Bail commercial en Suisse: louer un local commercial en 2026

En bref

En Suisse, la location de locaux commerciaux suit le même droit du bail que celle d’un logement, avec quelques différences, rares mais coûteuses: six mois de délai de congé au lieu de trois, une garantie de loyer sans plafond, jusqu’à six ans de prolongation et le droit de transférer le bail à un repreneur. Presque tout le reste se règle dans le contrat. Vous négociez donc avant de signer, pas après.

Un vrai exemple montre tout ce que contient le contrat lui-même. La Ville d’Illnau-Effretikon, dans le canton de Zurich, a publié le projet de bail (en allemand) d’une surface de bureaux qu’elle veut louer dans un immeuble neuf: 316 mètres carrés au rez-de-chaussée, 290 francs le mètre carré par an, soit 7’636.65 francs nets par mois, plus 750 francs d’acompte pour les frais accessoires. Ferme jusqu’en 2036, avec une option jusqu’en 2046, entièrement indexé, et une facture de 100’000 francs si la Ville n’exerce pas l’option. Nous passons ce bail en revue point par point, avec ce qu’en dit la loi. Les articles cités viennent du Code des obligations (CO) et de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), dans leur version en vigueur.

Ce qui change entre un local commercial et un logement

La plupart des règles protectrices valent pour les deux. Qui loue un bureau, un magasin, un atelier ou un dépôt peut, comme le locataire d’un appartement, contester un loyer abusif, contester un congé et signaler des défauts. Le délai en cas de retard de paiement est le même: avant de résilier pour des loyers impayés, le bailleur doit vous accorder par écrit au moins 30 jours. Et l’obligation du bailleur de délivrer les locaux dans un état approprié à l’usage prévu, puis de les entretenir, ne peut pas être modifiée à votre détriment dans un bail de locaux commerciaux (art. 256 CO).

Les différences sont peu nombreuses, mais elles portent justement sur les points où il y a beaucoup d’argent en jeu:

S’y ajoute le droit de rétention: le bailleur de locaux commerciaux peut retenir, pour le loyer de l’année écoulée et du semestre en cours, les meubles qui se trouvent dans les locaux et servent à leur aménagement ou à leur usage (art. 268 CO). Les biens que vos créanciers ne pourraient pas saisir en sont exclus. Ce droit n’existe pas pour les logements.

La plus grande différence ne figure pourtant dans aucun article de loi, mais dans la pratique: les locaux commerciaux se louent souvent pour de longues années fermes. L’association de propriétaires HEV Region Winterthur (page en allemand) écrit que les baux commerciaux courent souvent sur dix ans, avec une option de prolongation, le plus souvent de dix ans encore. C’est là que toute négociation commence.

Bail de durée déterminée et option

Un bail de durée déterminée prend fin sans congé à la date convenue (art. 255 et 266 CO). D’ici là, ni vous ni le bailleur ne pouvez résilier de manière ordinaire. Cela protège votre investissement dans l’aménagement, mais vous lie aussi si les affaires marchent moins bien que prévu. Si les deux parties laissent le bail se poursuivre tacitement après l’échéance, il devient un bail de durée indéterminée, et le délai de congé de six mois s’applique.

La suite après la durée ferme se règle le plus souvent par une option: vous obtenez le droit de prolonger le bail par votre seule déclaration. Dans le projet d’Effretikon, la durée ferme court du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2036. La Ville dispose ensuite d’une «option véritable» jusqu’en 2046, qu’elle doit exercer par lettre recommandée au plus tard le 30 septembre 2035, soit douze mois avant l’échéance.

Le mot «véritable» compte. L’association HEV distingue deux formes. Dans une option véritable, la surface et le loyer de la prolongation sont déjà fixés. Dans une option non véritable, le loyer reste ouvert, et si vous ne trouvez pas d’accord, le bail prend fin. Une telle option ne vaut pas grand-chose pour vous: le bailleur peut annoncer un prix que vous ne voulez pas payer, et vous voilà quand même devant un déménagement. Exigez donc une option véritable, ou au moins une formule qui dit comment le nouveau loyer sera fixé.

Le délai pour exercer l’option n’est pas légal, mais contractuel, et il est strict. Qui le manque perd son option. Inscrivez la date dans votre agenda dès la signature. Si vous voulez quitter les locaux avant, c’est en revanche la loi qui s’applique.

Résilier un bail commercial: six mois de préavis pour un terme de congé

Un bail commercial de durée indéterminée se résilie avec un préavis de six mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266d CO). Le contrat peut prévoir un délai plus long ou d’autres termes, mais pas un délai plus court. Si votre congé arrive trop tard, il vaut simplement pour le terme suivant.

La forme diffère selon la partie (art. 266l CO). Vous résiliez par écrit: une lettre signée suffit, de préférence recommandée, car c’est la date de réception par le bailleur qui compte, pas celle de l’envoi. Le bailleur, lui, doit utiliser une formule agréée par le canton, qui vous explique comment contester le congé ou demander une prolongation. Un congé donné sans cette formule est nul. Votre propre lettre peut être brève:

Par la présente, nous résilions le bail des bureaux du 2e étage, [adresse], en respectant le délai contractuel de six mois, pour le 30 septembre 2027 ou, si ce terme n’est pas possible, pour le prochain terme utile. Nous vous prions de bien vouloir nous confirmer la réception de ce courrier. [Raison sociale, signature de la personne autorisée à signer]

Veillez à ce que la lettre soit signée par une personne habilitée à engager votre entreprise, et à ce que tous les locataires inscrits au bail signent. Qui veut rester après le congé a besoin d’une prolongation du bail, nous y reviendrons. Mais d’abord, l’argent: ce que vous payez pendant la durée du bail.

Loyer indexé ou loyer échelonné?

Dans un bail de longue durée, le loyer est rarement fixe. La loi règle deux modèles. Un loyer indexé suit l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) et n’est valable que si le bail est conclu pour cinq ans au moins (art. 269b CO). Cinq ans signifie ici que le bailleur ne peut pas résilier pendant au moins cinq ans (art. 17 OBLF). Un loyer échelonné augmente de montants fixes et n’est valable que si le bail dure au moins trois ans, si le loyer n’augmente pas plus d’une fois par an et si chaque palier est fixé en francs (art. 269c CO).

Notre exemple chiffré, avec les vraies valeurs de l’indice publiées par l’Office fédéral de la statistique, montre ce que cela donne en francs: un bureau loué 4’000 francs nets par mois, bail de 2021 à fin 2025, une fois avec un loyer indexé, une fois avec un palier de 80 francs par an.

Sur l’ensemble des cinq ans, les deux sont presque à égalité. La différence tient au risque. Le loyer indexé a bondi de 116 francs en avril 2023, parce que le renchérissement avait été fort en 2022, puis n’a presque plus bougé en 2025. Un loyer échelonné reste prévisible, même si le renchérissement est plus faible que prévu. Avec un loyer indexé, c’est vous qui portez le renchérissement. Pour les logements, l’ordonnance prévoit expressément qu’en cas de baisse de l’indice, les loyers doivent être adaptés en proportion (art. 17 OBLF). Pour les locaux commerciaux, le texte ne le dit pas ainsi, et c’est précisément là que le projet d’Effretikon intervient.

Deux règles vous protègent avec un loyer indexé. Le bailleur doit communiquer chaque adaptation sur la formule officielle, au plus tôt après la publication du nouvel indice, et avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois (art. 17 et 19 OBLF). Et devant l’autorité de conciliation, on ne peut plus faire valoir qu’une seule chose: que la hausse ne correspond pas à la variation de l’indice (art. 270c CO). Un loyer échelonné ne peut pas du tout être contesté en cours de bail, seul le loyer initial peut l’être (art. 270d CO). Dans les deux cas, vous perdez aussi le droit à une baisse quand le taux d’intérêt de référence pour les hypothèques diminue, ce taux que l’Office fédéral du logement publie chaque trimestre.

Effretikon montre à quoi prêter attention dans les petits caractères. Le loyer y est «indexé à 100,00%», il peut être adapté deux fois par an, et le projet ajoute qu’il ne pourra jamais descendre en dessous du loyer net initial fixé au début du bail. C’est un indice qui ne joue qu’à la hausse. La loi ne dit pas expressément si un tel plancher tient dans un bail commercial, et ce n’est pas une question que vous voulez trancher au moment où l’indice baisse. Faites biffer ce plancher avant de signer, pour que l’indice joue dans les deux sens. Autre point du projet: des hausses pour prestations supplémentaires du bailleur restent possibles pendant la durée ferme. Demandez ce que cela recouvre, car la notion y est définie très largement.

Frais accessoires: seulement ce que prévoit le bail

Vous ne devez des frais accessoires que s’ils ont été convenus spécialement (art. 257a CO). Ce que le bail n’énumère pas est compris dans le loyer. Le bailleur ne peut facturer que ses dépenses effectives, par exemple le chauffage, l’eau chaude et d’autres frais d’exploitation, et vous pouvez consulter les pièces justificatives (art. 257b CO). S’il perçoit des acomptes, il doit établir un décompte au moins une fois par an. Un forfait doit reposer sur la moyenne de trois ans, et pour établir le décompte, la gérance peut facturer des frais d’administration selon ses dépenses effectives ou jusqu’à concurrence des taux usuels (art. 4 OBLF).

Pour une surface commerciale, la liste est souvent plus longue que pour un appartement. Le projet d’Effretikon cite, en plus du chauffage, de l’eau et de la conciergerie, l’entretien de la ventilation, du refroidissement et de la climatisation, les contrats de service des ascenseurs et monte-charges, des plateformes élévatrices et des portes, ainsi que l’installation de détection incendie. L’électricité et le gaz consommés dans les locaux sont en sus, à la charge du locataire. S’y ajoutent des honoraires de gérance dont le taux reste en blanc dans le projet. Les 750 francs d’acompte représentent un peu moins de 10 pour cent du loyer net. S’ils suffisent, vous ne le saurez qu’au premier décompte.

Deux autres clauses du projet méritent d’être connues. Le décompte «est réputé accepté» si vous ne le contestez pas par écrit dans les 30 jours. Et les acomptes peuvent être adaptés pendant la durée ferme moyennant un préavis d’un mois. Si le bailleur veut introduire en cours de bail des frais accessoires entièrement nouveaux, il doit passer par la formule officielle, et vous pouvez contester dans les 30 jours (art. 269d et 270b CO). S’il y a eu des locataires avant vous, demandez les décomptes des années précédentes avant de signer. Et si des locaux de l’immeuble sont vides, leurs frais de chauffage sont à la charge du bailleur (art. 7 OBLF).

Aménagements et remise en état: à régler avant d’emménager

Ce que vous devrez faire de vos aménagements à la fin du bail se décide à la signature, pas au départ. Vous ne pouvez transformer les locaux qu’avec le consentement écrit du bailleur (art. 260a CO). S’il a donné son accord, il ne peut exiger la remise en état que si cela a été convenu par écrit. Et si, à la fin du bail, les locaux ont pris une plus-value considérable grâce à vos travaux, vous pouvez exiger une indemnité pour cette plus-value.

Le projet d’Effretikon exploite pleinement cette marge. Les locaux doivent y être restitués à la fin «entièrement aménagés». Le bailleur peut exiger le démontage de tous les aménagements du locataire. S’il y renonce, les installations restent dans les locaux, sans aucun droit à une indemnité, même si les aménagements laissés sur place devaient représenter une plus-value. Les petites réparations jusqu’à 500 francs par cas sont à la charge du locataire.

Le cas inverse est plus remarquable encore. L’aménagement complet a été réalisé par le bailleur à la demande de la Ville, et il l’amortit sur 20 ans dans le loyer. Si la Ville n’exerce pas l’option et part après dix ans, elle paie la valeur résiduelle: 100’000 francs. L’option n’est donc pas gratuite ici. C’est le prix de l’investissement que le bailleur consent d’avance. Pour toute offre où le bailleur réalise l’aménagement, vérifiez si une telle clause y figure.

Au départ, la règle est la suivante: vous restituez les locaux dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Une indemnité forfaitaire convenue à l’avance qui couvre plus que le dommage effectif est nulle (art. 267 CO). Le bailleur doit vérifier l’état des locaux à la restitution et signaler immédiatement les défauts, sinon il perd ses prétentions pour tout ce qu’une vérification usuelle aurait permis de découvrir (art. 267a CO).

Garantie de loyer: pas de plafond, mais un compte bloqué

Pour un logement, la garantie de loyer est plafonnée à trois mois de loyer, mais pas pour des locaux commerciaux (art. 257e CO). Le montant se négocie. L’association HEV Region Winterthur considère comme usuel un montant de six à douze mois de loyer. Effretikon demande 21’000 francs, soit environ 2,75 mois de loyer net.

Ce qui ne se négocie pas: une garantie en espèces ou en papiers-valeurs doit être déposée auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt à votre nom. La banque ne la restitue qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si le bailleur n’a fait valoir aucune prétention par voie judiciaire ou de poursuite dans l’année qui suit la fin du bail, vous pouvez réclamer vous-même l’argent à la banque. Un compte au nom du bailleur ou un paiement en liquide, vous n’avez pas à l’accepter.

Comme alternatives au dépôt, l’association HEV cite notamment une garantie bancaire, un cautionnement et une assurance de garantie de loyer. Avec une assurance, vous payez une prime chaque année, et en cas de sinistre, l’assureur se retourne contre vous pour récupérer l’argent. Le Mieterinnen- und Mieterverband, l’association des locataires de Suisse alémanique, la déconseille pour cette raison aux locataires de logements (page en allemand). Pour une entreprise dont les liquidités sont serrées, le calcul peut être différent quand la garantie atteint six chiffres. Comparez la prime sur toute la durée du bail avec les intérêts que vous paieriez pour un crédit.

Partir plus tôt: transfert, locataire de remplacement, sous-location

Qui veut quitter un local commercial avant la fin d’une durée ferme a trois possibilités. La première n’existe que pour les locaux commerciaux: vous transférez l’ensemble du bail à un repreneur (art. 263 CO). Le bailleur doit donner son consentement par écrit et ne peut le refuser que pour de justes motifs. Le repreneur reprend le bail tel quel. Vous restez solidairement responsable jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au moment où il aurait pu être résilié, mais deux ans au plus. C’est la voie à suivre, par exemple, quand vous vendez un café ou un magasin avec son équipement.

La deuxième voie est le locataire de remplacement: vous rendez les locaux plus tôt et présentez une personne solvable, prête à reprendre le bail aux mêmes conditions et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser (art. 264 CO). À défaut, vous payez le loyer jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au prochain terme de congé. La troisième voie est la sous-location, totale ou partielle (art. 262 CO). Le bailleur doit donner son consentement et ne peut le refuser que si vous ne lui communiquez pas les conditions, si celles-ci sont abusives ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs. Vous restez locataire et répondez du fait que le sous-locataire n’utilise les locaux que comme vous en avez vous-même le droit.

Le projet d’Effretikon montre ce que les bailleurs exigent en cas de transfert: une attestation de solvabilité d’une banque, les bilans des trois dernières années, des extraits du registre des poursuites et une nouvelle garantie de loyer. Le projet interdit aussi toute «reprise» (Schlüsselgeld) versée pour le transfert sans contrepartie. Si le bailleur l’apprend après coup, il peut résilier le bail et exiger une peine conventionnelle d’au moins six mois de loyer. Clarifiez tôt ce que vous pouvez facturer à votre repreneur pour l’équipement et les aménagements.

Prolongation du bail: jusqu’à six ans, si vous respectez le délai

Si la fin du bail a pour votre entreprise des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas, vous pouvez demander une prolongation (art. 272 CO). Pour des locaux commerciaux, elle peut atteindre six ans au plus, en une ou deux fois (art. 272b CO). L’autorité tient compte notamment de la durée du bail, de la situation du marché local des locaux commerciaux et du besoin urgent que le bailleur peut avoir d’utiliser lui-même les locaux.

Ce sont les délais qui décident (art. 273 CO). Après un congé, vous saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception. Pour un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’échéance, même si personne n’a résilié. Une deuxième prolongation se demande au plus tard 60 jours avant la fin de la première, et l’autorité examine alors si vous avez entrepris toutes les démarches raisonnables pour trouver d’autres locaux. Pour Effretikon, cela voudrait dire: si la Ville a manqué l’option, elle doit déposer sa demande 60 jours avant le 30 septembre 2036, donc d’ici début août.

La prolongation est exclue notamment après un congé pour retard de paiement et pour les baux conclus expressément jusqu’au début de travaux de transformation ou de démolition prévus (art. 272a CO). Si l’on vous propose une occupation temporaire avantageuse, cherchez justement cette clause. Aucun frais judiciaire n’est perçu dans la procédure devant l’autorité de conciliation (art. 113 CPC), et elle réunit, autour de la présidence, des représentants des locataires et des bailleurs. L’Office fédéral du logement explique comment fonctionnent les autorités de conciliation.

Ce qu’il faut négocier avant de signer

Un bail commercial est une offre, pas un formulaire. Les points qui pèsent le plus sont presque toujours les mêmes:

• Option: véritable plutôt que non véritable, avec un loyer fixé ou une formule claire, et un délai que vous pouvez tenir.
• Loyer: un indice sans plancher ou des paliers que vous pouvez assumer, et une définition étroite des «prestations supplémentaires».
• Aménagements: qui paie quoi, si une remise en état peut être exigée et si une plus-value est indemnisée. Faites dresser un état des lieux d’entrée, avec photos.
• Frais accessoires: liste complète, taux des honoraires de gérance, décomptes des années précédentes.
• Garantie de loyer: montant et forme, par exemple une garantie bancaire plutôt que de l’argent liquide.
• Sortie: transfert et sous-location sans obstacles allant au-delà de la loi.
• Surface: dans le projet d’Effretikon, un écart de surface n’a aucun effet sur le loyer. Si vous payez au mètre carré, faites mesurer les locaux ou faites biffer cette phrase.

Lisez aussi ce que le bail prévoit comme for juridique et comme adresse de notification, et vérifiez qui signe pour votre entreprise. Si c’est votre Sàrl ou votre SA qui loue, elle seule doit figurer au bail, pas vous personnellement, sinon vous répondez sur votre fortune privée.

Si vous cherchez une surface maintenant

Avec ces points en tête, vous lisez une annonce autrement: à chaque visite, demandez la durée, l’option, le type de loyer et le standard d’aménagement avant de parler de couleurs et de lumière. Les bureaux à louer dans le canton de Zurich, où se trouve aussi Effretikon, se trouvent ici:

Pour un atelier, un local artisanal ou un magasin, vous trouverez des locaux commerciaux et industriels par exemple à Zurich:

Et pour une surface de stockage seule, jetez un œil aux dépôts à Berne ou à Bâle. À suivre: le Conseil fédéral veut préciser le calcul du rendement admissible dans le droit du bail, la consultation a duré jusqu’en juin 2026, et l’ordonnance vaut aussi pour les locaux commerciaux. Rien n’est encore décidé. Pour un bail que vous signez aujourd’hui, ce sont les règles ci-dessus qui comptent, et surtout ce que vous y aurez fait inscrire en négociant.