Tasso di riferimento 2026: ridurre l’affitto commerciale

La risposta in breve

Il tasso ipotecario di riferimento vale per i locali commerciali come per le abitazioni, ed è dell’1,25 % dal 2 settembre 2025. Se la Sua pigione si basa ancora su un tasso dell’1,5 % o superiore, può chiedere una riduzione. Questo però vale solo per una pigione ordinaria, non per pigioni indicizzate, scalari o legate alla cifra d’affari, e la pigione più bassa scatta soltanto alla prossima scadenza di disdetta, con sei mesi di preavviso.

Per un ufficio, un negozio o un laboratorio conta quindi meno il tasso e più il Suo contratto: che tipo di pigione, quale durata fissa, quali scadenze di disdetta. Vediamo tutto con ordine, con un esempio di calcolo in franchi, una lettera tipo e due sentenze del Tribunale federale da conoscere se nel Suo contratto figura un indice o una pigione minima.

Il tasso di riferimento vale anche per i locali commerciali?

Sì. La protezione dalle pigioni abusive prevista dal Codice delle obbligazioni (CO) vale per i locali d’abitazione e per quelli commerciali. Ne sono esclusi soltanto gli appartamenti e le case unifamiliari di lusso con sei o più locali, nonché le abitazioni sussidiate la cui pigione è controllata da un’autorità (art. 253b CO). Un locale commerciale non rientra in nessuna di queste eccezioni.

Il tasso di riferimento in sé si spiega in fretta. Si basa sul tasso d’interesse medio di tutti i crediti ipotecari delle banche in Svizzera, è arrotondato al quarto di punto percentuale e l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) lo pubblica ogni trimestre (art. 12a dell’ordinanza sulla locazione, OLAL). Se sale di 0,25 punti percentuali, la pigione può aumentare del 3 %. Se scende di 0,25 punti, Lei ha in linea di principio diritto a una riduzione del 2,91 % (art. 13 OLAL). Il 2,91 non è un refuso: annulla esattamente un aumento del 3 %.

Riguarda solo la pigione netta. Le spese accessorie restano come sono. A fine giugno 2026 il tasso medio era dell’1,31 % e, secondo il comunicato del 1° settembre 2026, il tasso di riferimento resta all’1,25 % finché la media non scende sotto l’1,13 % o non supera l’1,37 %. La prossima pubblicazione è prevista per il 1° dicembre 2026.

Fin qui la regola. Che tocchi davvero il Suo contratto dipende dal tipo di pigione che paga.

Indicizzata, scalare, sul fatturato: dove il tasso non conta

Molti contratti di locazione commerciale seguono un indice, aumentano a gradini fissi o dipendono dalla cifra d’affari. A nessuna di queste tre forme si applica il tasso di riferimento, e l’UFAB lo scrive espressamente nei suoi comunicati:

I quattro casi in sintesi, con il momento a partire dal quale il tasso di riferimento torna a contare:

Con una pigione indicizzata, durante la durata fissa la pigione dipende soltanto dall’indice nazionale dei prezzi al consumo. In particolare, una variazione dei tassi ipotecari non comporta alcun adeguamento della pigione, come ricorda il Tribunale federale nella DTF 150 III 71 (sentenza in tedesco). Una pigione scalare non può essere contestata, salvo la pigione iniziale al momento dell’entrata nei locali (art. 270d CO). Come funzionano l’indicizzazione e gli scaglioni nel contratto lo spieghiamo nell’articolo sul contratto di locazione commerciale, la pigione legata alla cifra d’affari in quello sull’affitto di un negozio.

L’ultima riga è quella che si dimentica più spesso. Anche un contratto senza indice e senza scaglioni è al riparo dal tasso di riferimento finché ha una durata fissa. Il Tribunale federale richiama il principio secondo cui una pigione, una volta pattuita, non può essere modificata durante la durata fissa del contratto (DTF 125 III 358, in tedesco). Senza una clausola particolare, questo vale nei due sensi. Chi nel 2022 ha firmato un contratto con cinque anni fissi non ha dovuto accettare gli aumenti del 2023. Chi invece nel 2024 ha concluso un contratto di cinque anni fissi sulla base dell’1,75 % otterrà le riduzioni del 2025 solo alla fine della durata fissa.

Su quale tasso si basa la Sua pigione?

Se il Suo contratto rientra nella prima riga, Le serve un numero: il tasso di riferimento su cui si basa la pigione attuale. Di solito figura nel contratto o nell’ultimo avviso di adeguamento della pigione. Se manca, vale il tasso in vigore alla conclusione del contratto. Se da allora la pigione è stata adeguata in base al tasso di riferimento e Lei non ha contestato l’adeguamento, conta il tasso di quell’adeguamento, precisa l’UFAB nelle sue risposte alle domande frequenti.

I gradini mostrano chi oggi ha qualcosa da recuperare. Chi ha firmato tra dicembre 2023 e inizio marzo 2025 paga su una base dell’1,75 % e, sulla carta, può chiedere il 5,66 % in meno. I contratti dei mesi all’1,5 %, cioè da giugno a novembre 2023 e da marzo ad agosto 2025, danno il 2,91 %. E un contratto del primo semestre 2015 mai adeguato si basa ancora sul 2 %: sarebbe l’8,26 %. Su più gradini le percentuali non si sommano semplicemente, perché ogni riduzione annulla un aumento del 3 %. La tabella delle percentuali di adeguamento, a cui rimanda anche l’UFAB, è pubblicata dalla rivista mietrechtspraxis (in tedesco).

Queste percentuali sono però solo il punto di partenza. Quello che resta alla fine dipende da ciò che il locatore può far valere in compensazione.

Cosa può compensare il locatore

Il locatore non è tenuto a concedere l’intera riduzione. Può compensare il risparmio sugli interessi con gli aumenti dei costi intervenuti dall’ultima fissazione della pigione (art. 13 OLAL). Entrano in gioco soprattutto tre voci:

• Rincaro: il 40 % dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo dall’ultima fissazione della pigione (art. 16 OLAL).
• Aumento generale dei costi: tasse, premi assicurativi, manutenzione. In linea di principio il locatore deve documentarli. Nel loro promemoria sugli aumenti di pigione (in tedesco), le autorità di conciliazione del Cantone di Zurigo semplificano con forfait annui: 0 % per gli stabili fino a cinque anni, 0,25 % se molte spese accessorie sono conteggiate a parte, 0,5 % se sono poche o nessuna. Davanti al giudice servono comunque i giustificativi.
• Riserva: se il locatore non ha sfruttato del tutto un aumento precedente, può far valere il resto, a condizione di averlo indicato allora in franchi o in percentuale (art. 18 OLAL).

Il nostro esempio mostra cosa significa in franchi: un ufficio da 5’000 franchi netti al mese, a tempo indeterminato, contratto del dicembre 2024 sulla base dell’1,75 %. L’indice nazionale dei prezzi al consumo era a 106,9 punti alla conclusione del contratto (novembre 2024) e a 108,5 punti nel settembre 2026 (in entrambi i casi base dicembre 2020 = 100, UST). Per i costi applichiamo il forfait zurighese dello 0,25 % all’anno, per i circa due anni fino alla richiesta.

La nuova pigione sarebbe di 4’772 franchi, cioè 2’736 franchi in meno all’anno. Per semplicità abbiamo sommato le voci. Se il locatore calcola in un altro modo, si faccia mostrare ogni voce in franchi e chieda i giustificativi.

Al locatore resta sempre un’altra difesa: può chiedere che il giudice verifichi se la pigione attuale gli procura davvero un reddito sproporzionato. Nella DTF 147 III 32 (in tedesco) il Tribunale federale stabilisce che può sempre sollevare questa obiezione secondo il cosiddetto metodo assoluto, cioè in base al suo rendimento effettivo. Se lo stabile rende poco al locatore, una riduzione può fallire anche se il tasso è sceso.

Quando questo importo comparirà davvero sulla Sua fattura è la domanda successiva, ed è qui che il locale commerciale si distingue di più dall’abitazione.

Sei mesi di preavviso: quando la riduzione ha effetto

La riduzione vale solo dalla prossima scadenza di disdetta (art. 270a CO), nel rispetto del termine di preavviso. Per i locali commerciali il preavviso è di almeno sei mesi, per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione (art. 266d CO). Per un’abitazione sono tre mesi. Se il Suo contratto prevede un preavviso più lungo o soltanto due scadenze all’anno, valgono queste.

Per il nostro ufficio, disdicibile per fine marzo e fine settembre, il calendario è il seguente:

In questo esempio, quindi, una lettera spedita a fine ottobre 2026 ha effetto solo da ottobre 2027, perché la scadenza di fine marzo 2027 è ormai persa. Chi conosce le proprie scadenze non regala sei mesi: con 228 franchi al mese sono 1’368 franchi. Per tutta la durata della procedura Lei continua a pagare la pigione attuale e il contratto resta valido senza cambiamenti (art. 270e CO).

Scrivere la richiesta di riduzione della pigione

La richiesta va inviata per iscritto al locatore, meglio se per raccomandata, come consiglia l’UFAB. Non serve alcun modulo. Il locatore ha 30 giorni per pronunciarsi. Se rifiuta, concede solo una parte o non risponde, Lei può adire entro altri 30 giorni l’autorità di conciliazione del luogo in cui si trovano i locali. Se lascia scadere questo termine, si ricomincia da capo, con una nuova lettera. Per il nostro esempio basta un testo come questo:

Raccomandata. Richiesta di riduzione della pigione secondo l’art. 270a CO, ufficio [indirizzo, piano, superficie]. Secondo il contratto di locazione del [data], la nostra pigione netta di CHF 5’000 al mese si basa su un tasso di riferimento dell’1,75 %. Dal 2 settembre 2025 il tasso è dell’1,25 %. Chiediamo la riduzione della pigione netta del 5,66 % per la prossima scadenza di disdetta possibile. Se intende computare rincaro, aumenti dei costi o una riserva, La preghiamo di fornirci un conteggio in franchi. Attendiamo la Sua presa di posizione entro 30 giorni. [Luogo, data, firma della persona con diritto di firma]

Se il contratto è intestato alla Sua Sagl o SA, firma chi ha diritto di firma per la società. E se teme per il rapporto con il locatore: una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione è contestabile. Dopo una procedura di conciliazione che il locatore perde in ampia misura o che si chiude con un accordo, vale inoltre per tre anni una protezione particolare dalla disdetta (art. 271a CO).

Con una pigione ordinaria può presentare una simile richiesta in qualsiasi momento. Con una pigione indicizzata, invece, c’è un solo momento, e chi lo manca perde il diritto.

Pigione indicizzata: l’unica scadenza a fine indicizzazione

Se dopo la durata fissa una pigione indicizzata prosegue a tempo indeterminato, l’indicizzazione viene meno e il tasso di riferimento torna a contare. A meno che anche per il periodo successivo il locatore resti vincolato per almeno cinque anni: allora l’indice può continuare ad applicarsi. Lo stabilisce la DTF 150 III 71, la sentenza 4A_252/2023 del 24 ottobre 2023. Un adeguamento per la fine del primo periodo di indicizzazione può però essere chiesto anche se il contratto si rinnova automaticamente per altri cinque anni (DTF 147 III 32).

Il caso riguardava un attico, ma le norme del Codice delle obbligazioni sulla pigione indicizzata valgono allo stesso modo per i locali d’abitazione e per quelli commerciali. Nel 2015 una coppia di inquilini nel Cantone di Basilea Campagna aveva firmato un contratto indicizzato da 3’500 franchi netti al mese, con cinque anni fissi fino a fine marzo 2020 e un tasso di riferimento allora del 2 %. Dopo la durata fissa il contratto è proseguito a tempo indeterminato. Il 4 marzo 2020 gli inquilini hanno chiesto una riduzione per luglio 2020, partendo dal tasso del 2015. Dopo l’udienza di conciliazione il locatore ha ridotto la pigione a 3’393 franchi. Il Tribunale cantonale è andato oltre e l’ha fissata a 3’215 franchi. Il Tribunale federale ha annullato questa decisione: la pigione è rimasta a 3’393 franchi.

La sua motivazione è centrale per chiunque affitti locali commerciali con un contratto indicizzato. Gli adeguamenti, anche quelli dovuti al tasso di riferimento, vanno chiesti per la fine del periodo di indicizzazione, nel rispetto del termine di preavviso, pena la perdita del diritto. Chi non lo fa è considerato d’accordo con la pigione di quel momento. Determinante è allora il tasso di riferimento alla data in cui si sarebbe potuto disdire in tempo per la fine del periodo di indicizzazione, qui dicembre 2019, con l’1,5 %. Le riduzioni dal 2 all’1,5 % avvenute negli anni di indicizzazione erano così perse per sempre: restava un solo gradino, fino all’1,25 %.

Per Lei questo significa: conti a ritroso il termine di preavviso dalla fine del Suo periodo di indicizzazione e segni la data in agenda. Con dieci anni fissi fino a fine settembre 2030 e sei mesi di preavviso, la Sua richiesta deve arrivare al locatore al più tardi a fine marzo 2030. La DTF 147 III 32 pone però un limite: per questa scadenza Lei può argomentare solo con il metodo relativo, cioè con la variazione di costi e tassi, non con il rendimento del locatore.

Le clausole che vorrebbero escludere una riduzione

Alcuni contratti di locazione commerciale cercano di impedire che la pigione scenda, con una clausola come «è esclusa una diminuzione al di sotto della pigione iniziale». Una clausola proprio di questo tipo figurava nel contratto di un salone di parrucchiere a Zurigo, su cui il Tribunale federale si è pronunciato nel 1999 (DTF 125 III 358). Un negozio da 1’850 franchi netti al mese, più due posteggi, disdicibile con sei mesi di preavviso per fine marzo o fine settembre, con una pigione basata su un tasso ipotecario del 6,5 %.

Nel settembre 1997 le inquiline hanno chiesto una riduzione. Il locatore ha invocato la sua ipoteca a tasso fisso e la clausola. Il Tribunale delle locazioni di Zurigo ha comunque ridotto la pigione del negozio, a 1’619.30 franchi da ottobre 1998 e a 1’584 franchi da aprile 1999, e il Tribunale federale ha confermato: il diritto alla riduzione non può essere escluso per contratto, nemmeno con una pigione minima pari a quella iniziale. Vi si può rinunciare solo conoscendo già l’evoluzione, quindi non in anticipo, al momento della firma.

La sentenza lascia aperta soltanto la durata fissa di un contratto indicizzato: ricorda che, con il diritto previgente, il Tribunale federale vi aveva ammesso un limite minimo. Per il tasso di riferimento cambia poco, perché durante il periodo di indicizzazione non conta comunque. Dalla fine della durata fissa la sentenza si applica. Prima di firmare un nuovo contratto, conviene stralciare subito clausole del genere.

Se il tasso risale

Il meccanismo funziona nei due sensi, e anche qui è il termine di preavviso a dettare il ritmo. Se il locatore vuole aumentare la pigione per un tasso di riferimento più alto, deve comunicare l’aumento, motivandolo, sul modulo approvato dal Cantone almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso (art. 269d CO). Con sei mesi di preavviso, quindi, almeno sei mesi e dieci giorni prima della scadenza. Senza modulo o senza motivazione l’aumento è nullo. Lei può contestarlo entro 30 giorni davanti all’autorità di conciliazione (art. 270b CO).

Sul piano politico il tema resta aperto. Il 25 settembre 2026 il Consiglio federale ha deciso di respingere l’Iniziativa sulle pigioni e di contrapporle un controprogetto indiretto, con una pigione di riferimento statistica per la pigione iniziale e un’indicizzazione nel rapporto di locazione in corso. La consultazione è prevista nel primo semestre del 2027. Parallelamente, il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR) deve presentare entro aprile 2027 una modifica dell’OLAL sul reddito netto ammissibile con un tasso di riferimento superiore al 2 %. Il comunicato non dice se il controprogetto riguarderà anche i locali commerciali. Per la Sua pigione di oggi valgono le regole descritte sopra.

Cosa fare adesso

Prenda il contratto e l’ultimo avviso di pigione e risponda a tre domande. La pigione è indicizzata, scalare o legata alla cifra d’affari? Il contratto ha ancora una durata fissa, e fino a quando? Su quale tasso di riferimento si basa la pigione attuale? Se la pigione è ordinaria, il contratto disdicibile e il tasso dell’1,5 % o più, invii la Sua richiesta prima della prossima data utile, cioè almeno sei mesi prima della prossima scadenza di disdetta. Con una pigione indicizzata, annoti l’unica scadenza alla fine del periodo di indicizzazione.

E se sta comunque pensando di cambiare sede: un nuovo contratto si basa sul tasso attuale dell’1,25 %. A ogni visita chieda se la pigione è indicizzata e per quanto tempo il contratto è fisso. Uffici a Winterthur, per esempio, li trova qui:

Le superfici commerciali e industriali di tutto il Cantone sono raccolte nella nostra panoramica per il Cantone di Zurigo.