Affittare un locale commerciale in Svizzera: il contratto

In breve

Per i locali commerciali in Svizzera vale lo stesso diritto di locazione delle abitazioni, con poche differenze, ma costose: sei mesi di preavviso invece di tre, nessun tetto alla garanzia, fino a sei anni di protrazione e il diritto di trasferire il contratto a chi Le subentra. Quasi tutto il resto lo stabilisce il contratto. Per questo si negozia prima della firma, non dopo.

Un esempio reale mostra quante cose regoli il contratto stesso. La Città di Illnau-Effretikon ha pubblicato la bozza di un contratto di locazione (in tedesco; le citazioni che seguono sono tradotte da noi) per una superficie a uso ufficio che intende affittare in un nuovo stabile: 316 metri quadrati al pianterreno, 290 franchi al metro quadrato all’anno, quindi 7’636.65 franchi netti al mese più 750 franchi d’acconto per le spese accessorie. Durata fissa fino al 2036, con opzione fino al 2046, pigione interamente indicizzata e una fattura di 100’000 franchi se la Città non esercita l’opzione. Esaminiamo il contratto punto per punto, insieme a ciò che dice la legge. Gli articoli citati sono quelli del Codice delle obbligazioni (CO) e dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL), nel testo oggi in vigore.

Cosa cambia tra locali commerciali e abitazioni

La maggior parte delle tutele vale per entrambi. Chi affitta un ufficio, un negozio, un’officina o un deposito può, come l’inquilino di un appartamento, contestare una pigione abusiva, contestare una disdetta e segnalare i difetti. Anche il termine di pagamento in caso di mora è lo stesso: prima di poter disdire per pigioni arretrate, il locatore deve concederLe per scritto almeno 30 giorni. E l’obbligo del locatore di consegnare i locali in uno stato idoneo all’uso e di mantenerli tali non può essere modificato a Suo svantaggio in un contratto per locali commerciali (art. 256 CO).

Le differenze sono poche, ma toccano proprio i punti in cui sono in gioco somme importanti:

A questo si aggiunge il diritto di ritenzione: per la pigione annuale scaduta e per quella del semestre in corso, il locatore di locali commerciali può trattenere le cose mobili che si trovano nei locali e servono al loro arredamento o al loro uso (art. 268 CO). Sono esclusi i beni che i Suoi creditori non potrebbero pignorare. Per le abitazioni questo diritto non esiste.

La differenza più grande, però, non sta in un articolo di legge ma nella prassi: i locali commerciali vengono spesso affittati per molti anni a durata fissa. L’associazione dei proprietari fondiari della regione di Winterthur, lo Hauseigentümerverband Region Winterthur (pagina in tedesco), scrive che i contratti commerciali durano spesso dieci anni, con un’opzione di rinnovo per lo più per altri dieci. Da qui parte ogni trattativa.

Vincolati per anni: durata e opzione

Un contratto a tempo determinato si estingue senza disdetta alla scadenza pattuita (art. 255 e 266 CO). Fino ad allora né Lei né il locatore possono disdirlo in via ordinaria. Questo protegge il Suo investimento nell’allestimento dei locali, ma La vincola anche se gli affari vanno peggio del previsto. Se alla scadenza entrambe le parti lasciano proseguire tacitamente il contratto, questo diventa a tempo indeterminato, e da quel momento vale il preavviso di sei mesi.

Cosa succede dopo la durata fissa lo regola di solito un’opzione: il diritto di prolungare il contratto con una Sua sola dichiarazione. Nella bozza di Effretikon la durata fissa va dal 1° ottobre 2026 al 30 settembre 2036. Poi la Città dispone di una «echte Option», un’opzione vera e propria, fino al 2046, che deve esercitare con lettera raccomandata entro il 30 settembre 2035, cioè dodici mesi prima della scadenza.

L’aggettivo conta. L’associazione dei proprietari distingue due forme: nell’opzione vera e propria superficie e pigione per il rinnovo sono già fissate. Nell’opzione impropria la pigione resta aperta e, se non si trova un accordo, il contratto finisce. Un’opzione impropria vale poco: il locatore può chiedere un prezzo che Lei non vuole pagare, e Lei si ritrova comunque a dover traslocare. Chieda quindi un’opzione vera e propria, o almeno una formula che stabilisca come si calcola la nuova pigione.

Il termine per esercitare l’opzione non è legale ma contrattuale, ed è rigido. Chi lo lascia scadere perde l’opzione. Annoti la data appena firmato il contratto. Se invece vuole lasciare i locali prima, contano le regole di legge.

Disdetta: sei mesi di preavviso e una scadenza da rispettare

I contratti commerciali a tempo indeterminato si disdicono con sei mesi di preavviso, per la scadenza stabilita dall’uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione (art. 266d CO). Il contratto può prevedere un preavviso più lungo o altre scadenze, ma non un preavviso più breve. Se la Sua disdetta arriva in ritardo, vale semplicemente per la prossima scadenza utile.

La forma è diversa per le due parti (art. 266l CO). Lei disdice per scritto: basta una lettera firmata, meglio se raccomandata, perché conta il momento in cui la disdetta arriva al locatore, non quello in cui la spedisce. Il locatore deve usare un modulo approvato dal Cantone, che spiega come contestare la disdetta o chiedere una protrazione. Una disdetta senza questo modulo è nulla. La Sua può essere breve:

Con la presente disdiciamo il contratto di locazione degli uffici al secondo piano, [indirizzo], nel rispetto del termine contrattuale di sei mesi, per il 30 settembre 2027 o, se questa scadenza non fosse possibile, per la prossima scadenza utile. La preghiamo di confermarci la ricezione. [Ditta, firma della persona con diritto di firma]

Verifichi che firmi chi ha il diritto di firma per la Sua ditta e che firmino tutti i conduttori indicati nel contratto. Chi vuole restare dopo la disdetta ha bisogno di una protrazione, di cui parliamo più avanti. Prima, però, vediamo i soldi che si pagano durante la locazione.

Pigione indicizzata o pigione scalare?

Nei contratti lunghi la pigione raramente resta fissa. La legge disciplina due modelli. La pigione indicizzata segue l’indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC) ed è valida solo se il contratto è concluso per almeno cinque anni (art. 269b CO). Cinque anni significa che il locatore non può disdirlo per almeno cinque anni (art. 17 OLAL). La pigione scalare aumenta di importi fissi ed è valida se il contratto dura almeno tre anni, se la pigione aumenta al massimo una volta all’anno e se ogni aumento è fissato in franchi (art. 269c CO).

Cosa significhi in franchi lo mostra il nostro calcolo con i valori reali dell’indice pubblicati dall’Ufficio federale di statistica: un ufficio a 4’000 franchi netti al mese, contratto dal 2021 alla fine del 2025, calcolato con pigione indicizzata e, in alternativa, con scaglioni di 80 franchi all’anno.

Sull’arco dei cinque anni i due modelli si equivalgono quasi. La differenza sta nel rischio. La pigione indicizzata è salita di 116 franchi nell’aprile 2023, perché nel 2022 il rincaro era stato alto, mentre nel 2025 non si è quasi mossa. Una pigione scalare si può pianificare, ma resta quella anche se il rincaro si rivela più basso del previsto. Con la pigione indicizzata il rincaro lo sopporta Lei. Per le abitazioni l’ordinanza prescrive espressamente che, se l’indice scende, la pigione va ridotta in proporzione (art. 17 OLAL). Per i locali commerciali il testo non lo dice in questi termini, ed è proprio qui che interviene la bozza di Effretikon.

Due regole La proteggono con la pigione indicizzata. Il locatore deve comunicare ogni adeguamento sul modulo ufficiale, non prima della pubblicazione del nuovo valore dell’indice e con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese (art. 17 e 19 OLAL). E davanti all’autorità di conciliazione si può contestare soltanto che l’aumento non corrisponde alla variazione dell’indice (art. 270c CO). La pigione scalare non si può contestare affatto, salvo la pigione iniziale (art. 270d CO). In entrambi i casi perde anche il diritto a una riduzione quando scende il tasso ipotecario di riferimento, che l’Ufficio federale delle abitazioni pubblica ogni trimestre.

Effretikon mostra a cosa fare attenzione nelle clausole scritte in piccolo. La pigione è «indicizzata al 100%», può essere adeguata due volte all’anno, e si legge: «È esclusa una pigione inferiore alla pigione netta iniziale fissata all’inizio del contratto.» È un indice che funziona solo verso l’alto. Se un limite inferiore del genere regga in un contratto commerciale, la legge non lo dice espressamente, e non è una disputa che conviene aprire solo quando l’indice scende. Faccia stralciare il limite prima della firma, così che l’indice valga nei due sensi. Sempre nella bozza: gli aumenti per prestazioni suppletive del locatore sono possibili anche durante la durata fissa. Chieda cosa si intenda, perché lì il termine è inteso in senso molto ampio.

Spese accessorie: solo quelle scritte nel contratto

Le spese accessorie sono a Suo carico solo se specialmente pattuite (art. 257a CO). Ciò che il contratto non elenca è compreso nella pigione. Si possono fatturare i costi effettivi, per esempio riscaldamento, acqua calda e analoghe spese d’esercizio, e Lei ha diritto di vedere i giustificativi (art. 257b CO). Chi lavora con acconti deve allestire un conteggio almeno una volta all’anno. Un forfait deve basarsi sulla media di tre anni, e per il conteggio l’amministrazione può addebitare un onorario secondo il dispendio effettivo o le aliquote usuali (art. 4 OLAL).

Per le superfici commerciali l’elenco è spesso più lungo che per un appartamento. Nella bozza di Effretikon, oltre a riscaldamento, acqua e custodia dello stabile, figurano la manutenzione di ventilazione, refrigerazione e climatizzazione, gli abbonamenti di servizio per ascensori e montacarichi, piattaforme di sollevamento e portoni, e l’impianto di rilevazione incendi. Elettricità e gas nei locali sono pagati in più dall’inquilino. A ciò si aggiunge un onorario di amministrazione la cui aliquota nella bozza è lasciata in bianco. I 750 franchi d’acconto corrispondono a poco meno del 10 per cento della pigione netta. Se bastano, lo scoprirà solo con il primo conteggio.

Ci sono altre due clausole della bozza da conoscere. Il conteggio «si considera approvato» se Lei non lo contesta per scritto entro 30 giorni. E gli acconti possono essere adeguati durante la durata fissa con un mese di preavviso. Se invece il locatore vuole introdurre spese accessorie nuove durante la locazione, deve usare il modulo ufficiale, e Lei può contestarle entro 30 giorni (art. 269d e 270b CO). Prima di firmare, chieda i conteggi degli ultimi anni, se c’erano inquilini precedenti. E se nello stabile ci sono locali sfitti, i loro costi di riscaldamento sono a carico del locatore (art. 7 OLAL).

Allestimento e ripristino: da chiarire prima di insediarsi

Cosa dovrà fare alla fine con le opere che ha realizzato si decide con il contratto, non al trasloco. Può trasformare i locali solo con il consenso scritto del locatore (art. 260a CO). Se ha dato il consenso, il locatore può esigere il ripristino dello stato anteriore solo se ciò è pattuito per scritto. E se alla fine i locali, grazie ai Suoi lavori, presentano un plusvalore considerevole, Lei può pretendere un’indennità corrispondente.

La bozza di Effretikon sfrutta questo margine fino in fondo. I locali vanno restituiti alla fine con le finiture complete, il cosiddetto «Vollausbau». Il locatore può esigere la rimozione di tutte le opere dell’inquilino. Se vi rinuncia, le opere restano nei locali e «non sussiste alcun diritto a un’indennità, anche qualora le opere dell’inquilino che restano nell’ente locato possano rappresentare un aumento di valore». Le piccole riparazioni fino a 500 franchi per caso sono a carico dell’inquilino.

Degno di nota è il caso inverso. Le finiture complete le ha realizzate il locatore su richiesta della Città, e le ammortizza nella pigione su 20 anni. Se la Città non esercita l’opzione e se ne va dopo dieci anni, paga il valore residuo: 100’000 franchi. Qui l’opzione non è gratuita. È il prezzo dell’investimento anticipato del locatore. Per ogni offerta in cui l’allestimento è a carico del locatore, verifichi se contiene una clausola simile.

Alla riconsegna vale poi questa regola: Lei restituisce i locali nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Un’indennità forfettaria pattuita in anticipo che vada oltre la copertura del danno effettivo è nulla (art. 267 CO). Al momento della riconsegna il locatore deve verificare lo stato dei locali e segnalare subito i difetti; altrimenti perde le sue pretese per tutto ciò che un controllo ordinario avrebbe rivelato (art. 267a CO).

Deposito di garanzia: nessun tetto, ma un conto bloccato

Per le abitazioni la garanzia è limitata a tre pigioni mensili, per i locali commerciali no (art. 257e CO). L’importo si negozia. L’associazione dei proprietari della regione di Winterthur indica come usuali da sei a dodici pigioni mensili. Effretikon chiede 21’000 franchi, cioè circa 2,75 pigioni nette mensili.

Ciò che non si negozia: una garanzia in denaro o in cartevalori deve essere depositata presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato a Lei. La banca la libera solo con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente alcuna pretesa, può chiedere Lei stesso la restituzione alla banca. Un conto intestato al locatore o un pagamento in contanti non è tenuto ad accettarli.

Come alternative al deposito l’associazione dei proprietari di Winterthur cita, tra l’altro, una garanzia bancaria, una fideiussione e un’assicurazione di garanzia d’affitto. Con un’assicurazione paga ogni anno un premio e, in caso di danno, l’assicurazione si rivale su di Lei. Per questo l’associazione degli inquilini della Svizzera tedesca, il Mieterinnen- und Mieterverband (pagina in tedesco), la sconsiglia a chi affitta un’abitazione. Per un’azienda con poca liquidità il calcolo può essere diverso, quando la garanzia arriva a sei cifre. Confronti i premi sull’intera durata con gli interessi che pagherebbe per un credito.

Uscire prima: trasferimento, nuovo conduttore, sublocazione

Chi vuole lasciare un locale commerciale prima della fine della durata fissa ha tre strade. La prima esiste solo per i locali commerciali: trasferire l’intero contratto a un terzo (art. 263 CO). Il locatore deve dare il consenso per scritto e può rifiutarlo solo per motivi gravi. Il terzo riprende il contratto così com’è. Lei resta responsabile in solido fino a quando il contratto si estingue o avrebbe potuto essere disdetto, ma al massimo per due anni. È la strada da seguire, per esempio, quando vende un bar o un negozio con l’arredamento.

La seconda strada è il nuovo conduttore: restituisce i locali prima e propone una persona solvibile, disposta a riprendere il contratto alle stesse condizioni e che il locatore non possa ragionevolmente rifiutare (art. 264 CO). Senza questa persona, paga fino alla prossima data in cui il contratto si estingue o può essere disdetto. La terza strada è la sublocazione, totale o parziale (art. 262 CO). Il locatore deve dare il consenso e può negarlo solo se Lei non gli comunica le condizioni, se queste sono abusive o se la sublocazione gli causa un pregiudizio essenziale. Lei resta il conduttore e risponde del fatto che il subconduttore usi i locali solo come potrebbe farlo Lei.

La bozza di Effretikon mostra cosa chiedono i locatori in caso di trasferimento: una conferma di solvibilità di una banca, i bilanci degli ultimi tre anni, gli estratti del registro delle esecuzioni e una nuova garanzia. Una buonuscita per il trasferimento senza contropartita, chiamata nel testo «Schlüsselgeld», è vietata dalla bozza. Se il locatore lo viene a sapere in seguito, può sciogliere il contratto ed esigere una pena convenzionale di almeno sei pigioni mensili. Chiarisca per tempo cosa può fatturare a chi Le subentra per arredamento e allestimento.

Protrazione: fino a sei anni, se rispetta il termine

Se la fine della locazione comporta per la Sua attività conseguenze gravose che gli interessi del locatore non giustificano, può chiedere una protrazione (art. 272 CO). Per i locali commerciali sono possibili al massimo sei anni, in una o due volte (art. 272b CO). L’autorità valuta tra l’altro da quanto tempo occupa i locali, la situazione del mercato locale dei locali commerciali e se il locatore ne ha urgente bisogno per sé.

Decisivi sono i termini (art. 273 CO). Dopo una disdetta, presenta la richiesta all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento. Con un contratto a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza, anche se nessuno ha dato disdetta. Una seconda protrazione va chiesta al più tardi 60 giorni prima della fine della prima, e in quel caso l’autorità verifica se Lei ha fatto tutto quanto ragionevolmente possibile per trovare nuovi locali. Per Effretikon significherebbe: chi ha lasciato scadere l’opzione deve presentare la richiesta 60 giorni prima del 30 settembre 2036, quindi entro l’inizio di agosto.

La protrazione è esclusa, tra l’altro, in caso di disdetta per mora nel pagamento e per i contratti conclusi espressamente solo fino a una trasformazione o demolizione imminente (art. 272a CO). Se trova un uso transitorio a buon prezzo, faccia attenzione proprio a questa clausola. La procedura davanti all’autorità di conciliazione non comporta spese processuali (art. 113 CPC), e oltre al presidente vi siedono rappresentanti di entrambe le parti. Come funzionano le autorità di conciliazione lo spiega l’Ufficio federale delle abitazioni.

Cosa negoziare prima della firma

Un contratto di locazione commerciale è una proposta, non un modulo da riempire. I punti che pesano di più sono quasi sempre gli stessi:

• Opzione: vera e propria invece che impropria, con una pigione fissata o una formula chiara, e un termine che Lei riesca a rispettare.
• Pigione: indice senza limite inferiore oppure scaglioni che può sostenere, e una definizione stretta di «prestazioni suppletive».
• Allestimento: chi paga cosa, se può essere chiesto il ripristino e se un aumento di valore viene indennizzato. Faccia documentare lo stato alla consegna con foto e verbale.
• Spese accessorie: elenco completo, aliquota dell’onorario di amministrazione, conteggi degli anni precedenti.
• Garanzia: importo e forma, per esempio una garanzia bancaria invece del contante.
• Uscita: trasferimento e sublocazione senza ostacoli supplementari oltre a quelli della legge.
• Superficie: nella bozza di Effretikon gli scostamenti di superficie non hanno effetti sulla pigione. Se paga al metro quadrato, faccia rimisurare o stralciare questa frase.

Legga anche cosa dice il contratto sul foro competente e sul recapito, e chi firma per la Sua ditta. Se ad affittare è la Sua Sagl o SA, nel contratto dovrebbe figurare solo la società, non Lei personalmente, altrimenti risponde con il Suo patrimonio privato.

Se sta cercando una superficie adesso

Con questi punti in mente, un annuncio si legge in un altro modo: a ogni visita chieda della durata, dell’opzione, del tipo di pigione e del grado di finitura prima di parlare di colori e luce. Gli uffici nel Cantone di Zurigo, dove si colloca anche il contratto di Effretikon, li trova qui:

Chi cerca un’officina, un atelier o un negozio trova spazi commerciali e industriali per esempio a Zurigo:

E per i soli spazi di deposito vale la pena dare un’occhiata ai depositi a Berna o a Basilea. Cosa arriverà: il Consiglio federale vuole regolare con più precisione il calcolo del reddito ammissibile nel diritto di locazione; la procedura di consultazione si è chiusa a giugno 2026, e l’ordinanza vale anche per i locali commerciali. Non è ancora stato deciso nulla. Per un contratto che firma oggi contano le regole descritte sopra e, soprattutto, ciò che riesce a farvi inserire.