Louer un cabinet médical: autorisations, zone, accès, bail

Avant de vous engager

Un local pour cabinet doit offrir plus qu’un bureau. La commune doit en autoriser l’usage comme cabinet, les patients doivent pouvoir entrer de plain-pied, personne dans la salle d’attente ne doit entendre ce qui se dit à côté, et un appareil de radiologie exige une autorisation fédérale liée à cette pièce précise. Votre autorisation personnelle de pratiquer, en revanche, vaut pour tout le canton, pas pour une adresse.

Cela ressemble à de la paperasse, mais c’est ce qui décide si vous pouvez vraiment traiter des patients dans les locaux loués. Or ces points ne figurent presque jamais dans l’annonce. En octobre 2026, nous avons passé en revue 2’090 annonces de bureaux et de locaux commerciaux de 28 villes sur notre site. 132 d’entre elles mentionnent un cabinet ou une thérapie comme usage possible. Ce qu’elles disent, et ce qu’elles taisent, sert de point de départ à ce guide pour les médecins, physiothérapeutes, psychothérapeutes et autres professionnels de la santé qui louent leurs propres locaux pour la première fois.

Ce que les annonces de cabinets ne disent pas

Les annonces décrivent ce qui se décrit facilement: emplacement, surface, lumière, places de parc. Un ascenseur est mentionné dans 61 % des annonces de cabinets. Seules 27 % parlent d’accès en fauteuil roulant, sans obstacles ou sans marche. Ce n’est pas une contradiction: un ascenseur ne suffit pas à rendre un immeuble accessible si trois marches précèdent la porte d’entrée ou si la cabine est trop petite pour un fauteuil roulant.

L’écart se creuse à mesure que l’on s’approche du travail au cabinet lui-même. 19 annonces mentionnent un lavabo ou une arrivée d’eau, et parfois il ne s’agit que du lavabo des WC. La radiologie n’apparaît qu’une seule fois, comme installation possible dans une surface livrée brute à Saint-Gall. Aucune annonce ne parle d’isolation phonique, et aucune ne dit si les locaux sont autorisés pour un cabinet. Ces questions, vous devez les poser vous-même, et dans un certain ordre: d’abord les autorisations, puis les locaux, puis le bail.

Quelle autorisation pour ouvrir votre propre cabinet?

Pour votre propre cabinet, il vous faut une autorisation de pratiquer du canton où vous travaillez. C’est ce que prévoient l’art. 34 LPMéd pour les médecins, médecins-dentistes et chiropraticiens, l’art. 22 LPsy pour les psychothérapeutes, et l’art. 11 LPSan pour les physiothérapeutes, ergothérapeutes, diététiciens, sages-femmes et d’autres professions de la santé. Le critère décisif est l’exercice «sous propre responsabilité professionnelle»: si vous n’êtes subordonné à personne sur le plan professionnel, vous avez besoin de l’autorisation, même comme employé d’une Sàrl.

L’autorisation est liée à votre personne. Le canton examine le diplôme, l’honorabilité, la santé et les connaissances linguistiques, pas les locaux. La Direction de la santé du canton de Zurich (en allemand) accepte les demandes au plus tôt trois mois avant le début de l’activité, traite en règle générale un dossier complet en six semaines et n’autorise aucun début d’activité avant l’octroi. Les indépendants doivent justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle d’au moins 5 millions de francs.

Une adresse reste tout de même nécessaire. À Zurich, les médecins doivent annoncer le début et chaque déplacement de leur activité, ainsi que tout site supplémentaire (§ 12 de l’ordonnance cantonale sur les professions médicales, cité dans la fiche d’information pour les médecins, en allemand). La même règle vaut pour les physiothérapeutes selon la fiche pour la physiothérapie (en allemand). Si vous déménagez dans un autre canton, il vous faut son autorisation. Si vous en avez déjà une, vous en remplissez en principe aussi les conditions là-bas (art. 36, al. 4, LPMéd), et Zurich l’examine dans une procédure simplifiée et gratuite. Comptez tout de même quelques semaines.

L’admission LAMal est un obstacle à part

Si vous voulez facturer vos prestations à l’assurance de base, il vous faut en plus une admission comme fournisseur de prestations, elle aussi délivrée par le canton. Pour les médecins s’ajoute depuis 2021 une particularité: les cantons limitent, dans un ou plusieurs domaines de spécialité ou dans certaines régions, le nombre de médecins qui travaillent en ambulatoire à la charge de l’assurance obligatoire des soins (art. 55a LAMal). Une fois le nombre maximal atteint, il n’y a plus de nouvelle admission. Zurich indique sur sa page consacrée à l’admission (en allemand) que l’ordonnance correspondante est en cours d’élaboration.

Pour la location, cela signifie: ne signez pas de bail de dix ans avant de savoir si vous serez admis dans ce canton et dans votre spécialité. Sans admission, l’assurance de base ne prend pas en charge vos factures. Ce qui vaut pour la personne ne vaut toutefois pas automatiquement pour une société.

Quand l’autorisation dépend des locaux

Dès que ce n’est plus vous, mais votre Sàrl ou votre SA qui exploite le cabinet, les locaux entrent en jeu. À Zurich, toute personne morale qui fournit en son nom des prestations médicales ambulatoires a besoin d’une autorisation d’exploiter comme institution médicale ambulatoire. La fiche de la Direction de la santé (en allemand) est très concrète: les locaux, y compris l’accès à l’immeuble et au cabinet, doivent être adaptés aux personnes handicapées, c’est-à-dire accessibles en fauteuil roulant, en vertu de la loi sur l’égalité pour les handicapés. La demande comprend des plans d’étage avec les locaux désignés selon leur fonction, et une description de l’accès pour les services de sauvetage.

Chaque site doit être couvert par cette autorisation. Qui ouvre, déplace ou ferme un site doit l’annoncer au préalable par écrit pour approbation. Selon la page consacrée à la demande (en allemand), le traitement prend six à huit semaines, il n’y a en principe pas d’autorisation rétroactive, et qui exploite intentionnellement une institution sans autorisation risque une amende jusqu’à 50’000 francs. Prévoir un début de bail le 1er du mois et une ouverture le 2 n’est donc pas réaliste.

Pour d’autres professions, les règles diffèrent. La loi zurichoise sur la santé ne prévoit pas d’autorisation d’exploiter pour les organisations de physiothérapie. Si une telle société veut facturer à l’assurance de base, elle doit toutefois définir son rayon d’activité géographique et disposer des installations nécessaires (art. 52 OAMal, cité dans la fiche pour la physiothérapie). Chez les psychothérapeutes, c’est le nombre de pièces qui compte: qui travaille sous surveillance doit le faire dans les locaux du cabinet de la personne titulaire de l’autorisation, et celle-ci doit en règle générale être présente, selon la fiche zurichoise pour la psychothérapie (en allemand). Si vous voulez engager des psychothérapeutes en formation postgrade, il vous faut donc des pièces pour eux au même endroit.

Chaque canton règle ces questions à sa manière. Demandez donc au service de la santé publique de votre canton si votre forme juridique exige une autorisation d’exploiter et ce qu’elle impose pour les locaux. Demandez ensuite à la commune si un cabinet est même admis dans ces locaux.

Un cabinet en zone d’habitation, est-ce permis?

Souvent oui, mais dans certaines limites et fréquemment seulement avec une autorisation. C’est la zone fixée par la commune pour la parcelle qui décide si un usage est admis. La Ville de Zurich le résume ainsi dans ses questions-réponses sur la procédure d’autorisation de construire (en allemand): les zones d’habitation servent d’abord au logement, les entreprises peu gênantes y sont admises, et les locaux de travail ne peuvent pas dépasser un tiers de la surface habitable. Là où s’applique en plus une part minimale de logements, une partie de la surface doit rester affectée au logement, à démontrer pour chaque parcelle séparément; le cadastre de la ville en indique le niveau. Un cabinet dans un appartement au troisième étage peut donc achopper sur une règle qui n’a rien à voir avec votre cabinet.

Plus important encore: même sans aucune transformation, la reconversion en cabinet peut exiger un permis de construire. Parmi les exemples de changements d’affectation soumis à autorisation, la Ville de Zurich cite expressément «un cabinet médical au lieu d’un bureau». Pour le voisinage, bien des choses changent: des patients vont et viennent, des taxis s’arrêtent, les horaires ne sont pas ceux d’un bureau. À Zurich, une demande ordinaire est mise à l’enquête publique pendant 20 jours, et les voisins peuvent s’y opposer. Notre article sur les dépôts et ateliers en dit plus sur la zone et le changement d’affectation.

Demandez donc par écrit au bailleur pour quel usage les locaux sont autorisés. Si la réponse est «bureau», attendez-vous à une demande de permis de construire, et réglez avant de signer qui la dépose et qui la paie. Et dès qu’une demande de permis est en cours, la question de l’accès se pose aussi.

Sans marche jusqu’à la salle de traitement

La loi sur l’égalité pour les handicapés n’exige pas de transformer des locaux existants sans raison. Pour les constructions accessibles au public, elle s’applique lorsqu’une autorisation de construire ou de rénover les parties accessibles au public a été délivrée depuis 2004. Pour un cabinet, cela a deux conséquences. Si vous transformez et avez besoin d’une autorisation pour cela, attendez-vous à des charges concernant l’accès. Il y a une limite: si l’adaptation coûte plus de 5 % de la valeur d’assurance du bâtiment ou plus de 20 % des frais de rénovation, l’autorité ou le tribunal ne l’ordonne pas (art. 12 LHand). Et si vous ouvrez un cabinet sous forme de Sàrl à Zurich, l’accessibilité en fauteuil roulant est de toute façon requise pour l’autorisation d’exploiter.

La référence pour les constructions neuves et les transformations est la norme SIA 500 «Constructions sans obstacles». Votre architecte ou le service cantonal de conseil en construction adaptée la connaît. Pour la visite, une référence plus simple suffit. L’organisation de personnes handicapées Procap a fixé six exigences minimales pour les logements existants, et elles font aussi un bon premier test pour un cabinet:

• accès sans marche de la rue jusqu’à la porte d’entrée
• cabine d’ascenseur de 1,10 m de large et 1,40 m de profondeur, porte de 80 cm
• aucune marche à l’intérieur, plusieurs niveaux reliés par un ascenseur
• couloirs d’au moins 1,20 m de large
• portes d’au moins 80 cm de large et sans seuil
• un WC avec douche d’au moins 1,65 sur 1,80 m ou avec bain de 1,70 sur 2,20 m

Prenez un mètre pliant. Un ascenseur mentionné dans l’annonce n’est pas encore un ascenseur pour fauteuil roulant: Procap n’admet une cabine de 1,0 sur 1,25 m qu’exceptionnellement, dans les anciens bâtiments. Pour un cabinet de physiothérapie, c’est le point le plus important de toute la visite. Pour la psychothérapie et le conseil, c’est un autre qui compte.

Isolation phonique et secret professionnel

Ce que vos patients disent dans votre cabinet est protégé par le droit pénal. Les médecins, dentistes, psychologues, physiothérapeutes, ergothérapeutes, sages-femmes et leurs auxiliaires qui révèlent un secret qui leur a été confié sont, sur plainte, punis d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire (art. 321 CP). L’assistante médicale à la réception, par exemple, compte parmi ces auxiliaires. La loi sur la protection des données exige en outre des mesures techniques et organisationnelles adaptées au risque (art. 8 LPD).

C’est la révélation qui est punissable, pas la cloison mince. Mais une cloison à travers laquelle on comprend dans la salle d’attente chaque mot prononcé dans la salle de thérapie rend votre secret professionnel difficile à respecter au quotidien, et les patients s’en aperçoivent vite. Dans les bureaux reconvertis, faites attention aux cloisons légères qui ne montent pas jusqu’à la dalle brute, aux portes sans joint, aux gaines de ventilation communes et à une réception où le patient suivant entend tout.

Faites un test simple lors de la visite: une personne parle à voix normale dans la future salle de traitement, l’autre écoute dans le couloir et dans la pièce voisine. Demandez de quoi sont faites les cloisons et si vous pouvez poser des portes acoustiques ou un doublage. De telles modifications exigent le consentement écrit du bailleur (art. 260a CO). Une partie des annonces de notre site ne propose qu’une seule pièce dans un cabinet existant. Dans ce cas, clarifiez aussi qui voit les rendez-vous et les noms à la réception commune. Et si vous travaillez avec des rayons X, vos murs doivent répondre à des exigences encore plus strictes.

Radiologie: une autorisation qui expire au déménagement

Vous ne pouvez monter et exploiter un appareil de radiologie qu’une fois l’autorisation de l’Office fédéral de la santé publique (OFSP) obtenue. Selon l’ordonnance sur la radioprotection, l’OFSP est l’autorité qui délivre les autorisations (art. 11 ORaP), et une autorisation vaut au plus dix ans. La demande comprend les plans de radioprotection de la salle de radiologie et les calculs du blindage. Le fournisseur de l’appareil vous aide en général à les établir.

Pour la location, c’est le dernier paragraphe qui compte. La page de l’OFSP précise que l’autorisation expire en cas de déplacement de l’installation, «à l’intérieur même du cabinet ou suite au déménagement du cabinet». Sans nouvelle autorisation, le fournisseur n’a pas le droit de monter l’appareil. Si vous reprenez ou aménagez un cabinet médical ou dentaire avec radiologie, prévoyez donc la demande avant le début du bail, pas après.

Dans le bail, le blindage fait partie des travaux d’aménagement. Si le calcul exige une radioprotection construite dans les murs ou les portes, à la fin, soit elle reste dans l’immeuble, soit elle est enlevée à vos frais. Réglez d’avance ce qui s’applique. Les appareils lourds sollicitent en outre le sol. Demandez la charge utile admissible avant de commander un appareil.

Ce que doit contenir le bail d’un cabinet

Un bail commercial règle la durée, le loyer, la garantie et les frais accessoires, et notre article sur le bail commercial en présente les règles. Un cabinet a besoin en plus de quelques clauses qui lui sont propres.

L’usage. Le bailleur doit délivrer et entretenir les locaux dans un état approprié à l’usage pour lequel ils ont été loués, et pour des locaux commerciaux, le bail ne peut pas y déroger à votre détriment (art. 256 CO). Cet usage découle du bail. N’écrivez donc pas «bureau» ou «services», mais «cabinet de médecine générale avec laboratoire» ou «cabinet de physiothérapie avec salle d’entraînement».

La condition. Subordonnez le bail à l’obtention des autorisations nécessaires. Une phrase comme celle-ci suffit comme point de départ de la négociation:

Le présent bail est conclu sous la condition que le permis de construire pour l’affectation en cabinet médical ainsi que l’autorisation de pratiquer et l’admission du locataire à pratiquer à la charge de l’assurance obligatoire des soins soient octroyés et entrés en force d’ici au 31 mars 2027. Le bailleur signe la demande de permis de construire. Si la condition ne se réalise pas, le bail devient caduc sans frais pour les parties.

L’aménagement. Un lavabo dans chaque salle de traitement, des prises supplémentaires, l’isolation phonique et le blindage sont des modifications que votre bailleur doit autoriser par écrit. S’il a donné son accord, il ne peut exiger la remise en état que si cela a été convenu par écrit (art. 260a CO). Notez dans une liste ce que vous installez, qui paie et ce qui peut rester à la fin.

La plaque. Un cabinet doit être facile à trouver. Convenez du droit de poser une plaque à l’entrée de l’immeuble, dans l’ascenseur et à la porte. Quant au contenu, les règles fédérales sur la publicité s’appliquent aux professions médicales: elle doit être objective et ne doit ni induire en erreur ni importuner (art. 40 LPMéd). À Zurich, la plaque d’une institution ambulatoire doit en outre indiquer l’organisme responsable et les personnes responsables.

Partager et transmettre. Si vous louez certaines pièces à la journée à des collègues, cette sous-location exige le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que pour les motifs prévus par la loi (art. 262 CO). Et si vous voulez un jour vendre votre cabinet, vous pouvez transférer le bail à votre successeur avec le consentement écrit du bailleur, qui ne peut le refuser que pour de justes motifs (art. 263 CO). Vous restez ensuite responsable solidairement jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au prochain terme de résiliation possible, mais deux ans au plus.

La concurrence dans l’immeuble. Le droit du bail ne dit pas expressément si le bailleur peut louer l’étage du dessus à un deuxième cabinet de votre spécialité. Si vous voulez l’exclure, inscrivez une clause d’exclusivité dans le bail.

La TVA. Les traitements médicaux dispensés par des médecins, psychothérapeutes, physiothérapeutes et autres professionnels de la santé titulaires d’une autorisation de pratiquer sont exclus du champ de la TVA (art. 21 LTVA). Sur le loyer lié à cette activité, vous ne pouvez donc pas déduire la TVA à titre d’impôt préalable. Si le bailleur opte pour l’imposition, vous payez la TVA en entier. Notre article sur l’option TVA montre ce que cela représente en francs.

Procéder dans cet ordre

Avant de parler couleurs et mobilier, clarifiez quatre choses, de préférence par écrit. D’abord auprès du service cantonal de la santé: votre forme juridique exige-t-elle une autorisation d’exploiter, et existe-t-il un nombre maximal dans votre spécialité? Ensuite auprès du bailleur: pour quel usage les locaux sont-ils autorisés? Puis lors de la visite: le mètre pliant pour les portes, le couloir et l’ascenseur, une conversation à travers la cloison, un coup d’œil à la réception. Enfin dans le bail: usage, condition, aménagement et plaque. Si vous faites de la radiologie, la demande à l’OFSP vient s’intercaler entre ces étapes.

Pour chercher: sur notre site, les locaux pour cabinets figurent aussi bien parmi les bureaux que parmi les surfaces commerciales. À Zurich, il vaut la peine de regarder les deux listes, les surfaces commerciales et les bureaux:

À Berne, en octobre 2026, plusieurs annonces dans la vieille ville et près de la gare proposaient expressément des surfaces comme bureau ou cabinet:

À Bâle, à la même période, un immeuble de l’Aeschenvorstadt proposait des surfaces pour bureaux et cabinets, «en partie» avec lavabos. Les locaux y sont remis à l’état brut si vous ne reprenez pas l’aménagement existant en cloisons légères. Vous concevez alors les pièces vous-même, et toutes les questions de cet article sont entre vos mains dès le départ.