indirizzo serve comunque. A Zurigo i medici devono notificare l’inizio e ogni trasferimento della loro attività, come pure ogni sede supplementare (§ 12 dell’ordinanza cantonale sulle professioni mediche, citato nel promemoria per i medici, in tedesco). Lo stesso vale per i fisioterapisti secondo il promemoria per la fisioterapia (in tedesco). Se si trasferisce in un altro Cantone, Le serve l’autorizzazione di quel Cantone. Chi ne ha già una adempie in linea di massima le condizioni anche lì (art. 36 cpv. 4 LPMed), e Zurigo lo verifica con una procedura semplificata e gratuita. Conti comunque qualche settimana.

L’ammissione alla cassa malati è un ostacolo a sé

Se vuole fatturare a carico dell’assicurazione di base, Le serve anche un’ammissione come fornitore di prestazioni, sempre rilasciata dal Cantone. Per i medici, dal 2021 si aggiunge una particolarità: i Cantoni limitano, in uno o più campi di specializzazione o in determinate regioni, il numero di medici che lavorano nel settore ambulatoriale a carico dell’assicurazione di base (art. 55a LAMal). Raggiunto il numero massimo, non ci sono nuove ammissioni. Zurigo scrive sulla sua pagina dedicata all’ammissione (in tedesco) che l’ordinanza in materia è in fase di elaborazione.

Per l’affitto questo significa: non firmi un contratto di dieci anni prima di sapere se otterrà l’ammissione in quel Cantone e nella Sua specializzazione. Senza ammissione, l’assicurazione di base non paga le Sue fatture. Ma ciò che vale per la persona non vale automaticamente per una società.

Quando l’autorizzazione dipende dai locali

Non appena a gestire lo studio non è più Lei, ma la Sua Sagl o SA, entrano in gioco i locali. A Zurigo ogni persona giuridica che fornisce a proprio nome prestazioni mediche ambulatoriali ha bisogno di un’autorizzazione d’esercizio come istituzione medica ambulatoriale. Il promemoria della Direzione della sanità (in tedesco) è molto concreto: in base alla legge sui disabili, i locali, compreso l’accesso all’edificio e allo studio, devono essere adatti alle persone con disabilità, cioè accessibili in sedia a rotelle. Alla domanda vanno allegate le piante con i locali indicati secondo la loro funzione e una descrizione di come possono arrivarci i mezzi di soccorso.

Ogni sede deve essere coperta da questa autorizzazione. Chi apre, trasferisce o chiude una sede deve notificarlo prima per scritto e ottenerne l’approvazione. Secondo la pagina dedicata alla domanda (in tedesco), l’esame dura da sei a otto settimane, di principio non esiste un’autorizzazione retroattiva, e chi gestisce intenzionalmente un’istituzione senza autorizzazione rischia una multa fino a 50’000 franchi. Firmare un contratto che decorre dal 1° del mese e aprire il giorno 2 non è quindi possibile.

Per altre professioni le regole sono diverse. La legge zurighese sulla sanità non prevede un’autorizzazione d’esercizio per le organizzazioni di fisioterapia. Se una simile società vuole fatturare all’assicurazione di base, deve però definire il proprio raggio d’attività geografico e disporre delle installazioni necessarie (art. 52 OAMal, citato nel promemoria per la fisioterapia). Per gli psicoterapeuti conta il numero di stanze: chi lavora sotto vigilanza deve farlo nei locali dello studio della persona autorizzata, che di regola deve essere presente, come indica il promemoria zurighese per la psicoterapia (in tedesco). Chi vuole assumere psicoterapeuti in perfezionamento ha quindi bisogno di stanze per loro nello stesso luogo.

I Cantoni regolano la materia in modo diverso. Chieda quindi all’autorità sanitaria del Suo Cantone se per la Sua forma giuridica serve un’autorizzazione d’esercizio e che cosa esige riguardo ai locali. Poi chieda al Comune se quei locali possono davvero ospitare uno studio.

Uno studio può stare in zona residenziale?

In molti casi sì, ma entro certi limiti e spesso solo con una licenza. Se un uso è ammesso lo decide la zona che il Comune ha assegnato al fondo. La Città di Zurigo lo riassume così nelle sue risposte sulla procedura di licenza edilizia (in tedesco): le zone residenziali servono anzitutto all’abitazione, le attività poco moleste sono ammesse, i locali di lavoro possono occupare al massimo un terzo della superficie abitativa. Dove vige inoltre una quota abitativa, una parte minima della superficie deve restare destinata ad abitazioni, verificata fondo per fondo; quanto sia alta lo mostra la consultazione del catasto. Uno studio in un appartamento al terzo piano può quindi fallire per una regola che con il Suo studio non ha nulla a che fare.

Ancora più importante: anche senza alcuna trasformazione, il passaggio a studio può richiedere una licenza edilizia. Tra gli esempi di cambiamenti di destinazione soggetti a licenza, la Città di Zurigo cita espressamente «Arztpraxis statt Büro», cioè uno studio medico al posto di un ufficio. Per il vicinato cambiano parecchie cose: pazienti che vanno e vengono, taxi che si fermano, orari diversi da quelli di un ufficio. A Zurigo una domanda ordinaria resta in pubblicazione per 20 giorni, e i vicini possono opporsi. Su zona e cambiamento di destinazione trova di più nel nostro articolo su magazzini e laboratori.

Chieda quindi per scritto al locatore per quale uso sono autorizzati i locali. Se la risposta è ufficio, metta in conto una domanda di costruzione e chiarisca prima della firma chi la inoltra e chi la paga. E non appena una domanda di costruzione è in corso, si pone anche la questione dell’accesso.

Senza gradini fino alla sala di trattamento

La legge sui disabili non obbliga a trasformare locali esistenti senza motivo. Per le costruzioni accessibili al pubblico si applica quando, dal 2004, viene rilasciata una licenza per costruire o per rinnovare le parti accessibili al pubblico. Per uno studio ciò ha due conseguenze. Se trasforma e Le serve una licenza, deve aspettarsi oneri riguardo all’accesso. C’è però un limite: se l’adeguamento costa più del 5 per cento del valore assicurativo dell’edificio o più del 20 per cento delle spese di rinnovo, l’autorità o il giudice non lo ordina (art. 12 LDis). E chi apre a Zurigo uno studio in forma di Sagl deve comunque garantire l’accesso in sedia a rotelle per ottenere l’autorizzazione d’esercizio.

Per le nuove costruzioni e le trasformazioni il riferimento è la norma SIA 500 «Costruzioni senza ostacoli», che il Suo architetto o il servizio cantonale di consulenza per la costruzione senza ostacoli conoscono. Per la visita basta un criterio più semplice. L’organizzazione per persone con disabilità Procap ha fissato sei requisiti minimi (in tedesco) per gli appartamenti esistenti, e valgono anche come primo test per uno studio:

• accesso senza gradini dalla strada fino alla porta d’ingresso
• cabina dell’ascensore larga 1,10 m e profonda 1,40 m, porta di 80 cm
• nessun gradino all’interno dei locali, più piani collegati da un ascensore
• corridoi larghi almeno 1,20 m
• porte larghe almeno 80 cm e senza soglia
• un WC con doccia di almeno 1,65 per 1,80 m o con vasca di 1,70 per 2,20 m

Porti con sé un metro pieghevole. Un ascensore citato nell’annuncio non è ancora un ascensore per una sedia a rotelle: Procap accetta una cabina di 1,0 per 1,25 m solo eccezionalmente negli edifici vecchi. Per uno studio di fisioterapia è il punto più importante di tutta la visita. Per la psicoterapia e la consulenza conta invece un altro aspetto.

Isolamento acustico e segreto professionale

Ciò che i pazienti dicono nel Suo studio è protetto dal diritto penale. Medici, dentisti, psicologi, fisioterapisti, ergoterapisti, levatrici e i loro ausiliari che rivelano un segreto loro confidato sono puniti, a querela di parte, con una pena detentiva sino a tre anni o con una pena pecuniaria (art. 321 CP). Tra gli ausiliari rientra per esempio l’assistente di studio medico all’accettazione. La legge sulla protezione dei dati esige inoltre provvedimenti tecnici e organizzativi adeguati al rischio (art. 8 LPD).

Punibile è la rivelazione, non la parete sottile. Ma una parete attraverso cui in sala d’attesa si capisce ogni parola della sala di terapia rende difficile rispettare il segreto nella pratica quotidiana, e i pazienti se ne accorgono presto. Negli uffici riconvertiti faccia attenzione alle pareti leggere che non arrivano fino alla soletta, alle porte senza guarnizione, ai canali di ventilazione in comune e a un’accettazione dove il paziente successivo sente tutto.

Durante la visita faccia un test semplice: una persona parla a voce normale nella futura sala di trattamento, l’altra ascolta nel corridoio e nella stanza accanto. Chieda di che materiale sono le pareti divisorie e se può installare porte fonoisolanti o una controparete. Modifiche di questo tipo richiedono il consenso scritto del locatore (art. 260a CO). Una parte degli annunci sul nostro sito offre solo una singola stanza in uno studio esistente. In quel caso chiarisca anche chi vede appuntamenti e nomi all’accettazione comune. Per chi lavora con le radiazioni, le pareti pongono un problema ancora più serio.

Raggi X: una licenza che scade con il trasloco

Un apparecchio a raggi X può essere installato e messo in esercizio solo dopo che l’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP) ha rilasciato la licenza. Secondo l’ordinanza sulla radioprotezione, l’UFSP è l’autorità preposta al rilascio delle licenze (art. 11 ORaP), e una licenza vale al massimo dieci anni. Alla domanda vanno allegati i piani di costruzione per la schermatura della sala radiologica e i relativi calcoli. Di regola aiuta in questo la ditta fornitrice dell’apparecchio.

Per l’affitto conta l’ultimo paragrafo. La pagina dell’UFSP precisa che la licenza scade in caso di cambiamenti come il trasloco dello studio medico o la «modifica della posizione dell’impianto». Anche spostare l’apparecchio in un’altra stanza dello stesso studio basta quindi a farla scadere. Senza nuova licenza la ditta fornitrice non può installarlo. Chi rileva o allestisce uno studio medico o dentistico con raggi X pianifica quindi la domanda prima dell’inizio della locazione, non dopo.

Nel contratto la schermatura rientra tra le trasformazioni. Se il calcolo richiede una radioprotezione edilizia su pareti o porte, alla fine questa resta nell’edificio oppure viene rimossa a Sue spese. Stabilisca prima quale delle due soluzioni vale. Gli apparecchi pesanti caricano inoltre il pavimento. Chieda il carico utile ammesso prima di ordinare un apparecchio.

Cosa deve contenere il contratto di locazione di uno studio

Un contratto di locazione commerciale regola durata, pigione, garanzia e spese accessorie, e per questo valgono le regole del nostro articolo sul contratto di locazione commerciale. Uno studio ha però bisogno anche di alcune clausole proprie.

L’uso. Il locatore deve consegnare e mantenere i locali in uno stato idoneo all’uso cui sono destinati, e per i locali commerciali il contratto non può derogarvi a svantaggio del conduttore (art. 256 CO). L’uso previsto risulta dal contratto. Non scriva quindi «ufficio» o «servizi», ma «studio di medicina generale con laboratorio» o «studio di fisioterapia con sala d’allenamento».

La condizione. Subordini il contratto all’ottenimento delle autorizzazioni necessarie. Una frase come questa basta come punto di partenza per la trattativa:

Il contratto è subordinato alla condizione che la licenza edilizia per l’uso come studio medico, l’autorizzazione all’esercizio della professione e l’ammissione del conduttore all’assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie siano rilasciate con decisione cresciuta in giudicato entro il 31 marzo 2027. Il locatore firma la domanda di costruzione. Se la condizione non si avvera, il contratto decade senza spese per le parti.

Le installazioni. Lavabi in ogni sala di trattamento, prese supplementari, isolamento acustico e schermatura sono modifiche che il locatore deve autorizzare per scritto. Se ha dato il consenso, può esigere il ripristino solo se ciò è stato pattuito per scritto (art. 260a CO). Annoti in un elenco cosa installa, chi paga e cosa può restare alla fine.

La targa. Uno studio vive del fatto di essere trovato. Concordi il diritto di affiggere una targa all’ingresso dell’edificio, nell’ascensore e alla porta. Per il contenuto, alle professioni mediche universitarie si applicano le regole federali sulla pubblicità: deve essere oggettiva, né ingannevole né importuna (art. 40 LPMed). A Zurigo la targa di un’istituzione ambulatoriale deve inoltre indicare l’ente responsabile e le persone responsabili.

Condividere e cedere. Chi affitta singole stanze a colleghi a giornata ha bisogno, per questa sublocazione, del consenso del locatore, che può negarlo solo per i motivi previsti dalla legge (art. 262 CO). E chi un giorno vuole vendere lo studio può trasferire la locazione al successore con il consenso scritto del locatore, che può negarlo solo per motivi gravi (art. 263 CO). Lei resta poi solidalmente responsabile fino alla fine del contratto o fino a quando potrebbe essere disdetto, ma al massimo per due anni.

Concorrenza nello stabile. Se il locatore possa affittare il piano di sopra a un secondo studio della Sua specializzazione, il diritto di locazione non lo dice espressamente. Se vuole escluderlo, inserisca nel contratto una clausola di esclusiva.

L’IVA. Le cure mediche prestate da medici, psicoterapeuti, fisioterapisti e altre professioni sanitarie con la relativa autorizzazione sono escluse dall’IVA (art. 21 LIVA). Sulla pigione per questa attività non può quindi dedurre l’IVA come imposta precedente. Se il locatore opta per l’imposizione, paga l’imposta per intero. Cosa significa in franchi lo spiega il nostro articolo sull’opzione IVA.

L’ordine da seguire

Prima di parlare di colori e mobili, chiarisca quattro cose, meglio per scritto. Primo, con l’autorità sanitaria del Cantone: per la Sua forma giuridica serve un’autorizzazione d’esercizio, e nella Sua specializzazione esiste un numero massimo? Secondo, con il locatore: per quale uso sono autorizzati i locali? Terzo, durante la visita: metro pieghevole per porte, corridoio e ascensore, una conversazione attraverso la parete, uno sguardo all’accettazione. Quarto, nel contratto: uso, condizione, installazioni e targa. Chi fa radiografie inoltra nel frattempo la domanda all’UFSP.

Per cercare: sul nostro sito i locali per studi si trovano sia tra gli uffici sia tra gli spazi commerciali. Per Zurigo conviene guardare entrambe le liste, gli spazi commerciali e gli uffici:

A Berna, a ottobre 2026, diversi annunci nel centro storico e vicino alla stazione offrivano superfici espressamente come ufficio o studio:

A Basilea, nello stesso periodo, uno stabile nella Aeschenvorstadt offriva superfici per uffici e studi, in parte con lavabi. I locali vengono consegnati al grezzo se Lei non riprende l’allestimento esistente con pareti leggere. In quel caso progetta Lei le stanze, e tutte le domande di questo articolo sono nelle Sue mani fin dall’inizio.