Praxisraum mieten: Bewilligungen, Zone, Zugang, Vertrag

Bevor Sie zusagen

Ein Praxisraum muss mehr können als ein Büro. Die Gemeinde muss die Nutzung als Praxis erlauben, Patientinnen müssen stufenlos hineinkommen, im Wartezimmer darf niemand hören, was nebenan gesagt wird, und ein Röntgengerät braucht eine Bewilligung des Bundes, die an genau diesem Raum hängt. Ihre persönliche Berufsbewilligung dagegen gilt für den ganzen Kanton, nicht für eine Adresse.

Das klingt nach Papierkram, entscheidet aber, ob Sie in den gemieteten Räumen überhaupt behandeln dürfen. Und genau diese Punkte stehen fast nie im Inserat. Wir haben im Oktober 2026 auf unserer Seite 2’090 Büro- und Gewerbeinserate aus 28 Städten durchgesehen. 132 davon nennen eine Praxis oder Therapie als mögliche Nutzung. Was sie verraten und was nicht, ist der Ausgangspunkt dieses Ratgebers für Ärztinnen, Physiotherapeuten, Psychotherapeutinnen und andere Gesundheitsberufe, die zum ersten Mal eigene Räume mieten.

Was Praxisinserate verschweigen

Inserate beschreiben, was sich leicht beschreiben lässt: Lage, Fläche, Licht, Parkplätze. Ein Lift wird in 61 Prozent der Praxisinserate erwähnt. Rollstuhlgängig, barrierefrei oder stufenlos nennen nur 27 Prozent. Das ist kein Widerspruch, denn ein Lift allein macht ein Haus noch nicht zugänglich, wenn vor der Haustür drei Stufen liegen oder die Kabine zu klein für einen Rollstuhl ist.

Die Lücke wird grösser, je näher es an die eigentliche Praxisarbeit geht. Ein Lavabo oder einen Wasseranschluss erwähnen 19 Inserate, und manchmal ist damit nur das Lavabo im WC gemeint. Röntgen kommt ein einziges Mal vor, als mögliche Installation in einer Fläche im Rohbau in St. Gallen. Schallschutz nennt kein einziges Inserat, und keines sagt, ob die Räume für eine Praxis bewilligt sind. Diese Fragen müssen Sie selbst stellen, und zwar in einer bestimmten Reihenfolge: zuerst die Bewilligungen, dann die Räume, dann der Vertrag.

Welche Bewilligung brauchen Sie für eine eigene Praxis?

Für die eigene Praxis brauchen Sie eine Berufsausübungsbewilligung des Kantons, in dem Sie arbeiten. So steht es für Ärztinnen, Zahnärzte und Chiropraktoren in Art. 34 MedBG, für Psychotherapeutinnen in Art. 22 PsyG und für Physiotherapeuten, Ergotherapeutinnen, Ernährungsberater, Hebammen und weitere Gesundheitsberufe in Art. 11 GesBG. Massgebend ist die «eigene fachliche Verantwortung»: Wer niemandem fachlich unterstellt ist, braucht die Bewilligung, auch als Angestellte einer GmbH.

Die Bewilligung hängt an Ihrer Person. Geprüft werden Diplom, Vertrauenswürdigkeit, Gesundheit und Sprachkenntnisse, nicht die Räume. Die Gesundheitsdirektion Zürich nimmt Gesuche frühestens drei Monate vor dem Start an, bearbeitet ein vollständiges Gesuch in der Regel in sechs Wochen und erlaubt keinen Start vor der Bewilligung. Selbstständige weisen eine Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 5 Millionen Franken Deckung nach.

Ganz ohne Adresse geht es trotzdem nicht. In Zürich müssen Ärztinnen die Aufnahme und jede Verlegung ihrer Tätigkeit melden, ebenso jeden weiteren Standort (§ 12 MedBV, zitiert im Merkblatt Medizin). Für Physiotherapeuten gilt dasselbe nach dem Merkblatt Physiotherapie. Ziehen Sie in einen anderen Kanton, brauchen Sie dessen Bewilligung. Wer schon eine hat, erfüllt die Voraussetzungen dort grundsätzlich auch (Art. 36 Abs. 4 MedBG), und Zürich prüft das in einem vereinfachten, kostenlosen Verfahren. Ein paar Wochen sollten Sie trotzdem einplanen.

Die Zulassung zur Krankenkasse ist eine eigene Hürde

Wer über die Grundversicherung abrechnen will, braucht zusätzlich eine Zulassung als Leistungserbringer, ebenfalls beim Kanton. Für Ärztinnen und Ärzte kommt seit 2021 eine Besonderheit dazu: Die Kantone beschränken in einem oder mehreren Fachgebieten oder in bestimmten Regionen die Zahl der Ärzte, die ambulant zulasten der Grundversicherung arbeiten (Art. 55a KVG). Ist die Höchstzahl erreicht, gibt es keine neue Zulassung. Zürich schreibt auf seiner Seite zur Zulassung, die Verordnung dazu werde zurzeit erarbeitet.

Für die Miete heisst das: Unterschreiben Sie keinen Vertrag über zehn Jahre, bevor Sie wissen, ob Sie in diesem Kanton und in Ihrem Fachgebiet zugelassen werden. Ohne Zulassung übernimmt die Grundversicherung Ihre Rechnungen nicht. Was für die Person gilt, gilt aber nicht automatisch für eine Firma.

Wann die Bewilligung an den Räumen hängt

Sobald nicht Sie selbst, sondern Ihre GmbH oder AG die Praxis führt, kommen die Räume ins Spiel. In Zürich braucht jede juristische Person, die ambulante ärztliche Leistungen in ihrem Namen erbringt, eine Betriebsbewilligung als ambulante ärztliche Institution. Das Merkblatt der Gesundheitsdirektion wird dabei sehr konkret: Die Räume, einschliesslich des Zugangs zum Gebäude und zur Praxis, müssen gestützt auf das Behindertengleichstellungsgesetz behindertengerecht beziehungsweise rollstuhlgängig sein. Zum Gesuch gehören Grundrisspläne mit beschrifteten Funktionsräumen und eine Darlegung, wie der Rettungsdienst zufahren kann.

Jeder Standort muss von dieser Bewilligung erfasst sein. Wer einen Standort eröffnet, verlegt oder schliesst, muss das vorher schriftlich zur Genehmigung melden. Die Bearbeitung dauert laut der Gesuchseite sechs bis acht Wochen, eine rückwirkende Bewilligung gibt es grundsätzlich nicht, und wer eine Institution vorsätzlich ohne Bewilligung betreibt, riskiert eine Busse bis 50’000 Franken. Ein Mietbeginn am 1. des Monats und eine Eröffnung am 2. gehen deshalb nicht zusammen.

Für andere Berufe ist es anders geregelt. Eine Betriebsbewilligung für Organisationen der Physiotherapie sieht das Zürcher Gesundheitsgesetz nicht vor. Will eine solche Firma über die Grundversicherung abrechnen, muss sie aber ihren örtlichen Tätigkeitsbereich festlegen und über die nötigen Einrichtungen verfügen (Art. 52 KVV, zitiert im Merkblatt Physiotherapie). Bei Psychotherapeutinnen zählt die Raumzahl: Wer unter Aufsicht arbeitet, muss das in den Praxisräumen der bewilligten Person tun, und diese muss in der Regel anwesend sein, so das Zürcher Merkblatt Psychotherapie. Wer Weiterbildungskandidaten anstellen will, braucht also Räume für sie am selben Ort.

Die Kantone regeln das unterschiedlich. Fragen Sie deshalb bei der Gesundheitsdirektion Ihres Kantons nach, ob es für Ihre Rechtsform eine Betriebsbewilligung braucht und was sie über die Räume verlangt. Und fragen Sie danach die Gemeinde, ob die Räume überhaupt eine Praxis sein dürfen.

Darf eine Praxis in die Wohnzone?

Oft ja, aber nur in Grenzen und häufig erst mit einer Bewilligung. Ob eine Nutzung erlaubt ist, entscheidet die Zone, die die Gemeinde für das Grundstück festgelegt hat. Die Stadt Zürich fasst es in ihren Antworten zum Baubewilligungsverfahren so zusammen: Wohnzonen dienen in erster Linie dem Wohnen, wenig störende Betriebe sind erlaubt, Arbeitsräume dürfen höchstens einen Drittel der Wohnfläche ausmachen. Wo zusätzlich ein Wohnanteil gilt, muss ein Mindestanteil der Fläche Wohnungen bleiben, nachgewiesen für jedes Grundstück einzeln; wie hoch er ist, zeigt die Katasterauskunft. Eine Praxis in einer Wohnung im dritten Stock kann also an einer Regel scheitern, die mit Ihrer Praxis gar nichts zu tun hat.

Wichtiger noch: Auch ohne jeden Umbau kann der Wechsel zur Praxis eine Baubewilligung brauchen. Die Stadt Zürich nennt als Beispiele für bewilligungspflichtige Nutzungsänderungen ausdrücklich «Arztpraxis statt Büro». Für die Nachbarschaft ändert sich einiges: Patientinnen kommen und gehen, Taxis halten, die Öffnungszeiten sind andere als in einem Büro. Ein ordentliches Gesuch liegt in Zürich 20 Tage öffentlich auf, und die Nachbarn können sich wehren. Mehr zu Zone und Nutzungsänderung steht im Beitrag über Lager und Werkstatt.

Fragen Sie die Vermieterin daher schriftlich, für welche Nutzung die Räume bewilligt sind. Lautet die Antwort Büro, rechnen Sie mit einem Baugesuch, und klären Sie vor der Unterschrift, wer es einreicht und bezahlt. Und sobald ein Baugesuch läuft, stellt sich auch die Frage nach dem Zugang.

Stufenlos bis ins Behandlungszimmer

Das Behindertengleichstellungsgesetz verlangt nicht, dass bestehende Räume ohne Anlass umgebaut werden. Es greift bei öffentlich zugänglichen Bauten dann, wenn seit 2004 eine Bewilligung für den Bau oder für die Erneuerung der öffentlich zugänglichen Bereiche erteilt wird. Für eine Praxis hat das zwei Folgen. Wer umbaut und dafür eine Bewilligung braucht, muss mit Auflagen zum Zugang rechnen. Eine Grenze gibt es: Kostet die Anpassung mehr als 5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts oder mehr als 20 Prozent der Erneuerungskosten, ordnen Behörde oder Gericht sie nicht an (Art. 12 BehiG). Und wer eine GmbH-Praxis in Zürich eröffnet, braucht die Rollstuhlgängigkeit ohnehin für die Betriebsbewilligung.

Der Massstab für Neu- und Umbauten ist die Norm SIA 500 «Hindernisfreie Bauten». Ihre Architektin oder die kantonale Fachstelle für hindernisfreies Bauen kennt sie. Für die Besichtigung genügt ein einfacherer Massstab. Die Behindertenorganisation Procap hat sechs Mindestanforderungen für bestehende Wohnungen festgelegt, und sie taugen auch als erster Test für eine Praxis:

• stufenloser Zugang von der Strasse bis zur Eingangstür
• Liftkabine 1,10 m breit und 1,40 m tief, Tür 80 cm
• keine Stufen innerhalb der Räume, mehrere Geschosse mit einem Lift verbunden
• Korridore mindestens 1,20 m breit
• Türen mindestens 80 cm breit und ohne Schwelle
• ein WC mit Dusche von mindestens 1,65 auf 1,80 m oder mit Bad von 1,70 auf 2,20 m

Nehmen Sie einen Doppelmeter mit. Ein Lift, der im Inserat steht, ist noch kein Lift für einen Rollstuhl: Eine Kabine von 1,0 auf 1,25 m lässt Procap nur in Altbauten ausnahmsweise gelten. Für eine Physiotherapie ist das der wichtigste Punkt der ganzen Besichtigung. Für Psychotherapie und Beratung zählt dagegen ein anderer.

Schallschutz und Berufsgeheimnis

Was Patientinnen in Ihrer Praxis sagen, ist strafrechtlich geschützt. Ärzte, Zahnärztinnen, Psychologen, Physiotherapeutinnen, Ergotherapeuten, Hebammen und ihre Hilfspersonen, die ein anvertrautes Geheimnis offenbaren, werden auf Antrag mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 321 StGB). Hilfspersonen sind zum Beispiel die medizinische Praxisassistentin am Empfang. Das Datenschutzgesetz verlangt dazu technische und organisatorische Massnahmen, die dem Risiko angemessen sind (Art. 8 DSG).

Strafbar ist das Offenbaren, nicht die dünne Wand. Aber eine Wand, durch die man im Wartezimmer jedes Wort aus dem Therapieraum versteht, macht Ihre Schweigepflicht im Alltag schwer haltbar, und Patientinnen merken das schnell. Achten Sie in umgenutzten Büros auf Leichtbauwände, die nicht bis zur Rohdecke reichen, auf Türen ohne Dichtung, gemeinsame Lüftungskanäle und einen Empfang, an dem die nächste Patientin mithört.

Machen Sie bei der Besichtigung einen einfachen Test: Eine Person spricht im künftigen Behandlungsraum in normaler Lautstärke, die andere hört im Korridor und im Raum daneben zu. Fragen Sie, woraus die Trennwände bestehen und ob Sie Schallschutztüren oder eine Vorsatzschale einbauen dürfen. Solche Änderungen brauchen die schriftliche Zustimmung der Vermieterin (Art. 260a OR). Ein Teil der Inserate auf unserer Seite bietet nur einen einzelnen Raum in einer bestehenden Praxis an. Dort klären Sie zusätzlich, wer am gemeinsamen Empfang Termine und Namen sieht. Wer mit Strahlen arbeitet, hat ein noch strengeres Thema in den Wänden.

Röntgen: eine Bewilligung, die beim Umzug erlischt

Ein Röntgengerät dürfen Sie erst einrichten und betreiben, wenn das Bundesamt für Gesundheit (BAG) es bewilligt hat. Das BAG ist nach der Strahlenschutzverordnung die Bewilligungsbehörde (Art. 11 StSV), und eine Bewilligung gilt höchstens zehn Jahre. Zum Gesuch gehören Strahlenschutz-Baupläne des Röntgenraums und Berechnungen der Abschirmung. Dabei hilft in der Regel die Lieferfirma des Geräts.

Für die Miete ist der letzte Absatz entscheidend. Die Seite des BAG hält fest, dass die Bewilligung beim Umzug der Anlage erlischt, «sowohl innerhalb der Praxis als auch bei Umzug der Praxis». Ohne neue Bewilligung darf die Lieferfirma das Gerät nicht installieren. Wer eine Zahnarzt- oder Arztpraxis mit Röntgen übernimmt oder neu einrichtet, plant also das Gesuch vor dem Mietbeginn ein, nicht danach.

Im Vertrag gehört die Abschirmung zu den Umbauten. Verlangt die Berechnung einen baulichen Strahlenschutz an Wänden oder Türen, bleibt er am Ende entweder im Haus oder wird auf Ihre Kosten entfernt. Regeln Sie vorher, was gilt. Schwere Geräte belasten ausserdem den Boden. Fragen Sie nach der zulässigen Nutzlast, bevor Sie ein Gerät bestellen.

Was in den Mietvertrag einer Praxis gehört

Ein Geschäftsmietvertrag regelt Laufzeit, Mietzins, Kaution und Nebenkosten, und dafür gelten die Regeln aus unserem Beitrag über den Gewerbe-Mietvertrag. Eine Praxis braucht darüber hinaus einige eigene Klauseln.

Der Zweck. Die Vermieterin muss die Räume in einem Zustand übergeben und erhalten, der zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, und bei Geschäftsräumen kann der Vertrag das nicht zu Ihrem Nachteil ändern (Art. 256 OR). Was vorausgesetzt ist, ergibt sich aus dem Vertrag. Schreiben Sie deshalb nicht «Büro» oder «Dienstleistung», sondern «Arztpraxis für Allgemeinmedizin mit Labor» oder «Praxis für Physiotherapie mit Trainingsraum».

Die Bedingung. Machen Sie den Vertrag davon abhängig, dass Sie die nötigen Bewilligungen bekommen. Ein Satz wie dieser genügt als Ausgangspunkt für die Verhandlung:

Der Vertrag steht unter der Bedingung, dass die Baubewilligung für die Nutzung als Arztpraxis sowie die Berufsausübungsbewilligung und die Zulassung der Mieterin zur obligatorischen Krankenpflegeversicherung bis zum 31. März 2027 rechtskräftig erteilt sind. Die Vermieterin unterzeichnet das Baugesuch. Tritt die Bedingung nicht ein, fällt der Vertrag ohne Kostenfolge dahin.

Der Ausbau. Lavabos in jedem Behandlungsraum, zusätzliche Steckdosen, Schallschutz und Abschirmung sind Änderungen, die Ihre Vermieterin schriftlich bewilligen muss. Hat sie zugestimmt, kann sie den Rückbau nur verlangen, wenn das schriftlich vereinbart ist (Art. 260a OR). Halten Sie in einer Liste fest, was Sie einbauen, wer zahlt und was am Ende bleiben darf.

Das Schild. Eine Praxis lebt davon, dass man sie findet. Vereinbaren Sie das Recht auf ein Schild am Hauseingang, im Lift und an der Tür. Inhaltlich gelten für Medizinalpersonen die Werberegeln des Bundes: Werbung muss objektiv sein und darf weder irreführend noch aufdringlich sein (Art. 40 MedBG). In Zürich muss das Schild einer ambulanten Institution zudem die Trägerschaft und die verantwortlichen Personen nennen.

Teilen und weitergeben. Wer einzelne Räume tageweise an Kolleginnen vergibt, braucht für diese Untermiete die Zustimmung der Vermieterin, die sie nur aus den Gründen im Gesetz verweigern darf (Art. 262 OR). Und wer die Praxis einmal verkaufen will, kann den Vertrag mit schriftlicher Zustimmung auf die Nachfolgerin übertragen, die die Vermieterin nur aus wichtigem Grund verweigern darf (Art. 263 OR). Sie haften danach noch mit, bis der Vertrag endet oder gekündigt werden könnte, höchstens aber zwei Jahre.

Konkurrenz im Haus. Ob die Vermieterin den Stock darüber an eine zweite Praxis Ihrer Fachrichtung vermieten darf, regelt das Mietrecht nicht ausdrücklich. Wollen Sie das ausschliessen, schreiben Sie eine Konkurrenzklausel in den Vertrag.

Die Mehrwertsteuer. Heilbehandlungen von Ärztinnen, Psychotherapeuten, Physiotherapeutinnen und anderen Gesundheitsberufen mit Berufsausübungsbewilligung sind von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 MWSTG). Auf der Miete für diese Tätigkeit können Sie die Steuer deshalb nicht als Vorsteuer zurückholen. Optiert die Vermieterin, zahlen Sie die Steuer voll. Was das in Franken bedeutet, steht im Beitrag über die Mehrwertsteuer-Option.

In dieser Reihenfolge vorgehen

Bevor Sie über Farben und Möbel reden, klären Sie vier Dinge, am besten schriftlich. Erstens bei der Gesundheitsdirektion: Brauchen Sie in Ihrer Rechtsform eine Betriebsbewilligung, und gibt es in Ihrem Fachgebiet eine Höchstzahl? Zweitens bei der Vermieterin: Für welche Nutzung sind die Räume bewilligt? Drittens bei der Besichtigung: Doppelmeter für Türen, Korridor und Lift, ein Gespräch durch die Wand, ein Blick auf den Empfang. Viertens im Vertrag: Zweck, Bedingung, Ausbau und Schild. Wer röntgt, legt das Gesuch beim BAG dazwischen.

Wer suchen will: Praxisräume stehen auf unserer Seite sowohl unter den Büros als auch unter den Gewerbeflächen. Für Zürich lohnt sich der Blick in beide Listen, die Gewerbeflächen und die Büros:

In Bern boten im Oktober 2026 mehrere Inserate in der Altstadt und beim Bahnhof Flächen ausdrücklich als Büro oder Praxis an:

In Basel bot zur selben Zeit ein Haus an der Aeschenvorstadt Büro- und Praxisflächen an, «teilweise» mit Lavabos. Übergeben wird dort im Rohbau, wenn Sie den bestehenden Ausbau mit Leichtbauwänden nicht übernehmen. Dann planen Sie die Räume selbst, und alle Fragen dieses Beitrags liegen von Anfang an bei Ihnen.