Loyer de bureau au m² en Suisse 2026 : dix villes comparées

Le classement d’abord

Dans les grandes villes suisses, un bureau se loue entre 180 et 495 francs par mètre carré et par an. Genève est la plus chère avec un loyer médian de 495 francs, devant Lausanne (300), Lugano (270) et Bâle (255). Bienne est la moins chère avec 180 francs. Ce sont les loyers proposés en 2025 selon l’étude de marché de CSL Immobilien, et les bureaux annoncés sur notre site en octobre 2026 affichent des valeurs presque identiques.

Qui cherche le prix d’un bureau au mètre carré trouve le plus souvent un seul chiffre pour toute la Suisse, ou un tableau sans année ni source. On y apprend rarement s’il s’agit de la ville ou de toute la région, d’une annonce ou d’un bail signé, avec ou sans charges. Or ces détails font vite une différence de 100 francs par mètre carré. Nous les distinguons ici, nous montrons pour chaque ville combien de surfaces sont libres, et nous calculons ce que coûtent 150 mètres carrés par mois.

Le classement : dix villes dans un tableau

Les chiffres de la deuxième colonne proviennent du rapport 2026 sur le marché immobilier de CSL Immobilien, une société de services immobiliers présente à Zurich et à Lausanne. Chaque année, CSL analyse les surfaces de bureaux mises en location et indique pour chaque région le loyer médian : la moitié des offres se situe au-dessus, l’autre moitié en dessous. Genève, Lausanne, Bâle, Berne et Saint-Gall ont des valeurs pour la ville elle-même ; Lugano, Zoug, Lucerne, Winterthour et Bienne seulement pour l’agglomération, c’est-à-dire la ville et ses communes voisines. La troisième colonne est notre propre analyse des bureaux annoncés sur nos pages de villes en octobre 2026.

Ville	CSL, offres 2025 (francs par m² et par an)	Nos annonces, oct. 2026	150 m² par mois selon CSL
Genève	495	495	6’188
Lausanne	300	300	3’750
Lugano (agglomération)	270	279	3’375
Bâle	255	249	3’188
Zoug (agglomération)	250	pas de valeur	3’125
Berne	240	232	3’000
Lucerne (agglomération)	235	197	2’938
Winterthour (agglomération)	220	200	2’750
Saint-Gall	210	205	2’625
Bienne (agglomération)	180	180	2’250

Et Zurich ? Avec 385 francs, la ville se classerait nettement deuxième ; sur notre site, nous arrivions à 350. L’écart de prix entre la City et Altstetten est détaillé dans notre article sur les loyers de bureaux à Zurich.

Les villes pour lesquelles CSL donne les deux chiffres montrent ce que change le périmètre retenu. En ville de Genève, la médiane est de 495 francs, contre 350 dans toute l’agglomération. À Bâle, c’est 255 contre 195, à Berne 240 contre 205, à Lausanne 300 contre 255. Face à un chiffre pour « Genève », demandez-vous donc d’abord de quelle Genève il s’agit.

Les deux sources ne mesurent pas exactement la même chose, et elles ont un an d’écart. Leur proximité n’en est que plus frappante : à Genève, Lausanne et Bienne, les médianes sont identiques ; à Lugano, Bâle, Berne et Saint-Gall, elles diffèrent de moins de dix francs. L’écart n’est plus grand qu’à Lucerne et à Winterthour, où nos valeurs ne couvrent que la ville et reposent, à Lucerne, sur 24 annonces. Avec si peu d’offres, un seul immeuble peut déplacer la médiane. Pour Zoug, nous ne donnons pas de valeur ; nous expliquons pourquoi plus bas.

Loyer proposé, loyer contractuel, loyer de pointe

Tous les chiffres du tableau sont des loyers proposés : les prix qu’un bailleur inscrit dans une annonce. Le montant qui figure finalement dans le bail, le loyer contractuel, n’est publié pour les bureaux ni par une autorité ni par aucune des études de marché que nous avons lues. L’écart entre les deux dépend de la quantité de surfaces vides dans un secteur et de la durée pendant laquelle une surface reste sur le marché. Là où beaucoup de locaux sont libres, vous avez plus de poids pour négocier le prix, des mois de gratuité ou une participation aux aménagements.

Un troisième chiffre apparaît dans les gros titres : le loyer de pointe. Il vaut pour les meilleures surfaces aux meilleures adresses. Selon Wüest Partner (en allemand), il atteignait 1’100 francs par mètre carré et par an à Genève fin 2025, et dernièrement 1’050 à Zurich. Berne et Bâle sont à leur plus haut niveau depuis dix ans, avec 500 et 450 francs. À Lausanne, il oscille entre 470 et 480 francs depuis 2016. À Genève, le loyer de pointe représente ainsi plus du double du loyer médian de la ville. Pour un bureau ordinaire, ce n’est pas une référence.

Ce qui compte pour vous, c’est surtout le loyer médian du secteur où vous cherchez. C’est vrai aussi sur le plan juridique : pour juger si un loyer est abusif, on le compare notamment aux loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a CO). Pour les locaux commerciaux, cette comparaison peut expressément se faire sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables, et les statistiques officielles doivent être prises en considération (art. 11 OBLF). Mais avant de comparer deux prix au mètre carré, il faut savoir ce qu’ils contiennent.

Net ou brut : ce qui peut manquer dans la médiane

Un prix au mètre carré sans la mention « net » ou « charges comprises » ne donne que la moitié de l’information. Sur les 1’380 bureaux avec un prix affiché sur nos onze pages de villes, seuls 408 indiquent les charges à part. Pour les autres, on ne sait pas si le chauffage, la conciergerie et l’électricité des parties communes sont déjà compris. Près de la moitié des annonces que nous avons pu analyser n’indiquent d’ailleurs pas de montant mensuel, mais un prix par mètre carré et par an.

Lorsque le loyer net et les charges sont tous deux indiqués, les charges s’élèvent en médiane à 31,50 francs par mètre carré et par an, la moitié centrale se situant entre 25 et 41 francs. Cela représente environ 12 % du loyer net. Pour nos médianes, nous avons retenu le loyer net lorsque l’annonce le mentionne. CSL ne précise pas sur sa page si ses chiffres sont nets ou bruts. À chaque comparaison, comptez donc un supplément de cet ordre, tant que les charges ne sont pas expressément comprises.

Deux autres postes manquent dans tout prix au mètre carré. Si le bailleur a opté pour la TVA, celle-ci s’ajoute au loyer et aux charges. Ce que cela implique pour votre entreprise est expliqué dans notre article sur l’option TVA. Et les places de parc sont le plus souvent louées à part.

Genève : la plus chère, et pourtant beaucoup de surfaces libres

Genève domine nettement le classement. En ville, le loyer médian est de 495 francs, et la fourchette de CSL va de 325 à 855 francs. Dans la région, les écarts sont importants : 610 francs dans le quartier central des affaires (CBD), 550 sur la Rive gauche, seulement 260 à Meyrin et Vernier et 280 à Plan-les-Ouates. Un bureau à Meyrin ou à Vernier coûte donc moins de la moitié d’un bureau dans le CBD.

En même temps, beaucoup de surfaces sont libres à Genève. Chaque année au 1er juin, l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) recense les bureaux vacants du canton proposés à la location ou à la vente. En 2026, ils totalisaient 170’139 mètres carrés. C’est nettement moins que les 314’075 mètres carrés de 2023, et de nouveau à peu près le niveau des années 2015 à 2022, quand le chiffre se situait entre un peu moins de 158’000 et un peu plus de 234’000 mètres carrés. C’est ce que montre la série de l’OCSTAT depuis 1977.

Le cabinet de conseil JLL mesure le taux de disponibilité, c’est-à-dire la part des surfaces disponibles dans l’ensemble du parc de bureaux. Selon sa page sur Genève (en anglais), ce taux était de 6,1 % pour la région au deuxième trimestre 2026. D’après JLL, la demande porte surtout sur les meilleurs immeubles, alors qu’en périphérie beaucoup de surfaces restent vides depuis des années. CSL cite Meyrin et Vernier, où des locataires sont recherchés depuis longtemps pour certains bureaux proches de l’aéroport. Pour vous, cela signifie qu’au centre, vous payez le prix genevois, et qu’en périphérie, vous avez le choix et une marge de négociation.

Lausanne et Lugano : le milieu du classement

Avec un loyer médian de 300 francs en ville, Lausanne se place nettement derrière Genève. On compte 350 francs dans le CBD, 245 à Lausanne Ouest et 175 à Lausanne Nord. CSL décrit un marché coupé en deux : à cause des nombreux chantiers au centre-ville, les grandes entreprises cherchent plutôt en périphérie, où les loyers sont plus bas et l’autoroute plus proche. Les petites surfaces, elles, ne se louent presque plus que si elles sont déjà aménagées.

Il y a moins de surfaces libres à Lausanne qu’à Genève, mais plus qu’il y a un an. Selon JLL, le taux de disponibilité en ville est passé de 1,9 à 3,3 % à fin 2025, et à 5,2 % dans la région. À Lausanne Ouest et à Crissier, il atteignait 15 %. Si vous cherchez là-bas, le choix ne manque pas.

Lugano affiche dans l’agglomération un loyer médian de 270 francs, avec une fourchette très large, de 170 à 515 francs. Rapportée à la médiane, seule celle de Zoug est encore plus large parmi les dix villes. Sur notre site aussi, les offres à Lugano sont très dispersées : la moitié centrale va de 220 à 504 francs. Une moyenne n’y aide guère, c’est l’immeuble qui fait la différence. Selon CSL, l’offre n’a progressé que de 6 %, à un peu moins de 118’000 mètres carrés.

Bâle et Berne : même prix, autre marché

Entre Bâle et Berne, la médiane ne diffère que de 15 francs : 255 en ville de Bâle, 240 en ville de Berne. Mais les deux marchés évoluent en ce moment en sens inverse.

À Bâle, l’offre se réduit. CSL compte en ville 105’500 mètres carrés de bureaux proposés, moitié moins que l’année précédente. Une partie a été louée, par exemple les bureaux de la Poste principale, repris par Basel Tourismus et par le Département présidentiel du canton. Une autre partie a tout simplement quitté le marché, parce que le canton a transformé un immeuble à Kleinhüningen en logements. Selon JLL, le taux de disponibilité de la région est tombé à 4,7 % au deuxième trimestre 2026, sous les 5 % pour la première fois depuis fin 2019. Bâle-Ville publie en outre chaque année la surface de bureaux vacante : au 1er juin 2025, elle atteignait 132’700 mètres carrés (en allemand), et selon le dernier recensement, l’offre de bureaux a encore légèrement diminué en 2026.

À Berne, au contraire, l’offre augmente. CSL compte 27 % de surfaces proposées en plus en ville, et même 162 % de plus dans la vieille ville (Innere Stadt). La raison : la compagnie ferroviaire BLS a regroupé ses bureaux dans son nouveau bâtiment d’Ausserholligen et libéré plusieurs milliers de mètres carrés au centre, et l’administration fédérale quitte elle aussi le centre. Le marché bernois reste pourtant tendu : JLL mesure à fin 2025 un taux de disponibilité de 2,5 % pour la région, et de seulement 1,0 % au centre-ville. En moyenne des cinq plus grands marchés de bureaux de Suisse, il était au même moment de 5,2 %. De 2026 à 2028, il devrait toutefois se construire chaque année plus du double de la moyenne enregistrée depuis 2016.

Pour les locataires, la situation s’inverse : à Bâle, la marge de manœuvre se réduit ; à Berne, elle s’élargit, même si elle part d’un niveau bas.

Zoug : une médiane à prendre avec des pincettes

Selon CSL, l’agglomération de Zoug affiche un loyer médian de 250 francs, presque autant que la ville de Bâle, avec une fourchette de 160 à 495 francs. L’offre y a progressé de 62 % en 2025, à un peu plus de 187’000 mètres carrés. CSL l’explique par de nouveaux projets annoncés qui sont déjà mis sur le marché.

Nos propres chiffres ne sont pas utilisables pour Zoug. Sur les 67 annonces de bureaux de notre page de Zoug, 60 mentionnent le coworking ; la plupart sont des bureaux meublés, avec des prix par poste de travail ou par pièce, souvent avec accès à des salles de réunion communes. Mettre ces prix au mètre carré à côté d’un loyer ordinaire reviendrait à comparer ce qui ne se compare pas. Si vous cherchez votre propre bureau à Zoug, renseignez-vous précisément sur les nouveaux projets qui, selon CSL, sont déjà sur le marché, et négociez tôt l’aménagement et la durée du bail.

Lucerne, Winterthour, Saint-Gall et Bienne : moins de 240 francs

Dans ces quatre villes, les médianes se situent entre 180 et 235 francs. L’agglomération de Lucerne atteint 235 francs, celle de Winterthour 220, la ville de Saint-Gall 210 et Bienne 180. Point commun : l’offre a fortement augmenté en 2025, de 64 % à Lucerne, de 63 % à Bienne, de 44 % en ville de Saint-Gall et de 28 % à Winterthour.

À Bienne et à Saint-Gall, les surfaces en jeu sont toutefois plus petites que ne le laissent penser les pourcentages : un peu moins de 24’000 mètres carrés sont proposés à Bienne, un peu plus de 68’000 en ville de Saint-Gall. Pour Saint-Gall, CSL souligne que dans un marché aussi petit, quelques grandes surfaces suffisent à faire fortement varier les taux. Au centre-ville, le plus grand sous-marché avec un loyer médian de 225 francs, l’offre est restée presque stable, à un peu plus de 32’500 mètres carrés. La hausse vient des quartiers à l’est et à l’ouest de la ville.

Notre site montre le même niveau de prix : 205 francs à Saint-Gall, 200 à Winterthour, 180 à Bienne. Notre valeur pour Bienne ne repose toutefois que sur 23 annonces, celle de Lucerne sur 24. Dans ces villes, vous avez moins de choix qu’à Genève ou à Bâle, mais un choix qui s’élargit.

Où vous avez le plus de marge de négociation

La quantité de surfaces libres en dit plus sur votre position de négociation que le prix lui-même. Il n’existe pas de chiffre officiel uniforme : l’Office fédéral de la statistique ne recense au 1er juin que les logements vacants, pas les bureaux. Genève et Bâle-Ville recensent eux-mêmes les bureaux vacants ; pour les autres villes, il reste les études de marché. Le tableau suivant met les surfaces de bureaux proposées selon CSL en regard des données de JLL et des deux cantons.

Ville	Proposé en 2025 (CSL)	Variation par rapport à 2024	Vacance ou taux de disponibilité
Genève (ville)	201’164 m²	+21 %	Canton : 170’139 m² vacants au 1er juin 2026
Lausanne (ville)	101’202 m²	+16 %	Ville 3,3 %, région 5,2 % (JLL, fin 2025)
Lugano (agglomération)	117’857 m²	+6 %	pas de données
Bâle (ville)	105’500 m²	-51 %	Région 4,7 % (JLL, 2e trimestre 2026) ; canton : 132’700 m² vacants au 1er juin 2025
Zoug (agglomération)	187’255 m²	+62 %	pas de données
Berne (ville)	125’034 m²	+27 %	Région 2,5 %, centre 1,0 % (JLL, fin 2025)
Lucerne (agglomération)	127’154 m²	+64 %	pas de données
Winterthour (agglomération)	78’088 m²	+28 %	pas de données
Saint-Gall (ville)	68’365 m²	+44 %	pas de données
Bienne (agglomération)	23’732 m²	+63 %	pas de données

Ne lisez pas la deuxième colonne comme des surfaces vacantes : CSL compte ce qui est mis en location, à Zoug par exemple aussi des projets qui ne sont encore qu’annoncés. Elle indique toutefois la tendance. Là où l’offre augmente fortement, comme à Lucerne, Zoug, Bienne ou Saint-Gall, vous êtes en meilleure position pour demander des mois de gratuité, une participation aux aménagements ou une durée de bail plus courte. Dans la vieille ville de Berne et aux meilleures adresses de Genève, cette marge est plus mince.

Ce que coûtent 150 mètres carrés par mois

Pour la comparaison, nous reprenons la même surface que dans notre article sur Zurich : 150 mètres carrés. Le calcul est simple : multipliez le loyer médian par la surface et divisez par douze. À Genève, cela donne 495 fois 150 divisé par 12, soit 6’187,50 francs par mois. À Bienne, la même surface coûte 2’250 francs. Si les charges s’ajoutent au niveau de notre médiane, comptez environ 394 francs de plus par mois, à moins qu’elles ne soient déjà comprises dans le prix.

Entre la ville la plus chère et la moins chère, l’écart atteint ainsi 47’250 francs de loyer par an, et un peu plus de 236’000 francs sur un bail de cinq ans. Entre Bâle et Berne, en revanche, il n’est que d’environ 190 francs par mois. Souvent, ce n’est donc pas la ville seule qui décide, mais l’emplacement dans la ville : à Genève, la même surface coûte, au loyer médian, 7’625 francs par mois dans le CBD, contre 3’250 à Meyrin et Vernier.

Ne sont pas compris dans le calcul : les places de parc, la TVA si le bailleur a opté pour elle, et l’aménagement. Une surface livrée brute est moins chère au mètre carré, mais c’est alors vous qui payez l’aménagement. Pour chaque offre, faites le calcul sur toute la durée fixe du bail, pas seulement sur le premier mois.

Comment utiliser ces chiffres

Comparez chaque offre à deux valeurs : le loyer médian de la ville et, s’il existe, celui du quartier. Si un prix est nettement au-dessus, demandez ce qu’il offre de plus, par exemple un aménagement terminé, une meilleure desserte ou des places de parc. S’il est en dessous, vérifiez si les charges manquent ou si la surface est livrée brute. Et demandez toujours les décomptes de charges des dernières années.

Dans les villes où l’offre augmente fortement, vous avez du temps et des arguments. Il vaut la peine d’y visiter plusieurs surfaces et de négocier non seulement le loyer, mais aussi la durée, l’option de renouvellement et l’aménagement. Les points à surveiller dans le bail lui-même sont décrits dans notre article sur le bail commercial. Les chiffres de CSL paraissent une fois par an, nos annonces changent tous les jours. Vous trouverez les chiffres à jour pour votre ville directement sur la page correspondante.