Louer un magasin en 2026: emplacement, loyer, autorisations

L’essentiel d’abord

En Suisse, vous louez un magasin selon les mêmes règles que n’importe quel autre local commercial. Mais la loi ne dit pas si votre magasin sera rentable. Cela dépend de points que vous devez vérifier vous-même avant de signer: combien de personnes passent réellement devant, comment le loyer est lié à votre chiffre d’affaires, pour combien de temps vous vous engagez et si vous pourrez aménager la vitrine et l’enseigne comme vous le prévoyez.

Des chiffres de Zurich montrent à quel point l’emplacement pèse sur les affaires. Sur la Bahnhofstrasse, des scanners laser comptent depuis 2021 chaque personne qui passe. Dans le tronçon central, la moyenne s’est élevée à 38’902 passants par jour entre octobre 2025 et septembre 2026. Dans la Lintheschergasse, une rue parallèle située un pâté de maisons plus à l’ouest, elle était de 8’067. Les deux rues sont au centre-ville de Zurich, et pourtant l’une voit passer presque cinq fois plus de monde que l’autre, avant même que vous ayez posé un seul article en rayon. Les règles sur la résiliation, la garantie de loyer et l’aménagement, valables pour tous les locaux commerciaux, sont expliquées dans notre article sur le bail commercial. Celui-ci porte sur ce qui distingue un magasin.

Vérifier l’emplacement: compter les passants plutôt que deviner

La fréquentation piétonne, c’est le nombre de personnes qui passent à un endroit donné pendant un temps donné. Les annonces ne l’indiquent presque jamais sous forme de chiffre, mais comme une promesse: «fort passage», «emplacement de premier ordre», «clientèle de passage». Demandez des chiffres, et là où il n’y en a pas, relevez-les vous-même.

Pour la Bahnhofstrasse, les chiffres sont publics. La Ville de Zurich publie les mesures de l’entreprise hystreet en données ouvertes (en allemand), heure par heure, en trois points de la Bahnhofstrasse et, depuis mars 2024, dans la Lintheschergasse. Nous avons analysé les douze mois d’octobre 2025 à septembre 2026.

La fréquentation ne dépend pas seulement de la rue, mais du tronçon. Au sud de la Bahnhofstrasse, il passe en semaine environ 40 % de personnes de moins qu’au centre. Le samedi est le jour du commerce de détail: au centre, 58’126 personnes passent alors, soit une bonne moitié de plus qu’un jour de semaine. Et dans la rue parallèle, la fréquentation s’effondre le dimanche: 2’107 passants contre 13’774 le samedi. Un magasin qui compte y vivre des ventes du dimanche fait un mauvais calcul.

L’heure de la journée compte aussi. Au centre de la Bahnhofstrasse, c’est en semaine vers 17 h que l’affluence est la plus forte, avec en moyenne 3’867 passants à l’heure, contre 1’364 à 8 h du matin. Le samedi, le pic se situe l’après-midi, à 15 h et 16 h, avec environ 6’300 passants à l’heure. Dans la Lintheschergasse, dès 20 h en semaine, il ne passe plus qu’environ 160 personnes à l’heure, au maximum. Si vous planifiez votre personnel ou voulez ouvrir le soir, vous avez là un premier indice pour savoir si cela en vaut la peine.

Même le côté de la rue compte. Les données découpent chaque tronçon en zones selon le côté du trottoir. Dans le tronçon nord, près de la gare centrale, 54 % des passants marchent d’un côté et 36 % de l’autre. Le meilleur côté voit donc passer moitié plus de monde. Pour chaque chiffre, demandez à quel côté de la rue il se rapporte.

Comment compter vous-même

Pour la plupart des rues de Suisse, il n’existe pas de capteurs. Un simple comptage aide alors, et nous le recommandons avant toute signature. Placez-vous devant le magasin un jour de semaine ordinaire et un samedi, et comptez pendant 15 minutes toutes les personnes qui passent, à chacune des heures où vous prévoyez d’ouvrir. Multiplié par quatre, cela donne un chiffre horaire. Comptez aussi devant un concurrent ou devant le meilleur magasin de la rue: vous aurez un point de comparaison. Et notez qui passe: des pendulaires en route vers la gare n’achètent pas comme des gens qui flânent.

Le chiffre seul ne fait pas encore le chiffre d’affaires. Chaque personne est comptée, même celle qui ne fait que traverser au pas de course. Ce qui la fait s’arrêter, ce sont la vitrine, l’entrée et la visibilité. Le risque que le calcul ne tienne pas, c’est en règle générale vous qui le portez, et le Tribunal fédéral l’a dit clairement en 2025.

Qui porte le risque quand les clients ne viennent pas

Si les clients ne viennent pas, vous devez quand même le loyer entier. C’est la règle de base, et le Tribunal fédéral l’a confirmée dans l’arrêt 4A_37/2025 du 11 septembre 2025, même pour un établissement que les autorités avaient fait fermer. Une locataire exploitait un club dans le canton des Grisons et avait dû le fermer deux fois pendant la pandémie sur ordre du Conseil fédéral, de mars à juin 2020 et d’octobre 2020 à juin 2021. Elle demandait une réduction de loyer d’au moins 50 %, soit au moins 34’600.55 francs, au motif que les locaux auraient présenté un défaut. Elle a été déboutée à toutes les instances, en dernier lieu devant le Tribunal fédéral. Les fermetures touchaient l’activité de la locataire, pas les locaux, et ceux-ci ne présentaient aucun défaut.

Ce qui intéresse les locataires de magasins, c’est quand il en irait autrement. Un défaut pourrait exister, selon le Tribunal fédéral, si la bailleresse a pris en charge par contrat tout ou partie du risque lié à l’usage des locaux. Il cite expressément comme exemples la promesse d’une fréquentation déterminée de la clientèle ou la fixation d’un loyer sur le chiffre d’affaires. La simple mention de l’usage prévu dans le contrat ne suffit en revanche pas. Que votre bail indique «local de vente pour la mode» ne transfère donc aucun risque.

Qu’est-ce que cela signifie pour votre bail? Si la bailleresse vante des chiffres de fréquentation, demandez à voir la source. Qu’un chiffre inscrit dans le bail vaille garantie en cas de litige, c’est un tribunal qui en décidera, mais sans lui, vous n’avez rien en main. Et n’attendez aucune aide si le loyer était simplement trop élevé par rapport au chiffre d’affaires. Dès 2000, dans l’arrêt 4C.156/2000, le Tribunal fédéral a retenu que les tribunaux ne contrôlent en principe pas si les prestations convenues dans un contrat sont adéquates. Seules des règles spéciales, comme la contestation du loyer initial, y font exception. Qui veut partager le risque doit donc l’écrire dans le bail, et le moyen le plus connu pour cela est le loyer sur le chiffre d’affaires.

Qu’est-ce qu’un loyer sur le chiffre d’affaires?

Avec un loyer sur le chiffre d’affaires, vous payez comme loyer une part de votre chiffre d’affaires, souvent avec un loyer minimum fixe comme plancher, ou en plus d’un loyer de base fixe. Le droit du bail du Code des obligations n’en dit pas un mot. Seuls le loyer indexé et le loyer échelonné y sont réglés. Tout, dans un loyer sur le chiffre d’affaires, relève donc du contrat, et chaque lacune coûte cher en cas de litige.

L’affaire derrière l’arrêt de 2000 montre à quoi ressemble une telle formule. Un restaurant avec dancing à Coire coûtait d’abord 17’250 francs par mois, frais accessoires compris, plus la TVA. Lorsque le locataire a pris du retard dans le paiement du loyer, les parties ont convenu en 1996 d’un loyer sur le chiffre d’affaires, dans sa version d’octobre 1996: 20 % du chiffre d’affaires brut de l’avant-dernier mois, au moins 6’000 et au plus 17’250 francs, hors TVA. La situation devait être réexaminée après 24 mois. Cela ne s’est jamais fait, et les tribunaux ont jugé que l’ancien loyer fixe s’appliquait ensuite de nouveau. Le loyer sur le chiffre d’affaires était conçu comme un allègement temporaire et a donc pris fin, bien que le contrat ne prévoie aucune échéance. Écrivez donc expressément dans le bail pour combien de temps le loyer sur le chiffre d’affaires s’applique et ce qui le remplace ensuite.

Le graphique montre où un loyer sur le chiffre d’affaires aide et où il n’aide pas. Un mois creux, avec 20’000 francs de chiffre d’affaires, le locataire paie le loyer minimum de 6’000 francs, soit 30 % au lieu de 20. Le pourcentage ne s’applique qu’à partir de 30’000 francs. Dès 86’250 francs de chiffre d’affaires, le loyer reste au plafond, et chaque franc supplémentaire revient entièrement au locataire. Le niveau du loyer minimum compte donc au moins autant que les 20 %. S’il est aussi élevé qu’un loyer fixe ordinaire, le loyer sur le chiffre d’affaires n’est qu’un supplément pour les bons mois.

Ce qui compte comme chiffre d’affaires est tout aussi important. Précisez dans le bail s’il s’agit du brut ou du net, avec ou sans TVA, ce qu’il advient des retours, des bons d’achat et des rabais, et si les commandes payées en ligne et retirées au magasin sont prises en compte. Précisez quels justificatifs la bailleresse peut consulter et prévoyez qu’elle traite les chiffres de manière confidentielle.

Et respectez les délais d’annonce. L’arrêt 4A_492/2009 montre avec quelle rigueur ils sont appliqués. Les locataires d’un magasin du canton de Zurich, qui y exploitaient une pharmacie, avaient pris du retard dans le paiement du loyer. Dans le litige sur la résiliation, ils ont conclu une transaction avec la bailleresse et s’y sont engagés à annoncer par écrit leur chiffre d’affaires chaque trimestre, au plus tard le 10 du mois suivant, et à envoyer d’ici au 10 octobre 2006 un décompte annuel du loyer sur le chiffre d’affaires. En contrepartie, la bailleresse devait renoncer à une tranche de 49’123.50 francs d’arriérés de loyer. Les locataires ont payé ponctuellement les 50’000 francs convenus et les loyers courants. Mais ils n’ont envoyé les chiffres qu’un mois après le délai, pourtant déjà prolongé, par courriel, sans signature et sans véritable décompte. La renonciation est devenue caduque, et le Tribunal fédéral a rejeté le recours en 2010. Un décompte signé et envoyé à temps leur aurait épargné 49’123.50 francs.

Pour combien de temps vous engagez-vous?

Les locaux commerciaux sont souvent loués pour de nombreuses années, à durée fixe. L’association de propriétaires HEV Region Winterthur (en allemand), donc le camp des bailleurs, écrit que les baux commerciaux sont souvent conclus pour dix ans, avec une option de prolongation, le plus souvent de dix ans encore. La loi ne prévoit pas de durée minimale. Elle en crée une indirectement: un loyer indexé, qui suit le renchérissement, n’est valable que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans (art. 269b CO). Un loyer échelonné, qui augmente au plus une fois par an d’un montant fixé en francs, exige au moins trois ans (art. 269c CO).

Pour la bailleresse, un long engagement est une sécurité. Pour un nouveau commerce, c’est un risque, car on voit souvent dès la première ou la deuxième année si un magasin fonctionne à un endroit. Dix ans fermes, ce sont alors neuf ans de loyer pour un emplacement qui ne marche pas. Négociez donc une durée fixe plus courte, avec une option de prolongation que vous seul pouvez exercer. Ou demandez un droit de résiliation unique après quelques années. De telles clauses existent: dans un bail zurichois portant sur un restaurant avec magasin, que le Tribunal fédéral a examiné en 2011 (4A_195/2011), le contrat ne pouvait pas être résilié avant le 31 mars 2015, avec un droit de résiliation unique pour le 31 mars 2010. Seulement, ce droit appartenait à la bailleresse. Demandez-le pour vous.

Si les choses tournent mal malgré tout, il vous reste une issue qui n’existe que pour les locaux commerciaux. Vous pouvez transférer l’ensemble du bail à un successeur, par exemple si vous vendez le commerce avec son aménagement (art. 263 CO). La bailleresse doit donner son consentement écrit et ne peut le refuser que pour de justes motifs. Vous répondez ensuite encore solidairement pendant deux ans au plus. Beaucoup de baux soumettent le transfert à des conditions, comme des bilans ou une nouvelle garantie. Lisez cette clause avant d’en avoir besoin.

De quelles autorisations un magasin a-t-il besoin?

Pour la location elle-même, aucune autorisation n’est nécessaire. Pour ce que vous faites dans les locaux, souvent si, et c’est en général la commune qui est compétente. Trois questions sont à régler avant la signature.

La première concerne l’affectation. Si la surface sert aujourd’hui de bureau, de cabinet ou de dépôt, votre magasin en fera autre chose. La Ville de Zurich écrit que les changements d’affectation (en allemand) nécessitent en règle générale un permis de construire, surtout lorsque le changement a une portée en droit de la construction. Demandez à la bailleresse pour quel usage les locaux sont autorisés et faites-vous montrer l’autorisation. Subordonnez le bail à l’obtention de toute autorisation nécessaire. Sinon, vous payez le loyer d’un magasin que vous n’avez pas le droit d’ouvrir.

La deuxième concerne les denrées alimentaires. Quiconque manipule des denrées alimentaires doit l’annoncer à l’autorité cantonale d’exécution (art. 20 ODAlOUs), y compris une succursale de boulangerie, un kiosque ou une épicerie fine. La Ville de Zurich distingue plusieurs catégories d’établissements du secteur alimentaire (en allemand). Un magasin d’alimentation n’a pas de places pour les clients, a besoin de toilettes pour le personnel et, s’il exploite une cuisine professionnelle, d’une ventilation mécanique. Si vous installez des tables pour les clients, il devient un autre type d’établissement, avec d’autres exigences. La possibilité d’installer une ventilation dans l’immeuble peut donc décider de tout le projet.

La troisième concerne tout ce que les clients voient de l’extérieur. Et là, les villes divergent tant qu’il faut y consacrer une section à part.

Vitrine et enseigne: deux villes, deux règles

L’enseigne et la vitrine sont pour un magasin ce que l’adresse est pour un bureau. Le droit cantonal et communal de la construction décide si elles exigent une autorisation, et rien qu’entre Zurich et Bâle, la vitrine est traitée de manière opposée.

En ville de Zurich, presque toute réclame nécessite une autorisation. Selon la loi cantonale zurichoise sur l’aménagement et les constructions, seul un panneau non éclairé par entreprise, de 0,5 mètre carré au plus et sur fonds privé, en est dispensé, et même lui ne l’est pas dans les zones centrales ni sur des objets protégés. Pour la vitrine, la ville est encore plus stricte.

Dans ses questions et réponses (en allemand), la ville écrit que les installations publicitaires dans les vitrines sont dans tous les cas soumises à autorisation, y compris pour la publicité en faveur de votre propre commerce. Les demandes se déposent sur la plateforme cantonale eBaugesucheZH. Une demande préalable est gratuite et reçoit en règle générale une réponse dans les 14 jours ouvrables, et la procédure d’autorisation dure en général 30 jours à compter du dépôt. L’autorisation donne lieu à un émolument unique. Si votre enseigne empiète sur l’espace public, par exemple une enseigne en drapeau au-dessus du trottoir, une redevance annuelle pour la concession s’y ajoute.

À Bâle-Ville aussi, les réclames extérieures sont en principe soumises à autorisation. Mais le canton prévoit deux exceptions importantes pour les magasins, comme l’explique son inspection des constructions et de la restauration, le Bau- und Gastgewerbeinspektorat (en allemand). Les inscriptions d’entreprise non éclairées jusqu’à 0,5 mètre carré par entreprise sont dispensées d’autorisation dans les zones à bâtir ordinaires, numérotées, et ne sont soumises qu’à une annonce dans les zones de conservation et de protection. Et les films publicitaires collés à l’intérieur des vitrines n’exigent pas non plus d’autorisation. Les films collés à l’extérieur de la vitrine, jusqu’à 12 mètres carrés, sont examinés en procédure simplifiée. L’émolument dépend de la surface, double pour les réclames lumineuses et quadruple pour la publicité en faveur de tiers.

Pour vous, cela signifie: planifiez l’enseigne, le lettrage lumineux et le film de vitrine en même temps que le bail, pas après la remise des clés. Comptez un mois pour l’autorisation à Zurich. Et n’oubliez pas la bailleresse. Une enseigne en façade est une modification de la chose louée, qui exige son consentement écrit (art. 260a CO). Si elle a donné son consentement, elle ne peut exiger la remise en état à la fin du bail que si cela a été convenu par écrit. Inscrivez donc dans le bail la taille et l’emplacement de l’enseigne, ainsi que l’autorisation de l’éclairer.

Un détail de la vitrine vaut partout en Suisse. Si vous y présentez des marchandises, les prix doivent être aisément lisibles de l’extérieur (art. 8 OIP). Une vitrine sans prix lisibles enfreint l’ordonnance sur l’indication des prix.

Avant de signer

Un magasin est un pari sur un lieu, et le loyer en est le plus gros poste fixe. L’ordre dans lequel vous vérifiez permet donc d’économiser de l’argent. Comptez d’abord, avant de parler du prix: si les chiffres ne suffisent pas à faire vivre votre commerce, toute autre négociation est du temps perdu. S’ils tiennent la route, vérifiez auprès de la commune que l’affectation est autorisée et déposez une demande préalable pour votre réclame, gratuite à Zurich et en règle générale traitée dans les 14 jours ouvrables. Mettez à profit le temps d’attente pour le projet de bail, et d’abord pour les clauses qui décident de votre risque: loyer minimum, durée fixe, enseigne.

Ne signez qu’une fois la réponse de la commune reçue, ou subordonnez expressément le bail à l’autorisation. Voici les surfaces commerciales en ville de Zurich:

À Bâle, où vous pouvez couvrir votre vitrine d’un film par l’intérieur sans autorisation, l’offre se présente ainsi:

Vous trouverez des surfaces dans d’autres villes, par exemple à Berne ou à Lucerne. Là aussi, comptez d’abord, avant de calculer.