Louer un bureau à Zurich: prix au m² par quartier en 2026

Les chiffres d’abord

À Zurich, un bureau coûte en médiane 385 francs le mètre carré par an. C’est ce que montre le rapport 2026 de CSL Immobilien sur le marché immobilier, qui analyse les loyers proposés en 2025. Au centre-ville, dans la City, la médiane atteint 625 francs, à Zurich-Ouest 360, à Oerlikon 295 et à Altstetten 250. Pour 150 mètres carrés, de quoi loger une douzaine de postes de travail, vous payez donc entre un peu plus de 3’100 et environ 7’800 francs par mois, frais accessoires non compris.

Qui cherche le prix d’un bureau à Zurich tombe surtout sur des annonces: des offres isolées, chacune avec son prix, sans date ni point de comparaison. Nous avons rassemblé les chiffres qui permettent de comparer un quartier à l’autre: le rapport de CSL, les loyers de pointe de Wüest Partner, les taux d’offre de JLL, les derniers chiffres officiels de la ville et un vrai loyer payé par la ville de Zurich elle-même. S’y ajoute ce que le prix au mètre carré ne dit pas: frais accessoires, aménagement et TVA.

Combien coûte un bureau à Zurich au mètre carré

En Suisse, les loyers de bureaux s’expriment par mètre carré et par an, pas par mois. Une annonce affichant «420.–/m² p.a.» signifie donc 35 francs le mètre carré par mois. Un aperçu récent par quartier vient de CSL Immobilien, un prestataire immobilier zurichois qui analyse chaque année les surfaces de bureaux mises en location. Pour la ville de Zurich, le rapport distingue 13 secteurs de marché et donne pour chacun la médiane et une fourchette de prix.

La médiane est la valeur du milieu: la moitié des offres se situe au-dessus, l’autre moitié en dessous. La fourchette montre l’écart des prix à l’intérieur d’un même secteur, et cet écart est souvent plus grand que la différence entre deux secteurs. À Enge, elle va de 350 à 680 francs, à Altstetten de 190 à 425. Le haut de la fourchette d’Altstetten dépasse donc le bas de celle d’Enge. La page ne précise pas quelle part des offres la fourchette couvre exactement.

Il faut aussi savoir ce que ces chiffres ne sont pas. Ce sont des loyers proposés, c’est-à-dire des prix tirés d’annonces. Ils ne disent pas ce qui figure finalement dans le bail, et la marge de négociation dépend beaucoup du nombre de surfaces vides dans un secteur. D’où l’intérêt d’examiner les quartiers un par un, en commençant par le plus cher.

City, Enge et Seefeld: 500 francs et plus

C’est au centre que vous payez le plus. CSL indique pour la City une médiane de 625 francs, avec une fourchette de 440 à 820. Pour le CBD, le quartier central des affaires dans son ensemble, elle est de 555 francs. Le rapport de l’année précédente affichait encore 550 francs pour 2024, après une hausse de 11 %. En 2025, la valeur n’a donc guère bougé. Enge, Seefeld et Oberstrass/Unterstrass se situent tous entre 500 et 520 francs.

Tout en haut du marché, les prix grimpent encore nettement. Wüest Partner (en allemand) situe les loyers maximaux à Zurich à 1’050 francs le mètre carré par an dans ses chiffres les plus récents, après 1’100 francs en 2024 et 2025 et 860 francs en 2016. Ces prix valent pour les meilleures surfaces aux meilleures adresses. Ils ne servent pas de référence pour un bureau ordinaire dans le 1er arrondissement, mais ils montrent jusqu’où vont les prix au centre.

Les bonnes surfaces y restent rares. Selon JLL (en allemand), l’offre de bureaux libres a reculé en 2025 de plus de 35’000 mètres carrés dans le 1er arrondissement et les arrondissements voisins 2, 4, 5, 6 et 8, et les loyers de pointe ont augmenté. CSL compte au contraire dans la City plus du double de surfaces mises en location que l’année précédente, près de 76’000 mètres carrés, et cite parmi les raisons de nouveaux bureaux sur la Bahnhofstrasse, par exemple dans les étages supérieurs des anciens grands magasins Manor et Jelmoli. Les deux rapports ne mesurent pas la même chose. Ils s’accordent en revanche sur un point: les bureaux du centre restent recherchés.

Pour vous, cela signifie qu’au centre, la marge est mince sur le prix et se trouve plutôt dans la durée du bail, l’aménagement et la date de remise des locaux. Les prix baissent un peu dès que vous quittez le centre.

Zurich-Ouest, Wiedikon et Stauffacher: l’entre-deux

Les secteurs bien desservis, mais à l’écart de la Bahnhofstrasse, se situent entre 345 et 410 francs. Stauffacher affiche une médiane de 410 francs, Zurich-Ouest 360, Wiedikon/Binz 355 et le quartier industriel (Industriequartier) 345. Wiedikon/Sihlfeld est déjà nettement plus bas, à 280 francs.

La fourchette de Stauffacher est frappante: de 250 à 620 francs. La médiane seule y dit peu de choses, c’est l’immeuble qui fait le prix. À Zurich-Ouest, la fourchette est plus serrée, de 245 à 475 francs. Pour une entreprise qui veut une adresse centrale sans payer les prix du centre-ville, cet entre-deux est un compromis logique: la médiane est inférieure d’environ 265 francs à celle de la City, et le centre reste tout proche.

Ici, l’immeuble mérite plus d’attention que le quartier. Demandez l’année de construction, la date de la dernière rénovation et ce que le bailleur inclut dans le prix. Et là où d’autres surfaces sont encore libres, vous pesez davantage dans la négociation.

Oerlikon et Altstetten: beaucoup d’offre, des prix plus bas

En périphérie, les bureaux ne sont pas seulement moins chers, l’offre y est aussi bien plus abondante. Selon CSL, Oerlikon affiche une médiane de 295 francs, Altstetten 250 et Zurich-Sud 260. À Oerlikon, près de 109’000 mètres carrés de bureaux étaient proposés en 2025, plus que dans n’importe quel autre des 13 secteurs de la ville.

JLL montre d’où cela vient. Dans le 11e arrondissement, plus de 50’000 mètres carrés se sont libérés en 2025 dans les Quadro Towers et dans les immeubles Vertex et Skykey. Le taux d’offre, soit la part des surfaces libres dans le parc, y est passé en un an de 6,4 à 11,9 %. Selon JLL, la moitié des bureaux vides de la région zurichoise se trouvent dans deux sous-marchés seulement: le 11e arrondissement et Opfikon/Glattbrugg. À titre de comparaison, le taux d’offre de toute la région de Zurich était de 5,1 % (en allemand) au deuxième trimestre 2026.

La ville de Zurich montre elle-même à quoi ressemble un vrai loyer dans ces quartiers. Son office des poursuites n° 9 (Stadtammann- und Betreibungsamt 9) occupe depuis 2013 un immeuble commercial à la Hohlstrasse 550, près de la gare d’Altstetten. En mai 2026, l’exécutif de la ville a proposé de prolonger le bail aux mêmes conditions jusqu’en 2033.

En divisant les 202’331 francs (en allemand) par 650 mètres carrés, on obtient environ 311 francs le mètre carré par an, dépôts et six places de parc compris. Contrairement aux valeurs de CSL, ce n’est pas un prix d’offre, mais le loyer d’un bail en cours. Il dépasse la médiane d’Altstetten, mais reste bien dans la fourchette de 190 à 425 francs, et cela pour un emplacement proche de la gare. Le communiqué ne dit pas si les frais accessoires sont inclus, ni comment le montant se répartit entre bureaux, dépôts et places de parc. Comparez ce chiffre à une annonce et vous verrez pourquoi le prix au mètre carré ne suffit jamais: deux offres ne se comparent qu’une fois établi ce qu’elles contiennent.

Les derniers chiffres officiels par arrondissement

Les chiffres officiels des loyers de bureaux par arrondissement (Kreis) s’arrêtent en 2021. Jusque-là, l’office de statistique de la ville, Statistik Stadt Zürich (en allemand), interrogeait chaque année les gérances des grands immeubles sur leurs surfaces vides et relevait aussi les loyers demandés pour les bureaux et cabinets, nets, par mètre carré et par an. Le dernier relevé date de 2021. Voici les dernières valeurs:

Pour les arrondissements 3, 6 et 10, le tableau met les valeurs entre parenthèses, et l’arrondissement 12 n’a pas de valeur. Nous les laissons donc de côté. Les chiffres ne portent que sur les surfaces vides au 1er juin dans des immeubles d’au moins 500 mètres carrés de surface utile.

Les arrondissements ne coïncident pas exactement avec les secteurs de CSL, si bien qu’une comparaison directe reste approximative. Mais le schéma n’a pas changé: le 1er arrondissement en tête, le 2e et le 8e derrière, Altstetten en queue et Oerlikon dans le tiers inférieur. À l’époque, le taux de vacance des bureaux dans toute la ville était de 1,58 %. C’est au-delà des limites de la ville que les prix baissent encore.

Hors de la ville: vallée de la Glatt, Zoug et Winterthour

Hors de la ville de Zurich, les prix baissent vite. Dans l’ensemble de la région économique de Zurich, la médiane est de 235 francs selon CSL, soit 150 francs de moins qu’en ville. Elle est de 225 francs dans le moyen Glattal, la vallée de la Glatt, de 220 à Winterthour comme dans la région Zimmerberg/Sihltal, de 185 dans le Limmattal et de 175 dans l’Unterland zurichois. Les régions au bord du lac se situent nettement au-dessus de la médiane régionale: Pfannenstiel avec 295 francs et Höfe avec 275 francs.

Zoug affiche une médiane de 250 francs, avec une fourchette qui monte jusqu’à 495. Selon CSL, l’offre y a augmenté de 61 % en 2025, parce que de nouveaux projets sont déjà mis en location. Là aussi, plus de choix peut signifier plus de marge sur le prix. Vous trouverez les annonces actuelles sur la page bureaux à Zoug et, pour la vallée de la Glatt, par exemple sur la page bureaux à Dübendorf.

Winterthour est un marché de bureaux à part entière, avec ses propres prix: 220 francs en médiane, une fourchette de 145 à 300 francs et des trains directs pour Zurich. Mais l’intérêt d’un site hors de la ville dépend moins du prix au mètre carré que de vos collaborateurs et de vos clients. Ce qui s’ajoute dans tous les cas, en revanche, ce sont les coûts que le prix au mètre carré ne montre pas.

Net, frais accessoires, TVA: ce qui manque dans le prix

Pour chaque prix, vérifiez d’abord s’il s’entend net ou brut. La ville de Zurich relevait des loyers nets, c’est-à-dire sans frais accessoires. CSL ne précise pas sur sa page si ses loyers sont nets ou bruts. Vous ne devez des frais accessoires que si le bail le prévoit expressément (art. 257a CO). Pour des bureaux, la liste peut être longue: en plus du chauffage et de l’électricité des parties communes, par exemple l’entretien de l’ascenseur et de la ventilation, la conciergerie et des honoraires de gérance.

Un projet de bail rendu public montre ce que cela représente. La Ville d’Illnau-Effretikon, dans le canton de Zurich, y loue 316 mètres carrés de bureaux dans un immeuble neuf, à 290 francs le mètre carré par an. Le projet de mai 2023 (en allemand) prévoit en plus un acompte de frais accessoires de 750 francs par mois. Cela fait environ 28.50 francs le mètre carré par an, un peu moins d’un dixième du loyer net. Dans un autre immeuble, le montant peut être nettement plus élevé ou plus bas. Demandez les décomptes des dernières années. Nous décrivons les autres clauses d’un tel bail dans notre article sur le bail commercial.

Deux autres postes passent facilement inaperçus. D’abord la TVA: la location de locaux commerciaux est exclue du champ de l’impôt (art. 21, al. 2, ch. 21 LTVA), mais le bailleur peut opter volontairement pour l’imposition (art. 22 LTVA). Il faut alors ajouter 8,1 %, le taux normal en vigueur depuis 2024. Si l’annonce zurichoise indique «zzgl. MWST», soit TVA en sus, c’est le cas. Ensuite, la surface elle-même. Le projet d’Effretikon précise expressément que la surface louée ne comprend aucune surface additionnelle, par exemple aucune part de cage d’escalier ou de couloirs, et que des écarts de métrage ne modifient pas le loyer. Qui paie au mètre carré doit savoir comment la surface a été mesurée. Il en va de même pour ce qui est déjà installé sur ces mètres carrés.

Degré d’aménagement: brut, semi-aménagé ou clé en main

La valeur d’un prix au mètre carré dépend beaucoup de l’aménagement. Dans les annonces zurichoises, vous lirez le plus souvent l’un de trois termes allemands. Rohbau, l’état brut, signifie que vous recevez pour l’essentiel une enveloppe vide et que vous installez vous-même sols, plafonds, éclairage et cloisons. En Edelrohbau, un état semi-aménagé, certains de ces éléments sont déjà en place, par exemple les sols ou les plafonds, et vous aménagez le reste. Vollausbau signifie que la surface est entièrement aménagée et prête à l’emploi. Nous n’avons trouvé aucune norme contraignante qui fixe ce que recouvre exactement chaque terme. Demandez donc toujours un descriptif de construction, pièce par pièce.

Un prix au mètre carré avantageux à l’état brut ne l’est qu’à première vue. L’aménagement est à votre charge et, selon le bail, vous devez le retirer à votre départ. À l’inverse, un prix plus élevé pour une surface aménagée peut inclure l’aménagement payé par le bailleur. Le projet d’Illnau-Effretikon le dit clairement: le bailleur a entièrement aménagé la surface à la demande de la Ville, l’amortissement par le loyer est calculé sur 20 ans, et si la Ville n’exerce pas l’option de dix ans supplémentaires, elle paie après dix ans une valeur résiduelle de 100’000 francs.

Calculez donc chaque offre sur toute la durée du bail: le loyer plus votre propre aménagement, réparti sur les années où vous êtes sûr de rester. Par ailleurs, les propriétaires valorisent de plus en plus les immeubles existants. Dans son analyse du marché suisse des bureaux d’août 2026, Wüest Partner chiffre les autorisations de transformation des douze mois précédents à environ 1,4 milliard de francs, un niveau inédit depuis 2009. Pour vous, cela peut signifier davantage de surfaces rénovées sur le marché. Reste à savoir de combien de mètres carrés vous avez besoin.

La surface qu’il vous faut et son coût par mois

La ville de Zurich donne un point de repère avec les règles qu’elle applique à sa propre administration. Ses normes pour les postes de travail de bureau de 2015 (en allemand) prévoient un poste de travail pour 12,5 mètres carrés de surface utile principale. Ce chiffre comprend aussi les salles de réunion, les espaces pour s’isoler et le coin cuisine, pas seulement le bureau lui-même. La ville prévoit des bureaux partagés, pour qu’aucune place ne reste vide en raison du temps partiel, du télétravail ou des vacances. Selon cette règle, une équipe de douze postes de travail a besoin d’environ 150 mètres carrés.

Avec la médiane de Zurich-Ouest, 150 mètres carrés coûtent 54’000 francs par an, soit 4’500 francs par mois. Avec des frais accessoires du niveau de l’acompte d’Effretikon, vous arrivez à environ 4’856 francs. Selon la médiane, la même surface coûte environ 7’813 francs dans la City et 3’125 francs à Altstetten, chaque fois sans frais accessoires. L’écart entre la City et Altstetten dépasse ainsi 55’000 francs par an, soit plus d’un quart de million sur un bail de cinq ans.

Ce calcul ne remplace pas une offre, mais il vous montre vite si une proposition entre dans votre budget et si un prix est anormalement élevé ou bas pour son emplacement. Comptez les places de parc à part, sauf si elles figurent expressément dans le prix.

Comparer les bureaux à Zurich

Avec les médianes en tête, vous lisez chaque annonce autrement. Mettez le prix en regard de la valeur de son secteur, renseignez-vous sur les frais accessoires, l’aménagement et la TVA, puis ramenez le tout au mois et à toute la durée du bail.

Là où beaucoup de surfaces sont vides, comme à Oerlikon ou dans la vallée de la Glatt, vous avez plus de marge: sur le loyer, sur une participation à l’aménagement ou sur la durée. Au centre, où les bonnes surfaces sont rares, cette marge est plus mince. Les deux derniers rapports de CSL sont parus chacun début février. D’ici le prochain, les chiffres ci-dessus restent une bonne référence pour un bureau à Zurich.