Geschäftsmiete und Referenzzinssatz 2026: Senkung verlangen

Die Antwort vorab

Der Referenzzinssatz gilt für Geschäftsräume genauso wie für Wohnungen, und er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent. Beruht Ihre Miete noch auf 1,5 Prozent oder mehr, können Sie eine Senkung verlangen. Das gilt aber nur für eine gewöhnliche Miete, nicht für Index-, Staffel- oder Umsatzmieten, und die tiefere Miete kommt erst auf den nächsten Kündigungstermin, mit sechs Monaten Vorlauf.

Bei einem Büro, einem Laden oder einer Werkstatt entscheidet deshalb weniger der Satz als Ihr Vertrag: welche Art Mietzins, welche feste Laufzeit, welche Kündigungstermine. Wir gehen das der Reihe nach durch, mit einem Rechenbeispiel in Franken, einem Musterbrief und zwei Urteilen des Bundesgerichts, die Sie kennen sollten, wenn in Ihrem Vertrag ein Index oder eine Mindestmiete steht.

Gilt der Referenzzinssatz auch für Geschäftsräume?

Ja. Der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Obligationenrecht gilt für Wohn- und Geschäftsräume. Ausgenommen sind nur luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen sowie geförderte Wohnungen, deren Mietzins eine Behörde kontrolliert (Art. 253b OR). Ein Geschäftsraum fällt unter keine dieser Ausnahmen.

Der Referenzzinssatz selbst ist schnell erklärt. Er stützt sich auf den Durchschnittszins aller Hypotheken der Schweizer Banken, wird auf ein Viertelprozent gerundet und vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht (Art. 12a VMWG). Steigt er um 0,25 Prozentpunkte, darf die Miete um 3 Prozent steigen. Sinkt er um 0,25 Punkte, haben Sie im Grundsatz Anspruch auf 2,91 Prozent weniger (Art. 13 VMWG). Die 2,91 sind kein Tippfehler: Sie heben genau eine Erhöhung um 3 Prozent wieder auf.

Betroffen ist nur der Nettomietzins. Nebenkosten bleiben, wie sie sind. Der Durchschnittszins lag Ende Juni 2026 bei 1,31 Prozent, und laut der Mitteilung vom 1. September 2026 bleibt der Satz bei 1,25 Prozent, bis der Durchschnitt unter 1,13 sinkt oder über 1,37 steigt. Die nächste Bekanntgabe ist auf den 1. Dezember 2026 angesetzt.

So weit die Regel. Ob sie Ihren Vertrag überhaupt erreicht, hängt von der Art Ihres Mietzinses ab.

Index, Staffel, Umsatz: wo der Satz nicht wirkt

Viele Geschäftsmietverträge folgen einem Index, steigen in festen Stufen oder hängen am Umsatz. Für alle drei gilt der Referenzzinssatz nicht, und das BWO schreibt es in seinen Mitteilungen ausdrücklich so:

Die vier Fälle im Überblick, mit dem Zeitpunkt, ab dem der Referenzzins wieder zählt:

Bei der Indexmiete hängt der Mietzins während der festen Dauer allein vom Landesindex der Konsumentenpreise ab, «insbesondere haben Hypothekarzinsänderungen keine Anpassung des Mietzinses zur Folge», so das Bundesgericht in BGE 150 III 71. Eine Staffelmiete können Sie nicht anfechten, ausser beim Einzug den Anfangsmietzins (Art. 270d OR). Wie Index und Staffel im Vertrag funktionieren, steht in unserem Beitrag zum Gewerbe-Mietvertrag, die Umsatzmiete im Beitrag zum Ladenlokal.

Am häufigsten übersehen wird die letzte Zeile. Auch ein Vertrag ohne Index und ohne Staffel ist vor dem Referenzzins geschützt, solange er fest läuft. Das Bundesgericht spricht vom «Grundsatz, dass ein einmal vereinbarter Mietzins während der festen Vertragsdauer nicht verändert werden kann» (BGE 125 III 358). Ohne besondere Klausel wirkt das in beide Richtungen: Wer 2022 einen Vertrag mit fünf festen Jahren unterschrieben hat, musste die Erhöhungen von 2023 nicht hinnehmen. Wer dagegen 2024 auf Basis von 1,75 Prozent fünf Jahre fest abgeschlossen hat, bekommt die Senkungen von 2025 erst auf das Ende der festen Dauer.

Auf welchem Satz beruht Ihre Miete?

Steht Ihr Vertrag in der ersten Zeile, brauchen Sie eine Zahl: den Referenzzinssatz, auf dem Ihr heutiger Mietzins beruht. Meist steht er im Vertrag oder in der letzten Anzeige einer Mietzinsanpassung. Fehlt er, gilt der Satz beim Vertragsabschluss. Wurde die Miete seither wegen des Referenzzinses angepasst und haben Sie das nicht angefochten, zählt der Satz dieser Anpassung, so das BWO in seinen Antworten auf häufige Fragen.

Die Treppe zeigt, wer heute etwas zu holen hat. Wer zwischen Dezember 2023 und Anfang März 2025 abgeschlossen hat, zahlt auf Basis von 1,75 Prozent und kann rechnerisch 5,66 Prozent weniger verlangen. Verträge aus den Monaten mit 1,5 Prozent, also Juni bis November 2023 und März bis August 2025, bringen 2,91 Prozent. Und ein Vertrag aus der ersten Hälfte 2015, der nie angepasst wurde, beruht noch auf 2 Prozent: Das wären 8,26 Prozent. Bei mehreren Stufen werden die Sätze nicht einfach addiert, weil jede Senkung eine Erhöhung um 3 Prozent rückgängig macht. Die Tabelle der Überwälzungssätze, auf die auch das BWO verweist, führt die Zeitschrift mietrechtspraxis.

Diese Prozente sind allerdings nur der Ausgangspunkt. Was am Ende übrig bleibt, hängt davon ab, was die Vermieterin dagegen aufrechnen darf.

Was die Vermieterin gegenrechnen darf

Die Vermieterin muss nicht die volle Senkung gewähren. Sie darf die Einsparung beim Zins mit Kostensteigerungen verrechnen, die seit der letzten Festsetzung des Mietzinses eingetreten sind (Art. 13 VMWG). Infrage kommen vor allem drei Posten:

• Teuerung: 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Festsetzung (Art. 16 VMWG).
• Allgemeine Kostensteigerung: höhere Gebühren, Versicherungsprämien, Unterhalt. Grundsätzlich muss die Vermieterin sie belegen. Die Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich rechnen in ihrem Merkblatt zu Mietzinserhöhungen vereinfacht mit Pauschalen pro Jahr: 0 Prozent bei Bauten bis fünf Jahre, 0,25 Prozent, wenn viele Nebenkosten separat abgerechnet werden, 0,5 Prozent, wenn wenige oder keine. Vor Gericht braucht es dann doch Belege.
• Vorbehalt: Hat die Vermieterin eine frühere Erhöhung nicht voll ausgeschöpft, kann sie den Rest geltend machen, sofern sie ihn damals in Franken oder Prozent festgehalten hat (Art. 18 VMWG).

Was das in Franken heisst, zeigt unser Beispiel: ein Büro für 5’000 Franken netto im Monat, unbefristet, Vertrag vom Dezember 2024 auf Basis von 1,75 Prozent. Der Landesindex stand bei Vertragsabschluss (November 2024) bei 106,9 Punkten, im September 2026 bei 108,5 Punkten (beides Basis Dezember 2020 = 100, BFS). Für die Kosten nehmen wir die Zürcher Pauschale von 0,25 Prozent pro Jahr an, für die rund zwei Jahre bis zum Begehren.

Die neue Miete läge bei 4’772 Franken, das sind 2’736 Franken weniger im Jahr. Wir haben die Posten vereinfacht addiert. Rechnet die Vermieterin anders, lassen Sie sich jeden Posten in Franken zeigen und fragen Sie nach den Belegen.

Eine weitere Verteidigung bleibt der Vermieterin immer: Sie kann verlangen, dass das Gericht prüft, ob der heutige Mietzins ihr überhaupt einen übersetzten Ertrag bringt. Das Bundesgericht hält in BGE 147 III 32 fest, dass sie diese Prüfung nach der sogenannten absoluten Methode, also anhand ihrer tatsächlichen Rendite, stets als Einwand vorbringen darf. Bringt die Liegenschaft der Vermieterin wenig ein, kann eine Senkung daran scheitern, auch wenn der Zins gefallen ist.

Wann dieser Betrag tatsächlich auf Ihrer Rechnung erscheint, ist die nächste Frage, und bei Geschäftsräumen liegt dort der grösste Unterschied zur Wohnung.

Sechs Monate Vorlauf: wann die Senkung wirkt

Die Senkung gilt erst ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 270a OR), unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Für Geschäftsräume beträgt diese Frist mindestens sechs Monate, auf einen ortsüblichen Termin oder, ohne Ortsgebrauch, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR). Bei einer Wohnung sind es drei Monate. Steht in Ihrem Vertrag eine längere Frist oder stehen dort nur zwei Termine im Jahr, gelten diese.

Für unser Büro, kündbar auf Ende März und Ende September, sieht das so aus:

Ein Brief, der Ende Oktober 2026 losgeht, wirkt in diesem Beispiel also erst ab Oktober 2027, weil der Termin Ende März 2027 schon verpasst ist. Wer seine Termine kennt, verschenkt keine sechs Monate: Bei 228 Franken im Monat sind das 1’368 Franken. Während des ganzen Verfahrens zahlen Sie die bisherige Miete weiter, der Vertrag gilt unverändert (Art. 270e OR).

Das Herabsetzungsbegehren schreiben

Das Begehren richten Sie schriftlich an die Vermieterin, am besten eingeschrieben, wie das BWO empfiehlt. Ein Formular brauchen Sie nicht. Die Vermieterin hat 30 Tage Zeit für ihre Antwort. Lehnt sie ab, gewährt sie nur einen Teil oder schweigt sie, können Sie innert weiteren 30 Tagen die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache anrufen. Verpassen Sie diese Frist, beginnt alles von vorn, mit einem neuen Brief. Für unser Beispiel genügt etwa:

Einschreiben. Herabsetzungsbegehren nach Art. 270a OR, Büro [Adresse, Geschoss, Fläche]. Unser Nettomietzins von CHF 5’000 pro Monat beruht laut Mietvertrag vom [Datum] auf einem Referenzzinssatz von 1,75 %. Seit dem 2. September 2025 beträgt der Satz 1,25 %. Wir verlangen die Herabsetzung des Nettomietzinses um 5,66 % auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Rechnen Sie Teuerung, Kostensteigerungen oder einen Vorbehalt an, bitten wir um eine Aufstellung in Franken. Bitte nehmen Sie innert 30 Tagen Stellung. [Ort, Datum, Unterschrift der zeichnungsberechtigten Person]

Mietet Ihre GmbH oder AG, unterschreibt, wer für die Firma zeichnen darf. Und haben Sie Sorge um das Verhältnis: Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben einen Anspruch geltend machen, ist anfechtbar, und nach einem Schlichtungsverfahren, das die Vermieterin zu einem erheblichen Teil verliert oder mit einer Einigung abschliesst, gilt drei Jahre lang ein besonderer Kündigungsschutz (Art. 271a OR).

Bei einer gewöhnlichen Miete können Sie ein solches Begehren jederzeit stellen. Bei einer Indexmiete gibt es dagegen genau einen Zeitpunkt, und wer ihn verpasst, verliert den Anspruch.

Indexmiete: der eine Termin am Ende der Indexdauer

Läuft eine Indexmiete nach ihrer festen Dauer unbefristet weiter, fällt die Indexierung weg, und der Referenzzins zählt wieder. Ausser die Vermieterin bleibt auch für die nächste Periode mindestens fünf Jahre gebunden: Dann darf der Index weiterlaufen. So steht es in BGE 150 III 71, dem Urteil 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023. Eine Anpassung auf das Ende der ersten Indexdauer können Sie aber auch dann verlangen, wenn sich der Vertrag automatisch um weitere fünf Jahre verlängert (BGE 147 III 32).

Der Fall betraf eine Attikawohnung, doch die Regeln zur Indexmiete im Obligationenrecht gelten für Wohn- und Geschäftsräume gleich. Ein Mieterpaar im Kanton Basel-Landschaft hatte 2015 einen indexierten Vertrag über 3’500 Franken netto im Monat unterschrieben, fünf Jahre fest bis Ende März 2020, Referenzzins damals 2 Prozent. Nach der festen Dauer lief der Vertrag unbefristet weiter. Am 4. März 2020 verlangten die Mieter eine Senkung auf Juli 2020 und wollten vom Satz von 2015 ausgehen. Die Vermieterin senkte nach der Schlichtungsverhandlung auf 3’393 Franken. Das Kantonsgericht ging weiter und setzte den Mietzins auf 3’215 Franken. Das Bundesgericht hob das auf, es blieb bei 3’393.

Seine Begründung ist für jeden Geschäftsmieter mit Indexvertrag zentral. Anpassungen, auch wegen des Referenzzinses, müssen «bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer» verlangt werden. Wer das versäumt, gilt als einverstanden mit dem Mietzins in diesem Moment. Massgebend ist dann der Referenzzins zum Zeitpunkt, an dem man fristgerecht auf das Ende der Indexdauer hätte kündigen können, hier Dezember 2019 mit 1,5 Prozent. Die Senkungen von 2 auf 1,5 Prozent während der Indexjahre waren damit endgültig verloren, übrig blieb ein einziger Schritt auf 1,25 Prozent.

Für Sie heisst das: Rechnen Sie vom Ende Ihrer Indexdauer die Kündigungsfrist zurück und tragen Sie das Datum in den Kalender. Bei zehn Jahren fest bis Ende September 2030 und sechs Monaten Frist muss Ihr Begehren spätestens Ende März 2030 bei der Vermieterin sein. Das Urteil BGE 147 III 32 setzt dabei eine Grenze: Auf diesen Termin können Sie nur mit der relativen Methode argumentieren, also mit veränderten Kosten und Zinsen, nicht mit der Rendite der Vermieterin.

Klauseln, die eine Senkung ausschliessen sollen

Manche Geschäftsmietverträge versuchen, den Weg nach unten zu sperren: «Ein Absinken unter den Anfangsmietzins ist ausgeschlossen.» Genau so eine Klausel stand im Vertrag eines Coiffeursalons in Zürich, über den das Bundesgericht 1999 entschied (BGE 125 III 358). Ladenlokal für 1’850 Franken netto im Monat, dazu zwei Parkplätze, kündbar mit sechs Monaten Frist auf Ende März oder September, Mietzins auf Basis eines Hypothekarzinses von 6,5 Prozent.

Im September 1997 verlangten die Mieterinnen eine Senkung. Der Vermieter verwies auf seine Festhypothek und auf die Klausel. Das Mietgericht Zürich senkte die Ladenmiete trotzdem, ab Oktober 1998 auf 1’619.30 Franken und ab April 1999 auf 1’584 Franken, und das Bundesgericht bestätigte: Das Recht auf Herabsetzung lässt sich vertraglich nicht wegbedingen, auch nicht mit einem Mindestzins in Höhe der Anfangsmiete. Verzichten können Sie darauf nur, wenn Sie die Entwicklung schon kennen, also nicht im Voraus beim Unterschreiben.

Offen lässt das Urteil nur die feste Dauer eines Indexvertrags: Es erinnert daran, dass das Bundesgericht unter altem Recht dort eine Untergrenze gelten liess. Für den Referenzzins ändert das wenig, weil er während der Indexdauer ohnehin nicht zählt. Ab dem Ende der festen Dauer greift das Urteil. Bevor Sie einen neuen Vertrag unterschreiben, streichen Sie solche Klauseln besser gleich.

Wenn der Satz wieder steigt

Der Mechanismus wirkt in beide Richtungen, und auch hier gibt die Kündigungsfrist den Takt vor. Will die Vermieterin wegen eines höheren Referenzzinses erhöhen, muss sie die Erhöhung auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen, mindestens zehn Tage bevor die Kündigungsfrist beginnt (Art. 269d OR). Bei sechs Monaten Frist also mindestens sechs Monate und zehn Tage vor dem Termin. Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig. Anfechten können Sie sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde (Art. 270b OR).

Politisch bleibt das Thema in Bewegung. Der Bundesrat hat am 25. September 2026 entschieden, die Mietpreis-Initiative abzulehnen und einen indirekten Gegenvorschlag auszuarbeiten, mit einer statistischen Vergleichsmiete für den Anfangsmietzins und einer Indexierung im laufenden Mietverhältnis. Die Vernehmlassung ist für das erste Halbjahr 2027 geplant. Daneben soll das Wirtschaftsdepartement bis April 2027 eine Verordnungsänderung zur zulässigen Nettorendite bei einem Referenzzins über 2 Prozent vorlegen. Ob der Gegenvorschlag auch Geschäftsräume erfassen soll, sagt die Mitteilung nicht. Für Ihre Miete heute gelten die Regeln oben.

Was Sie jetzt tun

Nehmen Sie Ihren Vertrag und die letzte Mietzinsanzeige zur Hand und beantworten Sie drei Fragen: Ist die Miete indexiert, gestaffelt oder an den Umsatz gebunden? Läuft der Vertrag noch fest, und bis wann? Auf welchem Referenzzins beruht der heutige Mietzins? Ist die Miete gewöhnlich, der Vertrag kündbar und der Satz 1,5 Prozent oder höher, schicken Sie Ihr Begehren vor dem nächsten Stichtag ab, also mindestens sechs Monate vor Ihrem nächsten Kündigungstermin. Bei einer Indexmiete notieren Sie den einen Termin am Ende der Indexdauer.

Und falls Sie ohnehin über einen Wechsel nachdenken: Ein neuer Vertrag beruht auf dem heutigen Satz von 1,25 Prozent. Fragen Sie bei jeder Besichtigung, ob die Miete indexiert ist und wie lange sie fest läuft. Büros in Winterthur zum Beispiel finden Sie hier:

Gewerbe- und Industrieflächen im ganzen Kanton zeigt unsere Übersicht für den Kanton Zürich.