Affittare un ufficio a Zurigo: prezzi al m² per zona 2026

I numeri in breve

Un ufficio nella città di Zurigo costa in mediana 385 franchi al metro quadrato all’anno. Lo indica il rapporto sul mercato immobiliare 2026 di CSL Immobilien, basato sugli affitti pubblicati negli annunci del 2025. In centro, nella City, si arriva a 625 franchi, a Zurigo Ovest a 360, a Oerlikon a 295 e ad Altstetten a 250. Per 150 metri quadrati, lo spazio per circa dodici postazioni di lavoro, Lei paga quindi tra poco più di 3’100 e circa 7’800 franchi al mese, spese accessorie escluse.

Chi cerca il prezzo di un ufficio a Zurigo trova soprattutto annunci: singole offerte, ognuna con il suo prezzo, senza data e senza termini di paragone. Abbiamo raccolto i dati che permettono di confrontare una zona con l’altra: il rapporto di CSL, gli affitti di punta di Wüest Partner, i tassi di offerta di JLL, gli ultimi dati ufficiali della città e un contratto d’affitto vero della stessa Città di Zurigo. A questi si aggiunge ciò che il prezzo al metro quadrato non dice: spese accessorie, finiture e IVA.

Quanto costa un ufficio a Zurigo al metro quadrato

In Svizzera gli affitti degli uffici si indicano al metro quadrato e all’anno, non al mese. Un annuncio con «420.–/m² p.a.» significa quindi 35 franchi al metro quadrato al mese. Una panoramica recente per zona viene da CSL Immobilien (in tedesco), una società zurighese di servizi immobiliari che ogni anno analizza le superfici a uso ufficio messe sul mercato. Per la città di Zurigo il rapporto distingue 13 zone di mercato e per ciascuna indica la mediana e una forchetta di prezzo.

La mediana è il valore centrale: metà delle offerte sta sopra, l’altra metà sotto. La forchetta mostra quanto variano i prezzi all’interno di una zona, e spesso è più ampia della distanza tra due zone. A Enge va da 350 a 680 franchi, ad Altstetten da 190 a 425. Il limite superiore di Altstetten supera quindi quello inferiore di Enge. Quale quota delle offerte copra esattamente la forchetta, la pagina non lo dice.

È importante anche sapere che cosa questi dati non rappresentano. Si tratta di pigioni offerte, cioè di prezzi presi dagli annunci. Non mostrano la pigione che alla fine figura nel contratto, e il margine di trattativa dipende molto da quante superfici restano vuote in una zona. Per questo vale la pena guardare le zone una per una, a cominciare dalla più cara.

City, Enge e Seefeld: 500 franchi e oltre

In centro si paga di più. Per la City CSL indica una mediana di 625 franchi, con una forchetta da 440 a 820. Per il CBD, il quartiere degli affari centrale nel suo insieme, sono 555 franchi. Nel rapporto dell’anno precedente il valore era di 550 franchi per il 2024, dopo un aumento dell’11 per cento. Nel 2025 è quindi rimasto quasi invariato. Enge, Seefeld e Oberstrass/Unterstrass si situano tutti tra 500 e 520 franchi.

Ai vertici del mercato i prezzi salgono ancora parecchio. Wüest Partner (in tedesco) indica per Zurigo affitti massimi di 1’050 franchi al metro quadrato all’anno nel dato più recente, dopo i 1’100 franchi del 2024 e del 2025 e gli 860 del 2016. Sono prezzi per le superfici migliori agli indirizzi migliori. Per un ufficio normale nella circoscrizione 1 non sono un metro di paragone, ma mostrano fin dove arrivano i prezzi in centro.

Le superfici di qualità restano scarse. Secondo JLL (in tedesco), nel 2025 l’offerta di uffici liberi nella circoscrizione 1 e in quelle vicine 2, 4, 5, 6 e 8 è diminuita di oltre 35’000 metri quadrati, e gli affitti di punta sono saliti. CSL conta invece per la City più del doppio della superficie in offerta rispetto all’anno prima, quasi 76’000 metri quadrati, e tra i motivi cita i nuovi uffici sulla Bahnhofstrasse, per esempio ai piani superiori degli ex grandi magazzini Manor e Jelmoli. I due rapporti non misurano la stessa cosa. Concordano però su un punto: gli uffici in centro restano richiesti.

Per Lei significa che in centro c’è poco margine sul prezzo, ce n’è di più sulla durata, sulle finiture e sulla data di consegna. Appena si esce dal centro, il prezzo scende un po’.

Zurigo Ovest, Wiedikon e Stauffacher: la fascia di mezzo

Tra 345 e 410 franchi si collocano le zone ben collegate, ma non sulla Bahnhofstrasse. Stauffacher ha una mediana di 410 franchi, Zurigo Ovest di 360, Wiedikon/Binz di 355 e l’Industriequartier (il quartiere industriale) di 345. Wiedikon/Sihlfeld, con 280 franchi, è già nettamente più in basso.

Colpisce la forchetta di Stauffacher: da 250 a 620 franchi. Lì la mediana da sola dice poco, a decidere è il singolo edificio. A Zurigo Ovest la forchetta è più stretta, da 245 a 475 franchi. Per un’azienda che vuole essere centrale senza pagare i prezzi del centro, questa fascia di mezzo è un compromesso naturale: la mediana è di circa 265 franchi inferiore a quella della City e il centro è vicino.

Qui conviene guardare più il singolo edificio che il quartiere. Chieda l’anno di costruzione, l’ultimo risanamento e che cosa il locatore include nel prezzo. E dove c’è più superficie libera, Lei ha più peso nella trattativa.

Oerlikon e Altstetten: molta offerta, prezzi più bassi

Ai margini della città gli uffici non sono solo più economici: anche la superficie in offerta è molto maggiore. Secondo CSL, Oerlikon ha una mediana di 295 franchi, Altstetten di 250 e Zurigo Sud di 260. A Oerlikon nel 2025 erano in offerta quasi 109’000 metri quadrati di uffici, più che in qualsiasi altra delle 13 zone della città.

JLL spiega da dove arriva quest’offerta. Nella circoscrizione 11, nel 2025, si sono liberati oltre 50’000 metri quadrati nelle Quadro Towers e negli edifici Vertex e Skykey. Il tasso di offerta, cioè la quota di superfici libere sul totale, vi è salito in un anno dal 6,4 all’11,9 per cento. Secondo JLL la metà di tutti gli uffici vuoti della regione di Zurigo si trova in due soli sottomercati: la circoscrizione 11 e Opfikon/Glattbrugg. Per confronto, nell’intera regione di Zurigo il tasso di offerta era del 5,1 per cento nel secondo trimestre del 2026.

Un esempio di affitto reale in queste zone lo fornisce la stessa Città di Zurigo. Il suo Ufficio di esecuzione 9 (Stadtammann- und Betreibungsamt 9) ha sede dal 2013 in uno stabile commerciale alla Hohlstrasse 550, vicino alla stazione di Altstetten. Nel maggio 2026 il Municipio ha proposto al Consiglio comunale di prorogare il contratto alle stesse condizioni fino al 2033.

Dividendo i 202’331 franchi per 650 metri quadrati si ottengono circa 311 franchi al metro quadrato all’anno, magazzino e sei posteggi compresi. A differenza dei valori di CSL, non è un prezzo d’offerta ma la pigione di un contratto in corso. Sta sopra la mediana di Altstetten, ma ben dentro la forchetta da 190 a 425 franchi, e per una sede vicina alla stazione. Il comunicato non dice se comprenda spese accessorie né quanto spetti a uffici, magazzino e posteggi. Chi confronta questa cifra con un annuncio capisce perché il prezzo al metro quadrato da solo non basta mai: due offerte si possono confrontare solo quando è chiaro che cosa comprendono.

Gli ultimi dati ufficiali per circoscrizione

Dati ufficiali sugli affitti degli uffici per circoscrizione esistono solo fino al 2021. Fino ad allora l’ufficio di statistica della città, Statistik Stadt Zürich (in tedesco), chiedeva ogni anno alle amministrazioni degli edifici più grandi quali superfici fossero vuote, rilevando anche le pigioni richieste per uffici e studi professionali, nette, al metro quadrato e all’anno. Il 2021 è stato l’ultimo rilevamento. Gli ultimi valori:

Per le circoscrizioni 3, 6 e 10 la tabella mette i valori tra parentesi, per la 12 manca un valore. Per questo le tralasciamo. I dati si basano solo su superfici vuote al 1° giugno in edifici con almeno 500 metri quadrati di superficie utile.

Le circoscrizioni non coincidono esattamente con le zone di CSL, quindi un confronto diretto è possibile solo a grandi linee. Lo schema però è rimasto lo stesso: in testa la circoscrizione 1, dietro la 2 e la 8, Altstetten in fondo e Oerlikon nel terzo più basso. Allora il tasso di sfitto degli uffici in tutta la città era dell’1,58 per cento. Oltre il confine comunale, gli uffici costano ancora meno.

Fuori città: Glattal, Zugo e Winterthur

Fuori dalla città di Zurigo i prezzi scendono in fretta. Nell’intera regione economica di Zurigo la mediana secondo CSL è di 235 franchi, cioè 150 franchi in meno che in città. Nel Glattal centrale sono 225 franchi, a Winterthur e nella regione Zimmerberg/Sihltal 220 ciascuna, nel Limmattal 185 e nell’Unterland zurighese 175. Nettamente sopra la mediana della regione stanno le zone sul lago: Pfannenstiel con 295 e Höfe con 275 franchi.

Zugo ha una mediana di 250 franchi, con una forchetta che arriva a 495. Lì, secondo CSL, nel 2025 l’offerta è cresciuta del 61 per cento, perché nuovi progetti sono già sul mercato. Più scelta può significare anche lì più margine sul prezzo. Gli annunci attuali li trova in Uffici a Zugo e, nel Glattal, per esempio in Uffici a Dübendorf.

Winterthur è un mercato degli uffici a sé, con prezzi propri: 220 franchi di mediana, una forchetta da 145 a 300 franchi e treni diretti per Zurigo. Se una sede fuori città convenga, però, dipende meno dal prezzo al metro quadrato che dai Suoi collaboratori e dai Suoi clienti. Ciò che invece si aggiunge in ogni caso sono i costi che il prezzo al metro quadrato non mostra.

Netto, spese accessorie, IVA: cosa manca nel prezzo

Per ogni prezzo verifichi prima se è netto o lordo. La Città di Zurigo ha rilevato pigioni nette, cioè senza spese accessorie. CSL non dice esplicitamente sulla sua pagina se gli affitti siano netti o lordi. Le spese accessorie sono dovute solo se il contratto le prevede espressamente (art. 257a CO). Per gli uffici l’elenco può essere lungo: oltre al riscaldamento e all’elettricità delle parti comuni, per esempio anche la manutenzione dell’ascensore e della ventilazione, il custode e un onorario per l’amministrazione.

Quanto incidano lo mostra una bozza di contratto consultabile da chiunque. La Città di Illnau-Effretikon vi prende in affitto, in un nuovo stabile, 316 metri quadrati di uffici a 290 franchi al metro quadrato all’anno; secondo la bozza del maggio 2023 (in tedesco) si aggiungono 750 franchi al mese di acconto per le spese accessorie. Sono circa 28.50 franchi al metro quadrato all’anno, poco meno di un decimo della pigione netta. In un altro edificio l’importo può essere molto più alto o più basso. Chieda i conteggi degli ultimi anni. Che cos’altro contiene un contratto di questo tipo lo abbiamo spiegato nell’articolo sul contratto di locazione per locali commerciali.

Altre due voci sfuggono facilmente. La prima è l’IVA: la locazione di locali commerciali ne è esclusa (art. 21 cpv. 2 n. 21 LIVA), ma il locatore può optare volontariamente per l’imposizione (art. 22 LIVA). In quel caso si aggiunge l’8,1 per cento, l’aliquota normale in vigore dal 2024. Se nell’annuncio legge «zzgl. MWST», cioè IVA esclusa, è questo il caso. La seconda è la superficie stessa. La bozza di Effretikon precisa che la superficie locata non comprende superfici supplementari, quindi per esempio nessuna quota di scale o corridoi, e che eventuali differenze di misura non modificano la pigione. Chi paga al metro quadrato dovrebbe sapere come è stato misurato. Lo stesso vale per ciò che su quei metri quadrati è già installato.

Finiture: dal grezzo all’ufficio pronto

Quanto valga un prezzo al metro quadrato dipende molto dalle finiture. Negli annunci della Svizzera tedesca trova di solito uno di tre termini. Rohbau, lo stato grezzo, significa che riceve in sostanza un involucro vuoto e installa Lei pavimenti, soffitti, illuminazione e pareti. Con l’Edelrohbau, il grezzo avanzato, alcune di queste parti ci sono già, per esempio i pavimenti o i soffitti, e il resto lo allestisce Lei. Vollausbau significa che la superficie è finita e pronta per essere occupata. Una norma vincolante che stabilisca esattamente che cosa rientri in ciascun termine non l’abbiamo trovata. Si faccia quindi sempre dare una descrizione delle opere, locale per locale.

Un prezzo basso al metro quadrato allo stato grezzo è conveniente solo a prima vista. Le finiture le paga Lei e, a seconda del contratto, alla fine della locazione può doverle rimuovere. Al contrario, un prezzo più alto per una superficie finita può comprendere le finiture pagate dal locatore. Nella bozza di Illnau-Effretikon la questione è regolata in modo trasparente: il locatore ha realizzato la superficie completamente finita su richiesta della Città, l’ammortamento tramite la pigione è calcolato su 20 anni e, se la Città non esercita l’opzione per altri dieci anni, dopo dieci anni paga un valore residuo di 100’000 franchi.

Per ogni offerta, quindi, faccia il conto sull’intera durata: pigione più le Sue finiture, ripartite sugli anni in cui resterà di sicuro. A ciò si aggiunge che i proprietari rinnovano sempre più spesso gli edifici esistenti. Nella sua analisi del mercato svizzero degli uffici dell’agosto 2026, Wüest Partner stima le licenze edilizie per trasformazioni dei dodici mesi precedenti in circa 1,4 miliardi di franchi, il livello più alto dal 2009. Per Lei può voler dire più superfici rinnovate sul mercato. Resta da capire di quanti metri quadrati ha bisogno.

Quanto spazio serve e quanto costa al mese

Un punto di riferimento lo dà la Città di Zurigo per la propria amministrazione. I suoi standard degli spazi per le postazioni d’ufficio del 2015 (in tedesco) prevedono una postazione ogni 12,5 metri quadrati di superficie utile principale. Il calcolo comprende anche sale riunioni, spazi per il lavoro concentrato e angolo cucina, non solo la scrivania. La Città pianifica con scrivanie condivise, così che con il tempo parziale, il telelavoro e le vacanze non restino posti vuoti. Secondo questa regola un team di dodici postazioni ha bisogno di circa 150 metri quadrati.

Con la mediana di Zurigo Ovest, 150 metri quadrati costano 54’000 franchi all’anno, cioè 4’500 franchi al mese. Con spese accessorie pari all’acconto di Effretikon si arriva a circa 4’856 franchi. La stessa superficie costa, secondo la mediana, circa 7’813 franchi al mese nella City e 3’125 franchi ad Altstetten, in entrambi i casi senza spese accessorie. La differenza tra City e Altstetten supera così i 55’000 franchi all’anno, e con un contratto di cinque anni più di un quarto di milione.

Questo calcolo non sostituisce un’offerta, ma Le mostra in fretta se un annuncio rientra nel budget e se un prezzo è insolitamente alto o basso per la sua zona. I posteggi li aggiunga a parte, a meno che non siano compresi espressamente nel prezzo.

Confrontare gli uffici a Zurigo

Con le mediane in mente, ogni annuncio si legge in modo diverso. Metta il prezzo accanto al valore della sua zona, chieda delle spese accessorie, delle finiture e dell’IVA, e riporti tutto al mese e all’intera durata.

Dove molte superfici sono vuote, come a Oerlikon o nel Glattal, Lei ha più margine: sulla pigione, su un contributo alle finiture o sulla durata. In centro, dove le buone superfici scarseggiano, il margine è minore. Gli ultimi due rapporti di CSL sono usciti entrambi all’inizio di febbraio. Fino al prossimo, i dati di questa pagina restano un buon metro di paragone per un ufficio a Zurigo.