Ladenlokal mieten 2026: Lage, Umsatzmiete, Bewilligungen

Das Wichtigste zuerst

Ein Ladenlokal mieten Sie in der Schweiz nach denselben Regeln wie jeden anderen Geschäftsraum. Ob sich der Laden rechnet, steht aber nicht im Gesetz, sondern hängt an Punkten, die Sie vor der Unterschrift selbst prüfen müssen: wie viele Menschen tatsächlich vorbeigehen, wie die Miete mit Ihrem Umsatz verknüpft ist, wie lange Sie gebunden sind und ob Sie Schaufenster und Schild so gestalten dürfen, wie Sie es planen.

Wie stark ein Standort über das Geschäft entscheidet, zeigen Zahlen aus Zürich. An der Bahnhofstrasse zählen Laserscanner seit 2021 jede Person, die vorbeigeht. Im mittleren Abschnitt waren es zwischen Oktober 2025 und September 2026 im Schnitt 38’902 pro Tag. In der Lintheschergasse, einer Parallelgasse einen Häuserblock westlich der Bahnhofstrasse, waren es 8’067. Beides ist Zürcher Innenstadt, und doch liegt fast das Fünffache dazwischen, bevor Sie überhaupt Ware ins Regal stellen. Die Regeln für Kündigung, Kaution und Ausbau, die für alle Geschäftsräume gelten, haben wir im Beitrag zum Mietvertrag für Gewerberaum erklärt. Hier geht es um das, was ein Ladenlokal besonders macht.

Die Lage prüfen: Passanten zählen statt schätzen

Die Passantenfrequenz ist die Zahl der Menschen, die in einer bestimmten Zeit an einem Ort vorbeigehen. In Inseraten steht sie fast nie als Zahl, sondern als Versprechen: «hohe Frequenz», «beste Lage», «Laufkundschaft». Verlangen Sie Zahlen, und wo es keine gibt, erheben Sie sie selbst.

Für die Bahnhofstrasse sind die Zahlen öffentlich. Die Stadt Zürich veröffentlicht die Messungen der Firma hystreet als offene Daten, Stunde für Stunde, an drei Stellen der Bahnhofstrasse und seit März 2024 in der Lintheschergasse. Wir haben die zwölf Monate von Oktober 2025 bis September 2026 ausgewertet.

Die Frequenz hängt nicht nur an der Strasse, sondern am Abschnitt: Im Süden der Bahnhofstrasse gehen werktags rund 40 Prozent weniger Menschen vorbei als in der Mitte. Der Samstag ist der Tag des Detailhandels, in der Mitte sind es dann 58’126 Menschen, gut die Hälfte mehr als an einem Werktag. Und die Nebengasse bricht am Sonntag ein: 2’107 Passanten gegen 13’774 am Samstag. Ein Laden, der dort vom Sonntagsverkauf leben will, rechnet falsch.

Auch die Tageszeit gehört in die Rechnung. In der Mitte der Bahnhofstrasse ist werktags rund um 17 Uhr am meisten los, mit durchschnittlich 3’867 Passanten in der Stunde, um 8 Uhr morgens sind es 1’364. Am Samstag liegt die Spitze am Nachmittag um 15 und 16 Uhr bei rund 6’300 pro Stunde. In der Lintheschergasse gehen werktags ab 20 Uhr höchstens noch etwa 160 Menschen pro Stunde vorbei. Wer Personal plant oder abends offen haben will, findet hier einen ersten Anhaltspunkt, ob sich das lohnt.

Sogar die Strassenseite zählt. Die Daten teilen jeden Abschnitt in Zonen nach Trottoirseite auf. Im Nordabschnitt beim Hauptbahnhof gehen 54 Prozent der Passanten auf der einen Seite, 36 Prozent auf der anderen. Die bessere Seite hat also die Hälfte mehr Publikum. Fragen Sie deshalb bei jeder Zahl, für welche Seite sie gilt.

So zählen Sie selbst

Für die meisten Strassen der Schweiz gibt es keine Sensoren. Dann hilft eine einfache Zählung, die wir vor jeder Unterschrift empfehlen: Stellen Sie sich an einem gewöhnlichen Werktag und an einem Samstag vor den Laden und zählen Sie in den Stunden, in denen Sie offen haben wollen, jeweils 15 Minuten lang alle, die vorbeigehen. Mal vier gerechnet ergibt das eine Stundenzahl. Zählen Sie auch beim Konkurrenten oder beim besten Laden der Strasse, dann haben Sie einen Vergleich. Und notieren Sie, wer vorbeigeht: Pendler auf dem Weg zum Bahnhof kaufen anders als Leute, die schlendern.

Die Zahl allein macht noch keinen Umsatz. Gezählt wird jede Person, auch wer nur durcheilt. Ob jemand stehen bleibt, entscheiden Schaufenster, Eingang und Sichtbarkeit. Das Risiko, dass die Rechnung nicht aufgeht, tragen in der Regel Sie, und das hat das Bundesgericht 2025 deutlich gesagt.

Wer das Risiko trägt, wenn die Kundschaft ausbleibt

Bleiben die Kunden aus, schulden Sie trotzdem die volle Miete. Das ist die Grundregel, und das Bundesgericht hat sie im Urteil 4A_37/2025 vom 11. September 2025 sogar für einen Betrieb bestätigt, den die Behörden geschlossen hatten. Eine Mieterin in Graubünden betrieb einen Club und musste ihn während der Pandemie auf Anordnung des Bundesrats zweimal schliessen, von März bis Juni 2020 und von Oktober 2020 bis Juni 2021. Sie verlangte mindestens 50 Prozent Mietzinsreduktion, mindestens 34’600.55 Franken, weil die Räume einen Mangel gehabt hätten. Sie verlor in allen Instanzen, zuletzt vor dem Bundesgericht. Die Schliessungen trafen das Geschäft der Mieterin, nicht die Räume, und an denen war nichts auszusetzen.

Interessant für Ladenmieter ist, wann es anders wäre. Ein Mangel könnte entstehen, so das Gericht, wenn die Vermieterin das Risiko der Nutzung vertraglich ganz oder teilweise übernommen hat. Als Beispiele nennt es ausdrücklich «das Versprechen einer bestimmten Kundenfrequenz oder die Festlegung einer Umsatzmiete». Dagegen genüge die blosse Angabe des Verwendungszwecks im Vertrag nicht. Dass in Ihrem Vertrag «Verkaufslokal für Mode» steht, verschiebt also kein Risiko.

Was heisst das für Ihren Vertrag? Wirbt die Vermieterin mit Frequenzzahlen, lassen Sie sich die Quelle zeigen. Ob eine Zahl, die Sie in den Vertrag schreiben, im Streitfall als Zusicherung gilt, entscheidet am Ende ein Gericht, aber ohne sie haben Sie nichts in der Hand. Und erwarten Sie keine Hilfe, wenn die Miete im Verhältnis zum Umsatz einfach zu hoch war. Schon im Jahr 2000 hielt das Bundesgericht im Urteil 4C.156/2000 fest, dass Gerichte die Angemessenheit vertraglicher Leistungen grundsätzlich nicht überprüfen. Ausnahmen gibt es nur über Sonderregeln wie die Anfechtung des Anfangsmietzinses. Wer das Risiko teilen will, muss es also in den Vertrag schreiben, und das bekannteste Mittel dafür ist die Umsatzmiete.

Was ist eine Umsatzmiete?

Bei einer Umsatzmiete zahlen Sie einen Anteil Ihres Umsatzes als Miete, oft mit einer festen Mindestmiete als Boden oder zusätzlich zu einer festen Grundmiete. Das Mietrecht im Obligationenrecht erwähnt sie mit keinem Wort. Geregelt sind nur die Indexmiete und die Staffelmiete. Alles an einer Umsatzmiete ist deshalb Vertragsinhalt, und jede Lücke wird im Streit teuer.

Wie eine solche Formel aussieht, zeigt der Fall hinter dem Urteil von 2000. Ein Restaurant mit Dancing in Chur kostete zuerst 17’250 Franken im Monat, Nebenkosten inbegriffen, plus Mehrwertsteuer. Als der Mieter mit der Miete in Rückstand geriet, vereinbarten die Parteien 1996 eine Umsatzmiete, in der Fassung vom Oktober 1996: 20 Prozent des Bruttoumsatzes aus dem Vorvormonat, mindestens 6’000 und höchstens 17’250 Franken, ohne Mehrwertsteuer. Nach 24 Monaten sollte die Lage neu beurteilt werden. Das geschah nie, und die Gerichte entschieden, dass danach wieder die alte Festmiete galt. Die Umsatzmiete war als vorübergehende Entlastung gedacht und endete deshalb, obwohl kein Enddatum im Vertrag stand. Schreiben Sie darum ausdrücklich hinein, wie lange eine Umsatzmiete gilt und was danach kommt.

Die Grafik zeigt, wo eine Umsatzmiete hilft und wo nicht. In einem schwachen Monat mit 20’000 Franken Umsatz zahlt der Mieter die Mindestmiete von 6’000 Franken, das sind 30 Prozent statt 20. Erst ab 30’000 Franken greift der Prozentsatz. Ab 86’250 Franken Umsatz bleibt die Miete beim Deckel, und jeder weitere Franken gehört ganz dem Mieter. Mindestens so wichtig wie die 20 Prozent ist also die Höhe der Mindestmiete. Liegt sie so hoch wie eine normale Festmiete, ist die Umsatzmiete nur ein Zuschlag für gute Monate.

Ebenso wichtig ist, was als Umsatz zählt. Klären Sie im Vertrag, ob brutto oder netto, mit oder ohne Mehrwertsteuer, was mit Retouren, Gutscheinen und Rabatten geschieht und ob Bestellungen zählen, die online bezahlt und im Laden abgeholt werden. Legen Sie fest, welche Belege die Vermieterin sehen darf und dass sie die Zahlen vertraulich behandelt.

Und halten Sie die Meldefristen ein. Wie streng sie genommen werden, zeigt das Urteil 4A_492/2009. Die Mieter eines Ladenlokals im Kanton Zürich, die dort eine Apotheke betrieben, waren mit der Miete in Rückstand geraten. Im Streit um die Kündigung schlossen sie mit der Vermieterin einen Vergleich und verpflichteten sich darin, ihre Umsätze jedes Quartal bis zum 10. des Folgemonats schriftlich zu melden und bis zum 10. Oktober 2006 eine Jahresabrechnung der Umsatzmiete zu schicken. Im Gegenzug sollte die Vermieterin auf eine Rate von 49’123.50 Franken an alten Mietschulden verzichten. Die Mieter zahlten die vereinbarten 50’000 Franken und die laufenden Mieten pünktlich. Die Umsatzzahlen schickten sie aber erst einen Monat nach der bereits verlängerten Frist, per E-Mail, ohne Unterschrift und ohne eigentliche Abrechnung. Der Verzicht entfiel, das Bundesgericht wies die Beschwerde 2010 ab. Eine pünktliche, unterschriebene Abrechnung hätte 49’123.50 Franken gespart.

Wie lange binden Sie sich?

Geschäftsräume werden oft für viele Jahre fest vermietet. Der Hauseigentümerverband Region Winterthur, also die Vermieterseite, schreibt, dass Geschäftsmietverträge häufig für zehn Jahre abgeschlossen werden, mit einer Option auf eine Verlängerung, meist um weitere zehn Jahre. Eine gesetzliche Mindestlaufzeit gibt es nicht. Sie entsteht indirekt: Eine Indexmiete, die der Teuerung folgt, ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird (Art. 269b OR). Eine Staffelmiete, die höchstens einmal im Jahr um einen festen Betrag steigt, verlangt mindestens drei Jahre (Art. 269c OR).

Für die Vermieterin ist eine lange Bindung Sicherheit. Für ein neues Geschäft ist sie ein Risiko, denn ob ein Laden an einem Ort funktioniert, zeigt sich oft im ersten oder zweiten Jahr. Zehn Jahre fest sind dann neun Jahre Miete für einen Standort, der nicht läuft. Verhandeln Sie deshalb eine kürzere feste Dauer mit einer Option zur Verlängerung, die Sie allein ausüben können. Oder verlangen Sie ein einmaliges Kündigungsrecht nach einigen Jahren. Solche Klauseln gibt es: In einem Zürcher Vertrag über ein Restaurant mit Ladenlokal, den das Bundesgericht 2011 beurteilte (4A_195/2011), war der Vertrag bis zum 31. März 2015 unkündbar, mit einem einmaligen Kündigungsrecht auf den 31. März 2010. Nur hatte dieses Recht die Vermieterin. Verlangen Sie es für sich.

Geht es trotzdem schief, bleibt Ihnen ein Ausweg, den es nur bei Geschäftsräumen gibt. Sie können den ganzen Vertrag auf eine Nachfolgerin übertragen, etwa wenn Sie das Geschäft samt Einrichtung verkaufen (Art. 263 OR). Die Vermieterin muss schriftlich zustimmen und darf nur aus wichtigem Grund ablehnen. Sie selbst haften danach höchstens zwei Jahre solidarisch weiter. Viele Verträge knüpfen die Übertragung an Bedingungen wie Bilanzen oder eine neue Kaution. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie sie brauchen.

Welche Bewilligungen braucht ein Ladenlokal?

Für die Miete selbst brauchen Sie keine Bewilligung. Für das, was Sie in den Räumen tun, oft schon, und zuständig ist meist die Gemeinde. Drei Fragen sollten Sie vor der Unterschrift klären.

Die erste ist die Nutzung. Ist die Fläche heute ein Büro, eine Praxis oder ein Lager, wird sie mit Ihrem Laden zu etwas anderem. Die Stadt Zürich schreibt dazu, dass Nutzungsänderungen in der Regel eine Baubewilligung brauchen, besonders wenn die Änderung baurechtlich von Bedeutung ist. Fragen Sie die Vermieterin, für welche Nutzung die Räume bewilligt sind, und lassen Sie sich die Bewilligung zeigen. Machen Sie den Vertrag davon abhängig, dass eine nötige Bewilligung erteilt wird. Sonst zahlen Sie Miete für einen Laden, den Sie nicht öffnen dürfen.

Die zweite betrifft Lebensmittel. Wer mit Lebensmitteln umgeht, muss das der kantonalen Vollzugsbehörde melden (Art. 20 LGV), auch eine Bäckerei-Filiale, ein Kiosk oder ein Feinkostladen. Die Stadt Zürich unterscheidet bei Lebensmittelbetrieben mehrere Kategorien. Ein Lebensmittelladen hat keine Gästeplätze, braucht Toiletten für das Personal und, wenn er eine gewerbliche Küche betreibt, eine mechanische Lüftung. Stellen Sie Tische für Gäste auf, wird daraus ein anderer Betrieb mit anderen Auflagen. Ob sich im Haus eine Lüftung einbauen lässt, kann deshalb über den ganzen Plan entscheiden.

Die dritte betrifft alles, was Kunden von aussen sehen. Und hier unterscheiden sich die Städte so stark, dass ein eigener Abschnitt nötig ist.

Schaufenster und Reklame: zwei Städte, zwei Regeln

Schild und Schaufenster sind für einen Laden, was die Adresse für ein Büro ist. Ob Sie dafür eine Bewilligung brauchen, entscheidet das kantonale und kommunale Baurecht, und schon Zürich und Basel regeln das Schaufenster gegensätzlich.

In der Stadt Zürich braucht fast jede Reklame eine Bewilligung. Ausgenommen ist nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz nur eine unbeleuchtete Tafel pro Betrieb bis 0,5 Quadratmeter auf privatem Grund, und auch die nicht in Kernzonen oder bei Schutzobjekten. Für das Schaufenster ist die Stadt noch strenger.

«Reklameanlagen in Schaufenstern sind in jedem Fall bewilligungspflichtig», schreibt die Stadt in ihren Fragen und Antworten, und zwar auch für Werbung in eigener Sache. Gesuche reichen Sie über die kantonale Plattform eBaugesucheZH ein. Eine Voranfrage ist kostenlos und wird in der Regel innert 14 Arbeitstagen beantwortet, das Bewilligungsverfahren dauert ab Eingabe in der Regel 30 Tage. Die Bewilligung kostet eine einmalige Gebühr. Ragt Ihr Schild in den öffentlichen Raum, etwa als Ausleger über das Trottoir, kommt eine jährliche Gebühr für die Konzession dazu.

In Basel-Stadt sind Aussenreklamen ebenfalls generell bewilligungspflichtig. Der Kanton macht aber für den Laden zwei wichtige Ausnahmen, wie das Bau- und Gastgewerbeinspektorat erklärt. Unbeleuchtete Firmenaufschriften bis 0,5 Quadratmeter je Betrieb sind in den normalen, nummerierten Bauzonen bewilligungsfrei, in Schon- und Schutzzonen nur meldepflichtig. Und «innen an Schaufenstern angebrachte Reklamefolierungen» sind ebenfalls bewilligungsfrei. Aussen am Fenster aufgeklebte Folien bis 12 Quadratmeter prüft das Amt im vereinfachten Verfahren. Die Gebühr hängt von der Fläche ab, verdoppelt sich für Leuchtreklamen und vervierfacht sich für Fremdwerbung.

Für Sie heisst das: Planen Sie Schild, Leuchtschrift und Folierung zusammen mit dem Mietvertrag, nicht erst nach der Schlüsselübergabe. Rechnen Sie in Zürich einen Monat für die Bewilligung ein. Und vergessen Sie die Vermieterin nicht. Ein Schild an der Fassade ist eine Änderung an der Mietsache, und dafür brauchen Sie ihre schriftliche Zustimmung (Art. 260a OR). Hat sie zugestimmt, kann sie den Rückbau am Ende nur verlangen, wenn das schriftlich vereinbart wurde. Schreiben Sie deshalb Grösse und Ort des Schildes in den Vertrag, samt der Zusage, dass Sie es beleuchten dürfen.

Ein Detail im Schaufenster gilt überall in der Schweiz. Bieten Sie dort Waren an, müssen die Preise von aussen gut lesbar sein (Art. 8 PBV). Eine Auslage ohne lesbare Preise verstösst gegen die Preisbekanntgabeverordnung.

Bevor Sie unterschreiben

Ein Laden ist eine Wette auf einen Ort, und die Miete ist ihr grösster fester Posten. Die Reihenfolge, in der Sie prüfen, spart deshalb Geld. Zählen Sie zuerst, bevor Sie über den Preis reden: Tragen die Zahlen Ihr Geschäft nicht, ist jede weitere Verhandlung verlorene Zeit. Stimmen sie, klären Sie bei der Gemeinde, ob die Nutzung bewilligt ist, und stellen Sie eine Voranfrage für Ihre Reklame, in Zürich kostenlos und in der Regel innert 14 Arbeitstagen beantwortet. Die Zeit bis zur Antwort nutzen Sie für den Vertragsentwurf, und dort zuerst für die Klauseln, die über Ihr Risiko entscheiden: Mindestmiete, feste Dauer, Schild.

Unterschreiben Sie erst, wenn die Antwort der Gemeinde da ist, oder machen Sie den Vertrag ausdrücklich von der Bewilligung abhängig. Gewerbeflächen in der Stadt Zürich finden Sie hier:

In Basel, wo Sie Ihr Schaufenster von innen ohne Bewilligung folieren dürfen, sieht das Angebot so aus:

Flächen in anderen Städten finden Sie etwa in Bern oder Luzern. Zählen Sie auch dort zuerst, bevor Sie rechnen.