Affittare un negozio nel 2026: posizione, pigione, permessi

L’essenziale in breve

In Svizzera un negozio si affitta con le stesse regole di qualsiasi altro locale commerciale. Ma se il negozio renderà, la legge non lo dice. Dipende da punti che deve verificare Lei prima di firmare: quante persone passano davvero davanti, come la pigione è legata al Suo fatturato, per quanto tempo si impegna e se potrà allestire vetrina e insegna come ha in mente.

Quanto pesi la posizione sugli affari lo mostrano i dati di Zurigo. Sulla Bahnhofstrasse, dal 2021 degli scanner laser contano ogni persona che passa. Nel tratto centrale, tra ottobre 2025 e settembre 2026, sono state in media 38’902 al giorno. Nella Lintheschergasse, una via parallela un isolato più a ovest, 8’067. Sono entrambe nel centro di Zurigo, eppure nell’una passa quasi cinque volte più gente che nell’altra, prima ancora che Lei abbia messo un solo articolo sugli scaffali. Le regole su disdetta, garanzia e lavori di allestimento, che valgono per tutti i locali commerciali, le abbiamo spiegate nell’articolo sul contratto di locazione commerciale. Qui parliamo di ciò che rende diverso un negozio.

Verificare la posizione: contare i passanti invece di stimarli

La frequenza di passaggio è il numero di persone che passano in un certo luogo in un certo lasso di tempo. Negli annunci non compare quasi mai come cifra, ma come promessa: «forte passaggio», «posizione di prim’ordine», «clientela di passaggio». Chieda i numeri, e dove non ci sono, li rilevi Lei.

Per la Bahnhofstrasse i numeri sono pubblici. La città di Zurigo pubblica le misurazioni della ditta hystreet come dati aperti (in tedesco), ora per ora, in tre punti della Bahnhofstrasse e, da marzo 2024, nella Lintheschergasse. Abbiamo analizzato i dodici mesi da ottobre 2025 a settembre 2026.

La frequenza non dipende solo dalla via, ma dal tratto. Nella parte sud della Bahnhofstrasse, nei giorni feriali passa circa il 40 per cento di persone in meno che al centro. Il sabato è il giorno del commercio al dettaglio: al centro passano allora 58’126 persone, più della metà in più che in un giorno feriale. E nella via parallela la domenica il passaggio crolla: 2’107 passanti contro 13’774 il sabato. Un negozio che lì conta di vivere delle vendite domenicali fa male i conti.

Anche l’ora del giorno entra nel calcolo. Al centro della Bahnhofstrasse, nei giorni feriali il momento di punta è verso le 17, con in media 3’867 passanti all’ora, mentre alle 8 del mattino sono 1’364. Il sabato il picco cade nel pomeriggio, alle 15 e alle 16, con circa 6’300 passanti all’ora. Nella Lintheschergasse, nei giorni feriali dalle 20 in poi passano al massimo circa 160 persone all’ora. Se deve pianificare il personale o vuole tenere aperto la sera, qui trova un primo indizio per capire se ne vale la pena.

Conta perfino il lato della strada. I dati dividono ogni tratto in zone secondo il lato del marciapiede. Nel tratto nord, vicino alla stazione centrale, il 54 per cento dei passanti cammina da un lato e il 36 per cento dall’altro. Il lato migliore ha quindi la metà di pubblico in più. Per ogni cifra chieda dunque a quale lato si riferisce.

Come contare da sé

Per la maggior parte delle strade svizzere non ci sono sensori. Allora serve un semplice conteggio, che consigliamo prima di ogni firma. Si metta davanti al negozio in un normale giorno feriale e di sabato e, in ognuna delle ore in cui vuole tenere aperto, conti per 15 minuti tutte le persone che passano. Moltiplicato per quattro, dà una cifra oraria. Conti anche davanti a un concorrente o al negozio migliore della via: così avrà un termine di paragone. E annoti chi passa: i pendolari diretti alla stazione comprano in modo diverso da chi passeggia.

Il numero da solo non fa ancora fatturato. Si conta ogni persona, anche chi passa di corsa. Se qualcuno si ferma lo decidono la vetrina, l’ingresso e la visibilità. Il rischio che i conti non tornino, di regola, è Suo, e il Tribunale federale lo ha detto chiaramente nel 2025.

Chi si assume il rischio se i clienti non arrivano

Se i clienti non arrivano, la pigione la deve comunque per intero. È la regola di base, e il Tribunale federale l’ha confermata nella sentenza 4A_37/2025 dell’11 settembre 2025 perfino per un locale che le autorità avevano fatto chiudere. Un’inquilina nei Grigioni gestiva un club e durante la pandemia aveva dovuto chiuderlo due volte per ordine del Consiglio federale, da marzo a giugno 2020 e da ottobre 2020 a giugno 2021. Chiedeva una riduzione della pigione di almeno il 50 per cento, almeno 34’600.55 franchi, sostenendo che i locali avessero un difetto. Ha perso in tutte le istanze, da ultimo davanti al Tribunale federale. Le chiusure colpivano l’attività dell’inquilina, non i locali, e a quelli non c’era nulla da rimproverare.

Per chi prende in affitto un negozio è interessante sapere quando sarebbe diverso. Un difetto potrebbe esserci, secondo il Tribunale federale, se il locatore si è assunto per contratto tutto o parte del rischio legato all’uso dei locali. Come esempi cita espressamente la promessa di una determinata frequenza di clientela o la pattuizione di una pigione sul fatturato. La semplice indicazione dello scopo d’uso nel contratto invece non basta. Che nel Suo contratto ci sia scritto «locale di vendita per abbigliamento» non sposta quindi alcun rischio.

Che cosa significa per il Suo contratto? Se il locatore vanta dati di frequenza, si faccia mostrare la fonte. Se una cifra scritta nel contratto valga come garanzia in caso di lite, alla fine lo decide un tribunale, ma senza di essa non ha nulla in mano. E non si aspetti aiuto se la pigione era semplicemente troppo alta rispetto al fatturato. Già nel 2000, con la sentenza 4C.156/2000, il Tribunale federale ha stabilito che i tribunali, in linea di principio, non verificano se le prestazioni pattuite in un contratto siano adeguate. Fanno eccezione solo norme speciali come la contestazione della pigione iniziale. Chi vuole condividere il rischio deve quindi scriverlo nel contratto, e lo strumento più noto per farlo è la pigione sul fatturato.

Che cos’è una pigione sul fatturato?

Con una pigione sul fatturato Lei paga come pigione una quota del Suo fatturato, spesso con una pigione minima fissa come soglia, oppure in aggiunta a una pigione di base fissa. Il diritto di locazione del Codice delle obbligazioni non ne fa parola. Regola solo la pigione indicizzata e quella scalare. Tutto, in una pigione sul fatturato, dipende quindi dal contratto, e ogni lacuna costa cara in caso di lite.

Come appare una formula del genere lo mostra il caso all’origine della sentenza del 2000. Un ristorante con dancing a Coira costava inizialmente 17’250 franchi al mese, spese accessorie incluse, più l’IVA. Quando l’inquilino è rimasto indietro con i pagamenti, nel 1996 le parti hanno pattuito una pigione sul fatturato, nella versione dell’ottobre 1996: il 20 per cento del fatturato lordo di due mesi prima, almeno 6’000 e al massimo 17’250 franchi, IVA esclusa. Dopo 24 mesi la situazione doveva essere riesaminata. Non è mai successo, e i tribunali hanno deciso che da quel momento valeva di nuovo la vecchia pigione fissa. La pigione sul fatturato era pensata come sgravio temporaneo e per questo è finita, anche se nel contratto non c’era una scadenza. Scriva quindi espressamente nel contratto per quanto tempo vale una pigione sul fatturato e che cosa viene dopo.

Il grafico mostra dove una pigione sul fatturato aiuta e dove no. In un mese debole, con 20’000 franchi di fatturato, l’inquilino paga la pigione minima di 6’000 franchi, cioè il 30 per cento invece del 20. La percentuale scatta solo da 30’000 franchi. Da 86’250 franchi di fatturato la pigione resta al tetto, e ogni franco in più va tutto all’inquilino. L’importo della pigione minima conta quindi almeno quanto il 20 per cento. Se è alta come una normale pigione fissa, la pigione sul fatturato è solo un supplemento per i mesi buoni.

Altrettanto importante è che cosa conta come fatturato. Chiarisca nel contratto se si intende lordo o netto, con o senza IVA, che cosa succede con resi, buoni e sconti e se contano gli ordini pagati online e ritirati in negozio. Stabilisca quali giustificativi il locatore può consultare e che deve trattare le cifre in modo confidenziale.

E rispetti i termini di notifica. Con quanta severità vengano applicati lo mostra la sentenza 4A_492/2009. Gli inquilini di un negozio nel Cantone di Zurigo, che vi gestivano una farmacia, erano rimasti indietro con la pigione. Nella lite sulla disdetta hanno concluso una transazione con la locatrice, impegnandosi a comunicare per scritto il fatturato ogni trimestre entro il 10 del mese successivo e a inviare entro il 10 ottobre 2006 un conteggio annuale della pigione sul fatturato. In cambio la locatrice avrebbe rinunciato a una rata di 49’123.50 franchi di vecchi arretrati. Gli inquilini hanno pagato puntualmente i 50’000 franchi pattuiti e le pigioni correnti. Le cifre del fatturato però le hanno inviate solo un mese dopo il termine, già prorogato, per e-mail, senza firma e senza un vero conteggio. La rinuncia è decaduta, e nel 2010 il Tribunale federale ha respinto il ricorso. Un conteggio firmato e inviato in tempo avrebbe fatto risparmiare 49’123.50 franchi.

Per quanto tempo si impegna?

I locali commerciali vengono spesso affittati a durata fissa per molti anni. L’associazione dei proprietari immobiliari HEV Region Winterthur (in tedesco), quindi la parte dei locatori, scrive che i contratti per locali commerciali vengono conclusi spesso per dieci anni, con un’opzione di proroga, di solito per altri dieci. Una durata minima per legge non esiste. Nasce in modo indiretto: una pigione indicizzata, che segue il rincaro, è valida solo se il contratto è concluso per almeno cinque anni (art. 269b CO). Una pigione scalare, che aumenta al massimo una volta all’anno di un importo fissato in franchi, richiede almeno tre anni (art. 269c CO).

Per il locatore un impegno lungo è una sicurezza. Per un’attività nuova è un rischio, perché se un negozio funziona in un posto lo si vede spesso nel primo o nel secondo anno. Dieci anni fissi diventano allora nove anni di pigione per una posizione che non rende. Cerchi quindi di ottenere una durata fissa più breve, con un’opzione di proroga che può esercitare solo Lei. Oppure chieda un diritto di disdetta unico dopo alcuni anni. Clausole simili esistono: in un contratto zurighese per un ristorante con negozio, esaminato dal Tribunale federale nel 2011 (4A_195/2011), il contratto non era disdicibile fino al 31 marzo 2015, con un diritto di disdetta unico per il 31 marzo 2010. Solo che quel diritto spettava al locatore. Lo chieda per sé.

Se le cose vanno male lo stesso, Le resta una via d’uscita che esiste solo per i locali commerciali. Può trasferire l’intero contratto a un subentrante, per esempio se vende l’attività con l’arredamento (art. 263 CO). Il locatore deve dare il consenso per scritto e può negarlo solo per gravi motivi. Lei resta poi responsabile in solido al massimo per due anni. Molti contratti legano il trasferimento a condizioni come bilanci o una nuova garanzia. Legga questa clausola prima di averne bisogno.

Quali permessi servono per un negozio?

Per affittare in sé non serve alcun permesso. Per ciò che fa nei locali, spesso sì, e di solito è competente il Comune. Prima di firmare conviene chiarire tre domande.

La prima riguarda la destinazione d’uso. Se oggi la superficie è un ufficio, uno studio medico o un magazzino, con il Suo negozio diventa un’altra cosa. La città di Zurigo scrive che i cambiamenti di destinazione (in tedesco) richiedono di regola una licenza edilizia, soprattutto quando il cambiamento ha rilevanza per il diritto edilizio. Chieda al locatore per quale uso sono autorizzati i locali e si faccia mostrare l’autorizzazione. Subordini il contratto al rilascio di un permesso eventualmente necessario. Altrimenti paga la pigione di un negozio che non può aprire.

La seconda riguarda le derrate alimentari. Chi tratta derrate alimentari deve notificarlo all’autorità cantonale di esecuzione (art. 20 ODerr), anche una filiale di panetteria, un chiosco o una gastronomia. La città di Zurigo distingue diverse categorie di aziende alimentari (in tedesco). Un negozio di alimentari non ha posti a sedere per i clienti, ha bisogno di servizi igienici per il personale e, se gestisce una cucina professionale, di una ventilazione meccanica. Se mette dei tavoli per i clienti, diventa un altro tipo di esercizio con altri requisiti. Se nell’edificio si possa installare una ventilazione può quindi decidere dell’intero progetto.

La terza riguarda tutto ciò che i clienti vedono da fuori. E qui le città sono così diverse che serve una sezione a parte.

Vetrina e insegna: due città, due regole

Insegna e vetrina sono per un negozio ciò che l’indirizzo è per un ufficio. Se servono permessi lo decide il diritto edilizio cantonale e comunale, e già Zurigo e Basilea trattano la vetrina in modo opposto.

Nella città di Zurigo quasi ogni insegna o pubblicità richiede un permesso. Secondo la legge cantonale zurighese sulla pianificazione e le costruzioni è esente solo una targa non illuminata per azienda fino a 0,5 metri quadrati su suolo privato, e nemmeno questa nelle zone del nucleo o sugli oggetti protetti. Per la vetrina la città è ancora più severa.

Nelle sue domande e risposte (in tedesco) la città scrive che gli impianti pubblicitari nelle vetrine sono in ogni caso soggetti a permesso, anche quando pubblicizzano la propria attività. Le domande si presentano sulla piattaforma cantonale eBaugesucheZH. Una domanda preliminare è gratuita e di regola riceve risposta entro 14 giorni lavorativi, mentre la procedura di autorizzazione dura di regola 30 giorni dal deposito. Il permesso costa una tassa unica. Se la Sua insegna sporge nello spazio pubblico, per esempio come insegna a bandiera sopra il marciapiede, si aggiunge una tassa annua per la concessione.

Anche a Basilea Città la pubblicità esterna è in generale soggetta a permesso. Il Cantone prevede però due eccezioni importanti per i negozi, come spiega il suo ispettorato dell’edilizia e degli esercizi pubblici, il Bau- und Gastgewerbeinspektorat (in tedesco). Le scritte aziendali non illuminate fino a 0,5 metri quadrati per azienda sono esenti da permesso nelle normali zone edificabili numerate, e nelle zone di conservazione e di protezione vanno solo notificate. E anche le pellicole pubblicitarie applicate all’interno delle vetrine non richiedono permesso. Le pellicole incollate all’esterno della vetrina, fino a 12 metri quadrati, l’ufficio le esamina con procedura semplificata. La tassa dipende dalla superficie, raddoppia per le insegne luminose e quadruplica per la pubblicità per terzi.

Per Lei questo significa: pianifichi insegna, scritta luminosa e pellicola insieme al contratto di locazione, non dopo la consegna delle chiavi. A Zurigo calcoli un mese per il permesso. E non dimentichi il locatore. Un’insegna sulla facciata è una modifica della cosa locata, e per questo serve il suo consenso scritto (art. 260a CO). Se ha dato il consenso, alla fine può chiedere il ripristino solo se è stato pattuito per scritto. Scriva quindi nel contratto dimensioni e posizione dell’insegna, con l’assenso a illuminarla.

Un dettaglio della vetrina vale in tutta la Svizzera. Se vi espone merce, i prezzi devono essere facilmente leggibili dall’esterno (art. 8 OIP). Una vetrina senza prezzi leggibili viola l’ordinanza sull’indicazione dei prezzi.

Prima di firmare

Un negozio è una scommessa su un luogo, e la pigione ne è la voce fissa più grande. L’ordine in cui verifica le cose fa quindi risparmiare denaro. Conti prima i passanti, poi parli del prezzo: se i numeri non reggono la Sua attività, ogni altra trattativa è tempo perso. Se reggono, chieda al Comune se la destinazione d’uso è autorizzata e presenti una domanda preliminare per la Sua insegna, a Zurigo gratuita e di regola evasa entro 14 giorni lavorativi. Il tempo dell’attesa lo usi per la bozza del contratto, e lì prima di tutto per le clausole che decidono del Suo rischio: pigione minima, durata fissa, insegna.

Firmi solo quando è arrivata la risposta del Comune, oppure subordini espressamente il contratto al permesso. Ecco le superfici commerciali nella città di Zurigo:

A Basilea, dove può applicare una pellicola all’interno della vetrina senza permesso, l’offerta si presenta così:

Superfici in altre città le trova per esempio a Berna o a Lucerna. Anche lì, conti i passanti prima di fare i conti.