Lager mieten in der Schweiz 2026: Preise, Zone, Lärm, Boden

Vor der Besichtigung

Ein Lager kostet in der Schweiz im Median 100 bis 160 Franken pro Quadratmeter und Jahr, je nach Grösse. Das zeigt unsere Auswertung von 224 Inseraten auf unserer Seite vom Oktober 2026. Kleine Kellerabteile sind pro Quadratmeter teurer als mittlere Flächen. Ob der Raum zu Ihnen passt, entscheidet aber weniger der Preis als vier Fragen: Lässt die Zone Ihren Betrieb zu, braucht die neue Nutzung eine Bewilligung, halten Sie die Lärmwerte ein, und trägt der Boden Ihre Ware?

Wer nach einem Lager sucht, findet vor allem Inserate: ein Kellerabteil hier, eine Halle mit Rampe dort, jedes mit eigenem Preis. Was in keinem Inserat steht, ist die Frage, ob aus dem Lager auch eine Werkstatt werden darf. Wir haben dafür 224 Inserate für Lagerräume auf unserer Seite ausgewertet, zwei Entscheide aus Bern und Appenzell Ausserrhoden gelesen und die Regeln aus Raumplanungs-, Umwelt- und Arbeitsrecht zusammengetragen. Was für den Mietvertrag selbst gilt, von der Kündigungsfrist bis zur Kaution, steht in unserem Beitrag zum Mietvertrag für Gewerberaum.

Was ein Lager pro Quadratmeter kostet

Für kleine Räume nennen Inserate eine Monatsmiete, für grosse oft einen Satz pro Quadratmeter und Jahr. Vergleichbar wird beides erst, wenn Sie die Monatsmiete mal zwölf nehmen und durch die Fläche teilen. Genau das haben wir im Oktober 2026 für alle Inserate in unserer Rubrik Lagerräume gemacht, die eine Fläche nennen: 224 Angebote aus 15 Kantonen, gerechnet mit der Nettomiete, wo das Inserat sie angibt.

Das Muster ist deutlich. Die kleinen Räume bis 15 Quadratmeter messen im Median 10 Quadratmeter und kosten 130 Franken im Monat, auf den Quadratmeter gerechnet sind das im Median 141 Franken im Jahr. Bei 50 bis 200 Quadratmetern sinkt der Wert auf 100 Franken. Wer nur ein paar Kisten unterbringen muss, zahlt also für die Bequemlichkeit eines kleinen Raums im eigenen Quartier. Über 1’000 Quadratmeter steigt der Median wieder auf 160 Franken, aber diese Gruppe ist klein und stammt fast ganz aus Genf und der Waadt.

Zum Vergleich: Für durchschnittliche Logistikflächen nennt das Beratungsunternehmen JLL in seinem Bericht zum Logistikmarkt Schweiz Mieten zwischen 90 und 150 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Der Leerstand bei Logistikobjekten, die als Anlage vermietet werden, ist laut JLL von 7,7 Prozent im Jahr 2019 auf 3,9 Prozent im Jahr 2025 gesunken. Freie Hallen sind also knapp geworden, zumal die meisten Logistikgebäude von ihren Eigentümern selbst genutzt werden.

Zur Nettomiete kommen Nebenkosten. In den Lager-Inseraten, die beides getrennt ausweisen, machen sie im Median rund 12 Prozent der Nettomiete aus. Vermietet eine Eigentümerin mit Mehrwertsteuer, kommt diese allenfalls noch dazu. Wann das passiert und wer die Steuer zurückholt, erklärt unser Beitrag zur Mehrwertsteuer-Option. Lagerräume im Kanton Zürich finden Sie hier:

Der Preis ist aber nur die erste Zahl. Die zweite steht im Zonenplan.

Passt Ihr Betrieb in die Zone?

Was in einem Gebäude erlaubt ist, hängt zuerst von der Zone ab, in der es steht. Bauten und Anlagen dürfen nur mit Bewilligung errichtet oder geändert werden, und eine Bewilligung gibt es nur, wenn sie dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 RPG). Welche Zone für ein Grundstück gilt, legt die Gemeinde in ihrem Zonenplan fest.

Grob gibt es drei Gruppen. In Arbeitszonen, oft Industrie- und Gewerbezonen genannt, sind Lager, Werkstätten und Produktion zu Hause. In Mischzonen stehen Wohnungen und Gewerbe nebeneinander. Und in Wohnzonen ist Gewerbe nur am Rand vorgesehen. Die Stadt Zürich formuliert es in ihren Antworten zum Baubewilligungsverfahren so: Wohnzonen dienen in erster Linie dem Wohnen, wenig störende Betriebe sind erlaubt, und Arbeitsräume dürfen höchstens einen Drittel der Wohnfläche ausmachen.

Die Karte zeigt, wie eng das in einer Stadt beieinanderliegt. Oft trennt nur eine Strasse die Halle, in der eine Schreinerei problemlos arbeiten kann, vom Wohnblock, neben dem schon eine laute Maschine zu viel ist. Prüfen Sie deshalb die Zone, bevor Sie zur Besichtigung fahren.

Ein Fall aus Bern zeigt, dass ein bestehendes Lager in der Wohnzone trotzdem bleiben darf. Ein Möbelgeschäft nutzte seit 1971 zwei Lagerhäuser in einer Berner Wohnzone. Dort sind laut Bauordnung höchstens 10 Prozent der Geschossfläche für Arbeitsnutzungen erlaubt, die beiden Gebäude dienten zu 100 Prozent dem Gewerbe und waren damit nicht mehr zonenkonform. Als das Geschäft seinen Laden verlegte, machte jemand mit einer Anzeige geltend, das Lager brauche nun eine Baubewilligung. Die Stadt sah das nicht so, die kantonale Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion wies die Beschwerde ab, das Verwaltungsgericht bestätigte: Eines der Gebäude war 1927 als Lagerschuppen bewilligt worden und durfte es bleiben, und am Lager hatte sich nichts geändert, auch nicht der Lastwagenverkehr. Geschützt war also genau das, was schon da war. Wer daraus eine Werkstatt machen will, steht vor einer anderen Frage.

Vom Lager zur Werkstatt: wann es eine Baubewilligung braucht

Auch ohne einen einzigen Umbau kann eine neue Nutzung eine Baubewilligung brauchen. Massgebend ist, ob die Änderung spürbare Folgen für die Umgebung hat: mehr Lärm, mehr Verkehr, mehr Publikum. Die Stadt Zürich nennt als Beispiele für bewilligungspflichtige Nutzungsänderungen «Laden statt Büro, Arztpraxis statt Büro, Wohnen statt Estrich». Ein Lager, in dem plötzlich gesägt und geschliffen wird, gehört in dieselbe Reihe.

Wie schnell das geht, zeigt ein Entscheid aus Appenzell Ausserrhoden. Eine Schreinerei stellte eine deutlich grössere Holzbearbeitungsmaschine in einen Raum, der als Holzlager bewilligt war, nahe beim Rolltor, das für die Anlieferung mit dem Gabelstapler offen stehen musste. Die Klagen aus der Nachbarschaft begannen erst, als die neue Maschine 2001 kam. Das kantonale Departement Bau und Umwelt hielt 2007 fest, die Maschine passe zwar in die Zone, aber Nutzung und Intensität hätten sich geändert, und bejahte die Bewilligungspflicht. Ein nachträgliches Verfahren darf die Behörde sogar dann eröffnen, wenn nur Anhaltspunkte für eine Bewilligungspflicht bestehen.

Die Verfahren unterscheiden sich nach Kanton und Gemeinde. In Zürich wird ein ordentliches Baugesuch 20 Tage öffentlich aufgelegt, im Anzeigeverfahren entscheidet das Amt ohne Ausschreibung, und gegen den Entscheid kann innert 30 Tagen Rekurs erhoben werden. Rechnen Sie also mit Wochen, nicht mit Tagen, und unterschreiben Sie keinen langen Vertrag, bevor Sie wissen, ob Ihr Betrieb bewilligt wird.

Im Mietrecht hängt alles am vereinbarten Gebrauch. Die Vermieterin muss die Räume in einem Zustand übergeben, der zum vorausgesetzten Gebrauch taugt (Art. 256 OR). Was vorausgesetzt ist, ergibt sich aus dem Vertrag. Steht dort «Lager», ist eine Werkstatt nicht vereinbart, und manche Vermieter schliessen sie ausdrücklich aus. In einem Basler Inserat auf unserer Seite heisst es: «Eine Nutzung als Werkstatt oder für lärmintensive Arbeiten ist nicht möglich.» Schreiben Sie Ihre Nutzung deshalb so genau wie möglich in den Vertrag, etwa so:

Die Mieterin nutzt die Räume als Schreinerei mit Lager, Betriebszeiten Montag bis Freitag 7 bis 18 Uhr. Die Vermieterin unterzeichnet das dafür nötige Baugesuch. Wird die Bewilligung rechtskräftig verweigert, können beide Parteien den Vertrag innert 30 Tagen nach dem Entscheid ohne Kostenfolge auflösen.

Die Unterschrift der Vermieterin ist dabei kein Detail: Beim Zürcher Baugesuch müssen alle Beteiligten unterschreiben. Und ob ein Betrieb bewilligt wird, entscheidet sich oft am Lärm.

Lärm: Für das Gewerbe beginnt die Nacht um 19 Uhr

Für Lärm aus Industrie und Gewerbe gelten feste Grenzwerte, und sie hängen von der Zone der Nachbarn ab. Nach der Lärmschutz-Verordnung erhält jede Nutzungszone eine Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV), von I für Erholungszonen bis IV für Industriezonen. Gemessen wird in der Mitte des offenen Fensters der lärmempfindlichen Räume, also bei den Nachbarn, nicht bei Ihnen (Art. 39 LSV).

Wichtig ist die Uhrzeit: Für Industrie- und Gewerbelärm gilt der Tag von 7 bis 19 Uhr und die Nacht von 19 bis 7 Uhr (Anhang 6 LSV). Ein Lastwagen, der um halb sieben Uhr morgens entladen wird, fällt in die Nacht. Mitgezählt werden nicht nur Maschinen, sondern auch der Güterumschlag, der Verkehr auf dem Areal sowie Lüftungs- und Klimaanlagen.

Die Tabelle zeigt die Planungswerte, die strengsten der drei Grenzwerte, die die Verordnung kennt. Sie gelten für neue Anlagen (Art. 7 LSV), und als neu gilt auch ein Gebäude, dessen Zweck vollständig geändert wird (Art. 2 LSV). Wird aus einem reinen Lager ein Produktionsbetrieb, kann genau das der Fall sein. Wird eine bestehende Anlage wesentlich geändert, müssen mindestens die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden, die je 5 Dezibel höher liegen (Art. 8 LSV).

Zuschläge machen die Rechnung strenger, als die Zahlen aussehen. Auf Lärm von Gewerbeanlagen und vom Güterumschlag kommen automatisch 5 Dezibel dazu. Ist ein Ton hörbar, etwa das Pfeifen einer Säge, oder knallt es, etwa beim Abladen von Metall, kommen je nach Hörbarkeit 2 bis 6 Dezibel für den Ton und 2 bis 6 für die Schläge hinzu. Für die Nachbarn zählt also nicht nur, wie laut Ihre Maschine ist, sondern auch, wie sie klingt. Weniger hörbar, aber für die Wahl des Raums ebenso wichtig, ist das Gewicht Ihrer Ware.

Wie viel trägt der Boden?

Jeder Boden ist für eine bestimmte Nutzlast gebaut, angegeben in Kilogramm oder Kilonewton pro Quadratmeter. Ein Büro ist für weniger ausgelegt als ein Lager. Wie gross der Unterschied ist, zeigt ein Ausschreibungsdokument des Kantons Tessin für einen Weinkeller in Mezzana: Nach der Norm SIA 261 setzt es für Büros 300 Kilogramm pro Quadratmeter an und für Lager und Bibliotheken 600. Für eine Decke, über die Fahrzeuge fahren, rechnet das Projekt mit 1’000.

Die Europalette misst 120 auf 80 Zentimeter und wiegt leer rund 25 Kilogramm, beladen werden darf sie mit bis zu 1’500 Kilogramm. Schon eine Palette mit 600 Kilogramm Ware bringt auf ihre Grundfläche mehr als das Doppelte dessen, wofür ein Büroboden gerechnet ist. Stapeln Sie zwei, sind es über 1’300 Kilogramm pro Quadratmeter. Eine statische Berechnung ersetzt das nicht, denn Gänge und freie Flächen verteilen die Last. Es zeigt aber, warum ein ehemaliges Büro im zweiten Stock kein gutes Palettenlager ist.

Fragen Sie deshalb nach der zulässigen Nutzlast und lassen Sie sich den Wert schriftlich geben, am besten aus den Plänen oder der Statik des Gebäudes. Gute Inserate nennen ihn, ebenso die Tragkraft des Warenlifts: Auf unserer Seite finden sich Lager mit Liften für 1’000 Kilogramm, für 1’600 und für 2 Tonnen. Ein Lift, der Ihre schwerste Palette nicht schafft, macht das obere Stockwerk unbrauchbar. Was unter dem Boden liegt, ist die nächste Frage.

Belastete Standorte: was im Untergrund liegen kann

Viele Lager und Werkstätten stehen auf Arealen, auf denen früher schon gearbeitet wurde. In der Schweiz sind laut Bundesamt für Umwelt rund 38’000 belastete Standorte in Katastern erfasst, darunter etwa 4’000 Altlasten, die saniert werden müssen. Rund 1’800 davon sind bereits saniert. Als belastet gilt unter anderem ein Betriebsstandort, dessen Boden durch einen Betrieb verschmutzt ist, der mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet hat (Art. 2 AltlV).

Für Sie als Mieterin zählt vor allem, wer bezahlt. Die Kosten für Untersuchung und Sanierung trägt der Verursacher, und zwar in erster Linie, wer die Belastung durch sein Verhalten verursacht hat (Art. 32d USG). Das kann auch ein Mieter sein: Wer in seiner Werkstatt mit Öl, Lösungsmitteln oder Farben arbeitet und dabei den Boden verschmutzt, ist Verursacher. Halten Sie deshalb den Zustand bei der Übernahme fest, und lassen Sie im Übergabeprotokoll vermerken, ob der Standort im Kataster steht.

Den Kataster müssen die Kantone öffentlich zugänglich führen (Art. 32c USG). Am einfachsten kommen Sie über den Auszug aus dem ÖREB-Kataster daran, dem Verzeichnis der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Im Kanton Zürich zeigt er für jedes Grundstück unter anderem den Zonenplan, die Lärmempfindlichkeitsstufe und den Kataster der belasteten Standorte. Den Auszug laden Sie mit der Adresse als PDF herunter, und er kostet in der Regel nichts (cadastre.ch). Drei der Fragen aus diesem Beitrag beantwortet damit ein einziges Dokument.

Wenn im Lager Menschen arbeiten

Ein Raum, in dem nur Ware steht, braucht wenig. Sobald dort jemand dauernd arbeitet, gilt das Arbeitsgesetz. In Arbeitsräumen soll Tageslicht vorhanden sein, und Räume ohne natürliche Beleuchtung dürfen nur dann als Arbeitsräume dienen, wenn besondere Massnahmen den Gesundheitsschutz sicherstellen (Art. 15 ArGV 3). Von ständigen Arbeitsplätzen aus muss zudem die Sicht ins Freie vorhanden sein (Art. 24 ArGV 3). Ein fensterloses Kellerabteil eignet sich also als Lager, aber nicht ohne Weiteres als Werkstatt mit Angestellten.

Strenger wird es für industrielle Betriebe, etwa wenn mindestens sechs Personen an Maschinen oder in Serie produzieren und der Kanton den Betrieb als industriell einstuft (Art. 5 ArG). Sie brauchen vor dem Bau oder Umbau eine Plangenehmigung des Kantons und vor dem Start eine Betriebsbewilligung (Art. 7 ArG). Für solche Betriebe schreibt die Verordnung 4 zum Arbeitsgesetz auch Raumhöhen vor, von 2,75 Metern bei bis zu 100 Quadratmetern bis 4 Meter bei über 400 Quadratmetern, und unterirdische oder fensterlose Arbeitsräume nur in begründeten Ausnahmefällen.

So prüfen Sie ein Lager vor der Unterschrift

Die Reihenfolge spart Zeit und Geld. Holen Sie zuerst den ÖREB-Auszug für die Adresse: Im Kanton Zürich zeigt er Zone, Lärmstufe und belastete Standorte; fehlt etwas davon, fragen Sie bei der Gemeinde nach. Fragen Sie dann die Vermieterin nach der bewilligten Nutzung der Räume, nach der Nutzlast des Bodens und nach der Tragkraft des Lifts. Wenn Sie mehr als lagern wollen, fragen Sie beim Bauamt der Gemeinde nach, ob Ihr Betrieb ein Baugesuch braucht, und lassen Sie den Vertrag erst danach unterschreiben, mit Ihrer Nutzung im Text und einem Ausstieg, falls die Bewilligung nicht kommt.

Werkstätten und Gewerbeflächen finden Sie zum Beispiel in Winterthur:

Und wer nur Platz für Ware sucht, findet Lagerräume etwa in Bern:

Rechnen Sie jedes Angebot auf Franken pro Quadratmeter und Jahr um, legen Sie es neben die Werte oben, und stellen Sie an der Besichtigung die Fragen zu Zone, Lärm und Boden, bevor Sie über Regale reden.