Gewerberaum mieten: der Mietvertrag in der Schweiz 2026

Kurz gesagt

Für Gewerberaum gilt in der Schweiz dasselbe Mietrecht wie für Wohnungen, mit wenigen, aber teuren Unterschieden: sechs statt drei Monate Kündigungsfrist, keine Obergrenze für die Kaution, bis zu sechs Jahre Erstreckung und das Recht, den Vertrag an eine Nachfolgerin zu übertragen. Fast alles andere regelt Ihr Vertrag. Deshalb verhandeln Sie vor der Unterschrift, nicht danach.

Wie viel im Vertrag selbst steht, zeigt ein echtes Beispiel. Die Stadt Illnau-Effretikon hat den Entwurf eines Mietvertrags für eine Bürofläche veröffentlicht, die sie in einem Neubau mieten will: 316 Quadratmeter im Erdgeschoss, 290 Franken pro Quadratmeter und Jahr, also 7’636.65 Franken netto im Monat plus 750 Franken Akonto für Nebenkosten. Fest bis 2036, mit Option bis 2046, voll indexiert, und mit einer Rechnung über 100’000 Franken, falls die Stadt die Option nicht zieht. Wir gehen den Vertrag Punkt für Punkt durch, zusammen mit dem, was das Gesetz dazu sagt. Die Artikel stammen aus dem Obligationenrecht (OR) und der Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), in der Fassung, die heute gilt.

Was bei Geschäftsräumen anders ist als bei Wohnungen

Die meisten Schutzregeln gelten für beide. Wer ein Büro, einen Laden, eine Werkstatt oder ein Lager mietet, kann wie eine Wohnungsmieterin einen missbräuchlichen Mietzins anfechten, eine Kündigung anfechten und Mängel rügen. Auch die Zahlungsfrist bei Rückstand ist gleich: Bevor die Vermieterin wegen offener Mieten kündigen darf, muss sie Ihnen schriftlich mindestens 30 Tage Zeit geben. Und die Pflicht der Vermieterin, die Räume brauchbar zu übergeben und so zu erhalten, kann ein Vertrag über Geschäftsräume nicht zu Ihrem Nachteil ändern (Art. 256 OR).

Die Unterschiede sind wenige, aber sie betreffen genau die Punkte, an denen es um viel Geld geht:

Dazu kommt das Retentionsrecht: Die Vermieterin von Geschäftsräumen darf für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins bewegliche Sachen in den Räumen zurückhalten, die zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 268 OR). Ausgenommen sind Sachen, die Ihre Gläubiger nicht pfänden könnten. Für Wohnungen gibt es dieses Recht nicht.

Der grösste Unterschied steht aber in keinem Gesetzesartikel, sondern in der Praxis: Geschäftsräume werden oft auf viele Jahre fest vermietet. Der Hauseigentümerverband Region Winterthur schreibt, dass Geschäftsmietverträge häufig über zehn Jahre laufen, mit einer Option auf eine Verlängerung um meist weitere zehn Jahre. Damit beginnt jede Verhandlung.

Fest auf Jahre: Laufzeit und Option

Ein befristeter Mietvertrag endet ohne Kündigung am vereinbarten Tag (Art. 255 und 266 OR). Bis dahin können weder Sie noch die Vermieterin ordentlich kündigen. Das schützt Ihre Investition in den Ausbau, bindet Sie aber auch, wenn das Geschäft schlechter läuft als geplant. Lassen beide Seiten den Vertrag nach Ablauf stillschweigend weiterlaufen, gilt er als unbefristet, und dann gelten die sechs Monate Kündigungsfrist.

Wie es nach der festen Dauer weitergeht, regelt meist eine Option: Sie erhalten das Recht, den Vertrag einseitig zu verlängern. Im Entwurf von Effretikon läuft die feste Dauer vom 1. Oktober 2026 bis 30. September 2036. Danach hat die Stadt eine «echte Option» bis 2046, die sie spätestens am 30. September 2035 mit eingeschriebenem Brief ausüben muss, also zwölf Monate vor Ablauf.

Das Wort «echt» ist wichtig. Der Hauseigentümerverband unterscheidet zwei Formen: Bei einer echten Option stehen Fläche und Mietzins für die Verlängerung bereits fest. Bei einer unechten Option ist der Mietzins offen, und wenn Sie sich nicht einigen, endet der Vertrag. Eine unechte Option ist für Sie wenig wert: Die Vermieterin kann einen Preis nennen, den Sie nicht zahlen wollen, und Sie stehen trotzdem vor dem Auszug. Verlangen Sie deshalb eine echte Option, oder mindestens eine Formel, wie der neue Mietzins bestimmt wird.

Die Frist für die Option ist keine gesetzliche, sondern eine vertragliche, und sie ist streng. Wer sie verpasst, hat keine Option mehr. Tragen Sie das Datum ein, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Für den Fall, dass Sie die Räume vorher verlassen wollen, zählt dagegen das Gesetz.

Sechs Monate Kündigungsfrist, auf einen Termin

Unbefristete Geschäftsmietverträge lassen sich mit sechs Monaten Frist kündigen, und zwar auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR). Ein Vertrag darf eine längere Frist oder andere Termine vorsehen, aber keine kürzere. Kommt Ihre Kündigung zu spät an, gilt sie einfach auf den nächsten möglichen Termin.

Die Form ist für beide Seiten verschieden (Art. 266l OR). Sie kündigen schriftlich, ein unterschriebener Brief genügt, am besten eingeschrieben, weil es darauf ankommt, wann die Kündigung bei der Vermieterin eintrifft, nicht wann Sie sie abschicken. Die Vermieterin muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, das erklärt, wie Sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen. Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nichtig. Ihre eigene Kündigung kann kurz sein:

Hiermit kündigen wir den Mietvertrag über die Büroräume im 2. Obergeschoss, [Adresse], unter Einhaltung der vertraglichen Frist von sechs Monaten auf den 30. September 2027, falls dieser Termin nicht möglich ist, auf den nächstmöglichen Termin. Bitte bestätigen Sie uns den Empfang. [Firma, Unterschrift der zeichnungsberechtigten Person]

Achten Sie darauf, dass unterschreibt, wer für Ihre Firma zeichnen darf, und dass alle Mietparteien unterschreiben, die im Vertrag stehen. Wer nach der Kündigung bleiben will, braucht eine Erstreckung. Dazu später mehr. Zuerst zum Geld, das während der Laufzeit fliesst.

Indexmiete oder Staffelmiete?

Bei langen Verträgen steht der Mietzins selten fest. Zwei Modelle sind im Gesetz geregelt. Eine Indexmiete folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) und ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen ist (Art. 269b OR). Fünf Jahre heisst dabei: Die Vermieterin kann mindestens fünf Jahre nicht kündigen (Art. 17 VMWG). Eine Staffelmiete steigt um feste Beträge und ist gültig, wenn der Vertrag mindestens drei Jahre läuft, der Mietzins höchstens einmal pro Jahr steigt und jede Stufe in Franken festgelegt ist (Art. 269c OR).

Was das in Franken heisst, zeigt unser Rechenbeispiel mit den echten Indexwerten des Bundesamts für Statistik: ein Büro für 4’000 Franken netto im Monat, Vertrag von 2021 bis Ende 2025, einmal als Indexmiete, einmal mit einer Staffel von 80 Franken pro Jahr.

Über die ganzen fünf Jahre liegen die beiden fast gleichauf. Der Unterschied liegt im Risiko. Die Indexmiete sprang im April 2023 um 116 Franken, weil die Teuerung 2022 hoch war, und 2025 stieg sie kaum noch. Eine Staffel ist planbar, auch wenn die Teuerung tiefer ausfällt als angenommen. Mit einer Indexmiete tragen Sie die Teuerung. Für Wohnungen schreibt die Verordnung ausdrücklich vor, dass der Mietzins bei sinkendem Index entsprechend anzupassen ist (Art. 17 VMWG). Für Geschäftsräume steht das so nicht im Text, und genau dort setzt der Entwurf aus Effretikon an.

Zwei Regeln schützen Sie bei der Indexmiete. Die Vermieterin muss jede Anpassung auf dem amtlichen Formular mitteilen, frühestens nachdem der neue Indexstand veröffentlicht ist, und mit mindestens 30 Tagen Frist auf ein Monatsende (Art. 17 und 19 VMWG). Und vor der Schlichtungsbehörde kann nur noch geltend gemacht werden, dass eine Erhöhung nicht dem Index entspricht (Art. 270c OR). Eine Staffelmiete können Sie gar nicht anfechten, nur den Anfangsmietzins (Art. 270d OR). Beides schneidet Ihnen auch die Senkung ab, wenn der Referenzzinssatz für Hypotheken fällt, den das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich bekanntgibt.

Effretikon zeigt, worauf Sie im Kleingedruckten achten sollten. Die Miete ist «zu 100.00% indexiert», sie kann zweimal pro Jahr angepasst werden, und: «Eine Unterschreitung des bei Vertragsbeginn festgelegten Anfangsnettomietzinses ist ausgeschlossen.» Das ist ein Index, der nur nach oben wirkt. Ob eine solche Untergrenze bei Geschäftsräumen hält, beantwortet das Gesetz nicht ausdrücklich, und diesen Streit wollen Sie nicht erst führen, wenn der Index fällt. Streichen Sie die Untergrenze vor der Unterschrift, damit der Index in beide Richtungen wirkt. Ebenfalls im Entwurf: Erhöhungen wegen Mehrleistungen der Vermieterin sind auch während der festen Dauer möglich. Fragen Sie nach, was damit gemeint ist, denn das Wort ist dort sehr weit gefasst.

Nebenkosten: nur was im Vertrag steht

Nebenkosten schulden Sie nur, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a OR). Was im Vertrag nicht aufgezählt ist, ist im Mietzins enthalten. Verrechnet werden dürfen die tatsächlichen Kosten, etwa Heizung, Warmwasser und ähnliche Betriebskosten, und Sie dürfen die Belege einsehen (Art. 257b OR). Wer mit Akontozahlungen abrechnet, muss mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erstellen. Eine Pauschale muss sich auf den Durchschnitt dreier Jahre stützen, und für die Abrechnung darf die Verwaltung ein Honorar nach Aufwand oder nach üblichen Ansätzen verrechnen (Art. 4 VMWG).

Bei Gewerbeflächen ist die Liste oft länger als bei einer Wohnung. Im Entwurf von Effretikon stehen neben Heizung, Wasser und Hauswartung auch der Unterhalt von Lüftung, Kühlung und Klima, Serviceabos für Personen- und Warenlifte, Hebebühnen und Tore sowie die Brandmeldeanlage. Strom und Gas im Mietobjekt zahlt die Mieterin zusätzlich. Dazu kommt ein Verwaltungshonorar, dessen Satz im Entwurf offen ist. Die 750 Franken Akonto entsprechen knapp 10 Prozent der Nettomiete. Ob das reicht, sehen Sie erst mit der ersten Abrechnung.

Zwei weitere Klauseln aus dem Entwurf sollten Sie kennen. Die Abrechnung «gilt als genehmigt», wenn Sie nicht innert 30 Tagen schriftlich Einsprache erheben. Und die Akonti dürfen während der festen Dauer mit einem Monat Frist angepasst werden. Will die Vermieterin während der Miete ganz neue Nebenkosten einführen, braucht sie dafür das amtliche Formular, und Sie können innert 30 Tagen anfechten (Art. 269d und 270b OR). Fragen Sie vor der Unterschrift nach den Abrechnungen der letzten Jahre, wenn es Vormieter gab. Und stehen Räume im Haus leer, trägt die Vermieterin deren Heizkosten (Art. 7 VMWG).

Ausbau und Rückbau: vor dem Einzug regeln

Was Sie am Ende mit Ihrem Ausbau tun müssen, entscheidet sich mit dem Vertrag, nicht beim Auszug. Umbauen dürfen Sie nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin (Art. 260a OR). Hat sie zugestimmt, kann sie den Rückbau nur verlangen, wenn das schriftlich vereinbart ist. Und ist die Fläche am Ende dank Ihres Ausbaus erheblich mehr wert, können Sie dafür eine Entschädigung verlangen, die diesem Mehrwert entspricht.

Der Entwurf von Effretikon nutzt diesen Spielraum voll aus. Dort muss die Fläche am Ende im «Vollausbau» zurückgegeben werden. Die Vermieterin kann den Rückbau aller Mieterausbauten verlangen. Verzichtet sie darauf, bleiben die Einbauten in den Räumen, und es «besteht kein Anspruch auf Entschädigung, selbst wenn die im Mietobjekt verbleibenden Mieterausbauten einen Mehrwert verkörpern könnten». Kleine Reparaturen bis 500 Franken pro Fall zahlt die Mieterin.

Bemerkenswert ist der umgekehrte Fall. Den Vollausbau hat die Vermieterin auf Wunsch der Stadt erstellt und rechnet ihn über 20 Jahre in den Mietzins ein. Zieht die Stadt die Option nicht und geht nach zehn Jahren, zahlt sie den Restwert: 100’000 Franken. Eine Option ist hier also nicht gratis. Sie ist der Preis dafür, dass die Vermieterin vorab investiert. Prüfen Sie bei jedem Angebot mit Ausbau durch die Vermieterin, ob eine solche Klausel darin steht.

Beim Auszug gilt dann: Sie geben die Räume in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Eine im Voraus vereinbarte Pauschale, die mehr als den tatsächlichen Schaden deckt, ist nichtig (Art. 267 OR). Die Vermieterin muss die Räume bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort melden, sonst verliert sie ihre Ansprüche für alles, was bei üblicher Prüfung erkennbar war (Art. 267a OR).

Kaution: keine Obergrenze, aber ein Sperrkonto

Bei Wohnungen ist die Kaution auf drei Monatsmieten begrenzt, bei Geschäftsräumen nicht (Art. 257e OR). Die Höhe ist Verhandlungssache. Der Hauseigentümerverband Region Winterthur nennt sechs bis zwölf Monatsmieten als üblich. Effretikon verlangt 21’000 Franken, das sind rund 2,75 Nettomonatsmieten.

Was nicht verhandelbar ist: Eine Kaution in Geld oder Wertpapieren muss bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot auf Ihren Namen liegen. Die Bank gibt sie nur mit Zustimmung beider Seiten oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Urteil heraus. Macht die Vermieterin innerhalb eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, können Sie das Geld selbst bei der Bank zurückfordern. Ein Konto auf den Namen der Vermieterin oder eine Barzahlung müssen Sie nicht akzeptieren.

Als Alternativen zum Depot nennt der Hauseigentümerverband Region Winterthur unter anderem eine Garantie, eine Bürgschaft und eine Mietkautionsversicherung. Bei einer Versicherung zahlen Sie jedes Jahr eine Prämie, und im Schadenfall holt sich die Versicherung das Geld bei Ihnen zurück. Der Mieterinnen- und Mieterverband rät Wohnungsmietern deshalb davon ab. Für eine Firma mit knapper Liquidität kann die Rechnung anders aussehen, wenn die Kaution sechsstellig wird. Vergleichen Sie die Prämie über die ganze Laufzeit mit dem Zins, den Sie für einen Kredit zahlen würden.

Früher raus: Übertragung, Nachmieter, Untermiete

Wer vor Ablauf einer festen Dauer aus einem Geschäftsraum will, hat drei Wege. Den ersten gibt es nur bei Geschäftsräumen: Sie übertragen den ganzen Vertrag auf eine Nachfolgerin (Art. 263 OR). Die Vermieterin muss schriftlich zustimmen und darf das nur aus wichtigem Grund verweigern. Die Nachfolgerin übernimmt den Vertrag, wie er ist. Sie selbst haften solidarisch weiter, bis der Vertrag endet oder hätte gekündigt werden können, höchstens aber zwei Jahre. Diesen Weg nehmen Sie etwa, wenn Sie ein Café oder einen Laden samt Einrichtung verkaufen.

Der zweite Weg ist der Nachmieter: Sie geben die Räume früher zurück und schlagen eine zahlungsfähige Person vor, die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt und der Vermieterin zumutbar ist (Art. 264 OR). Ohne sie zahlen Sie bis zum nächsten Termin, an dem der Vertrag endet oder gekündigt werden kann. Der dritte Weg ist die Untermiete, ganz oder teilweise (Art. 262 OR). Die Vermieterin muss zustimmen und darf nur ablehnen, wenn Sie die Bedingungen nicht offenlegen, diese missbräuchlich sind oder ihr wesentliche Nachteile entstehen. Sie bleiben Mieterin und haften dafür, dass die Untermieterin die Räume nur so nutzt, wie Sie es selbst dürften.

Der Entwurf von Effretikon zeigt, was Vermieter bei einer Übertragung verlangen: einen Solvenznachweis einer Bank, Bilanzen der letzten drei Jahre, Auszüge aus dem Betreibungsregister und eine neue Kaution. Ein «Schlüsselgeld» für die Übertragung ohne Gegenleistung verbietet der Entwurf. Erfährt die Vermieterin später davon, darf sie den Vertrag auflösen und eine Konventionalstrafe von mindestens sechs Monatsmieten verlangen. Klären Sie früh, was Sie Ihrer Nachfolgerin für Einrichtung und Ausbau verrechnen dürfen.

Erstreckung: bis zu sechs Jahre, wenn Sie die Frist treffen

Wenn das Ende der Miete für Ihr Geschäft eine Härte bedeutet, die die Interessen der Vermieterin nicht rechtfertigen, können Sie eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Bei Geschäftsräumen sind höchstens sechs Jahre möglich, in einem oder zwei Schritten (Art. 272b OR). Die Behörde wägt dabei unter anderem ab, wie lange Sie schon dort sind, wie es um den Markt für Geschäftsräume vor Ort steht und ob die Vermieterin die Räume selbst dringend braucht.

Entscheidend sind die Fristen (Art. 273 OR). Nach einer Kündigung reichen Sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde ein. Bei einem befristeten Vertrag spätestens 60 Tage vor Ablauf, auch wenn niemand gekündigt hat. Eine zweite Erstreckung beantragen Sie spätestens 60 Tage vor Ende der ersten, und dann prüft die Behörde, ob Sie alles Zumutbare getan haben, um neue Räume zu finden. Für Effretikon hiesse das: Wer die Option verpasst hat, muss sein Begehren 60 Tage vor dem 30. September 2036 stellen, also bis Anfang August.

Ausgeschlossen ist die Erstreckung unter anderem bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand und bei Verträgen, die ausdrücklich nur bis zu einem geplanten Umbau oder Abbruch abgeschlossen wurden (Art. 272a OR). Achten Sie bei einer günstigen Zwischennutzung auf genau diese Klausel. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde kostet keine Gerichtskosten (Art. 113 ZPO), und dort sitzen neben der vorsitzenden Person Vertreter beider Seiten. Wie die Schlichtungsbehörden arbeiten, beschreibt das Bundesamt für Wohnungswesen.

Was Sie vor der Unterschrift verhandeln

Ein Geschäftsmietvertrag ist ein Angebot, kein Formular. Die Punkte mit dem grössten Gewicht sind fast immer dieselben:

• Option: echt statt unecht, mit festem Mietzins oder klarer Formel, und eine Frist, die Sie einhalten können.
• Mietzins: Index ohne Untergrenze oder eine Staffel, die Sie tragen können, und eine enge Definition von «Mehrleistungen».
• Ausbau: wer was bezahlt, ob ein Rückbau verlangt werden kann, und ob ein Mehrwert entschädigt wird. Lassen Sie den Zustand bei der Übergabe mit Fotos und Protokoll festhalten.
• Nebenkosten: vollständige Liste, Satz des Verwaltungshonorars, Abrechnungen der Vorjahre.
• Kaution: Höhe und Form, zum Beispiel Bankgarantie statt Bargeld.
• Ausstieg: Übertragung und Untermiete ohne zusätzliche Hürden, die über das Gesetz hinausgehen.
• Fläche: Im Entwurf von Effretikon haben Abweichungen der Fläche keine Folgen für den Mietzins. Wenn Sie pro Quadratmeter zahlen, lassen Sie nachmessen oder streichen Sie diesen Satz.

Lesen Sie auch, was im Vertrag als Gerichtsstand und Zustelladresse steht, und wer für Ihre Firma unterschreibt. Wenn Ihre GmbH oder AG mietet, sollte nur sie im Vertrag stehen, nicht Sie persönlich, sonst haften Sie mit Ihrem Privatvermögen.

Wenn Sie jetzt eine Fläche suchen

Mit diesen Punkten im Kopf lesen Sie ein Inserat anders: Fragen Sie bei jeder Besichtigung nach Laufzeit, Option, Art des Mietzinses und Ausbaustandard, bevor Sie über Farbe und Licht reden. Büroflächen im Kanton Zürich, wo auch der Vertrag aus Effretikon spielt, finden Sie hier:

Wer Werkstatt, Atelier oder Laden sucht, findet Gewerbe- und Industrieflächen etwa in Zürich:

Und für reine Lagerflächen lohnt sich ein Blick auf die Lagerräume in Bern oder in Basel. Was als Nächstes kommt: Der Bundesrat will die Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht genauer regeln, die Vernehmlassung dazu lief bis Juni 2026, und die Verordnung gilt auch für Geschäftsräume. Entschieden ist noch nichts. Für einen Vertrag, den Sie jetzt unterschreiben, zählen die Regeln oben und vor allem das, was Sie hineinverhandeln.