Büromiete pro m² Schweiz 2026: zehn Städte im Vergleich

Die Rangliste vorab

Ein Büro kostet in den grossen Schweizer Städten zwischen 180 und 495 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Am teuersten ist Genf mit einem Median von 495 Franken, dann folgen Lausanne mit 300, Lugano mit 270 und Basel mit 255. Am günstigsten ist Biel mit 180. Das sind die ausgeschriebenen Mieten 2025 aus dem Marktbericht von CSL Immobilien, und die Büros auf unserer Seite kamen im Oktober 2026 auf fast dieselben Werte.

Wer nach der Büromiete pro Quadratmeter sucht, findet meist eine einzige Zahl für die ganze Schweiz oder eine Tabelle ohne Jahr und ohne Quelle. Ob die Stadt gemeint ist oder die ganze Region, ein Inserat oder ein unterschriebener Vertrag, mit oder ohne Nebenkosten, steht selten dabei. Genau das macht aber schnell 100 Franken pro Quadratmeter aus. Wir halten diese Dinge hier auseinander, zeigen für jede Stadt, wie viel Fläche frei ist, und rechnen aus, was 150 Quadratmeter im Monat kosten.

Die Rangliste: zehn Städte in einer Tabelle

Die Zahlen in der zweiten Spalte stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2026 von CSL Immobilien, einem Immobiliendienstleister mit Büros in Zürich und Lausanne. CSL wertet jedes Jahr die ausgeschriebenen Büroflächen aus und nennt für jede Region den Median: Die Hälfte der Angebote liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Für Genf, Lausanne, Basel, Bern und St. Gallen gibt es Werte für die Stadt selbst, für Lugano, Zug, Luzern, Winterthur und Biel nur für die Agglomeration, also die Stadt mit ihren Nachbargemeinden. Die dritte Spalte ist unsere eigene Auswertung der Büros, die im Oktober 2026 auf unseren Stadtseiten inseriert waren.

Stadt	CSL, Inserate 2025 (Fr. pro m² und Jahr)	Unsere Inserate, Okt. 2026	150 m² pro Monat nach CSL
Genf	495	495	6’188
Lausanne	300	300	3’750
Lugano (Agglomeration)	270	279	3’375
Basel	255	249	3’188
Zug (Agglomeration)	250	kein Wert	3’125
Bern	240	232	3’000
Luzern (Agglomeration)	235	197	2’938
Winterthur (Agglomeration)	220	200	2’750
St. Gallen	210	205	2’625
Biel (Agglomeration)	180	180	2’250

Und Zürich? Die Stadt läge mit 385 Franken klar auf Platz zwei, auf unserer Seite waren es 350. Wie weit die Preise dort zwischen City und Altstetten auseinanderliegen, steht in unserem Beitrag zu den Büromieten in Zürich.

Wie viel die Grenze ausmacht, zeigen die Städte, für die CSL beides nennt. In der Stadt Genf liegt der Median bei 495 Franken, in der ganzen Agglomeration bei 350. In Basel sind es 255 gegenüber 195, in Bern 240 gegenüber 205, in Lausanne 300 gegenüber 255. Wer eine Zahl für «Genf» liest, sollte also zuerst fragen, welches Genf gemeint ist.

Die beiden Quellen messen nicht genau dasselbe, und sie liegen ein Jahr auseinander. Umso deutlicher ist, wie nah sie beieinander liegen: In Genf, Lausanne und Biel sind die Mediane gleich, in Lugano, Basel, Bern und St. Gallen trennen sie weniger als zehn Franken. Grösser ist der Abstand nur in Luzern und Winterthur, wo unsere Werte nur die Stadt erfassen und in Luzern auf 24 Inseraten beruhen. Bei so wenigen Angeboten kann ein einzelnes Gebäude den Median verschieben. Für Zug geben wir keinen Wert an, warum, steht weiter unten.

Angebotsmiete, Vertragsmiete, Spitzenmiete

Alle Zahlen in der Tabelle sind Angebotsmieten: Preise, die eine Vermieterin in ein Inserat schreibt. Was am Ende im Vertrag steht, die Vertragsmiete, veröffentlicht für Büros weder eine Behörde noch einer der Marktberichte, die wir gelesen haben. Wie weit die beiden auseinanderliegen, hängt davon ab, wie viele Flächen in einer Lage leer stehen und wie lange eine Fläche schon angeboten wird. Wo viel frei ist, haben Sie mehr Gewicht, um über den Preis, mietfreie Monate oder einen Beitrag an den Ausbau zu reden.

Eine dritte Zahl taucht in Schlagzeilen auf: die Spitzenmiete. Sie gilt für die besten Flächen an den besten Adressen. Laut Wüest Partner lag sie in Genf Ende 2025 bei 1’100 Franken pro Quadratmeter und Jahr und in Zürich zuletzt bei 1’050. Bern und Basel erreichen mit 500 und 450 Franken ihre höchsten Werte seit zehn Jahren. In Lausanne pendelt sie seit 2016 um 470 bis 480 Franken. In Genf ist die Spitzenmiete damit mehr als doppelt so hoch wie der Median der Stadt. Für ein gewöhnliches Büro ist sie kein Massstab.

Für Sie zählt vor allem der Median der Lage, in der Sie suchen. Das gilt auch rechtlich: Ob eine Miete missbräuchlich hoch ist, misst sich unter anderem an den orts- oder quartierüblichen Mieten (Art. 269a OR). Bei Geschäftsräumen darf dieser Vergleich ausdrücklich mit den üblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Räume im Quartier erfolgen, und amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen (Art. 11 VMWG). Bevor Sie aber zwei Quadratmeterpreise vergleichen, müssen Sie wissen, was darin steckt.

Netto oder brutto: was im Median fehlen kann

Ein Quadratmeterpreis ohne den Zusatz «netto» oder «inklusive Nebenkosten» ist nur die halbe Information. Von den 1’380 Büros mit Preis auf unseren elf Stadtseiten weisen nur 408 die Nebenkosten getrennt aus. Bei den übrigen bleibt offen, ob Heizung, Hauswartung und Allgemeinstrom schon im Preis sind. Fast die Hälfte der Inserate, die wir auswerten konnten, nennt zudem keinen Monatsbetrag, sondern einen Satz pro Quadratmeter und Jahr.

Wo Nettomiete und Nebenkosten beide angegeben sind, liegen die Nebenkosten im Median bei 31.50 Franken pro Quadratmeter und Jahr, die mittlere Hälfte zwischen 25 und 41 Franken. Das sind rund 12 Prozent der Nettomiete. Für unsere Mediane haben wir die Nettomiete genommen, wo sie im Inserat steht. CSL sagt auf seiner Seite nicht, ob seine Werte netto oder brutto sind. Rechnen Sie deshalb bei jedem Vergleich mit einem Zuschlag in dieser Grössenordnung, solange die Nebenkosten nicht ausdrücklich enthalten sind.

Zwei weitere Posten fehlen in jedem Quadratmeterpreis. Hat die Vermieterin für die Mehrwertsteuer optiert, kommt diese auf Miete und Nebenkosten dazu. Was das für Ihre Firma bedeutet, haben wir im Beitrag zur Mehrwertsteuer-Option beschrieben. Und Parkplätze werden meist separat vermietet.

Genf: am teuersten, und trotzdem viel frei

Genf führt die Rangliste deutlich an. In der Stadt liegt der Median bei 495 Franken, die Preisspanne bei CSL reicht von 325 bis 855. In der Region sind die Unterschiede gross: Im zentralen Geschäftsviertel (CBD) sind es 610 Franken, an der Rive Gauche 550, in Meyrin und Vernier nur 260 und in Plan-les-Ouates 280. Ein Büro in Meyrin oder Vernier kostet also weniger als die Hälfte eines Büros im CBD.

Gleichzeitig ist in Genf viel Fläche frei. Das kantonale Statistikamt OCSTAT zählt jedes Jahr am 1. Juni die leeren Büros im Kanton, die zur Miete oder zum Kauf angeboten werden. 2026 waren es 170’139 Quadratmeter. Das ist deutlich weniger als die 314’075 Quadratmeter von 2023 und wieder etwa so viel wie in den Jahren 2015 bis 2022, als die Zahl zwischen knapp 158’000 und gut 234’000 Quadratmetern lag. Das zeigt die Zeitreihe von OCSTAT seit 1977.

Die Beratungsfirma JLL misst die Angebotsquote, also den Anteil der verfügbaren Flächen am ganzen Bestand. Für die Region Genf lag sie im zweiten Quartal 2026 bei 6,1 Prozent. Gefragt sind laut JLL vor allem die besten Gebäude, während in Randlagen seit Jahren viel leer steht. CSL nennt Meyrin und Vernier, wo nahe beim Flughafen für manche Flächen schon lange Mieter gesucht werden. Für Sie heisst das: Im Zentrum zahlen Sie den Genfer Preis, am Rand haben Sie Auswahl und Verhandlungsspielraum.

Lausanne und Lugano: die Mitte der Rangliste

Lausanne liegt mit einem Median von 300 Franken in der Stadt klar hinter Genf. Im CBD sind es 350 Franken, in Lausanne West 245 und in Lausanne Nord 175. CSL beschreibt einen zweigeteilten Markt: Wegen der vielen Baustellen in der Innenstadt suchen grössere Firmen eher am Rand, wo die Mieten tiefer und die Autobahn näher ist. Kleinere Flächen lassen sich dagegen fast nur noch vermieten, wenn sie schon ausgebaut sind.

Freie Flächen gibt es in Lausanne weniger als in Genf, aber mehr als noch vor einem Jahr. Laut JLL stieg die Angebotsquote in der Stadt bis Ende 2025 von 1,9 auf 3,3 Prozent, in der Region auf 5,2 Prozent. In Lausanne West und Crissier lag sie bei 15 Prozent. Wer dort sucht, sucht in einem Markt mit viel Auswahl.

Lugano kommt in der Agglomeration auf einen Median von 270 Franken, mit einer sehr breiten Spanne von 170 bis 515 Franken. Im Verhältnis zum Median ist sie unter den zehn Städten nur in Zug noch breiter. Auch auf unserer Seite liegen die Angebote in Lugano weit auseinander, die mittlere Hälfte reicht von 220 bis 504 Franken. Ein Durchschnitt hilft dort wenig, das einzelne Gebäude entscheidet. Das Angebot wuchs laut CSL nur um 6 Prozent auf knapp 118’000 Quadratmeter.

Basel und Bern: gleicher Preis, anderer Markt

Basel und Bern trennen beim Median nur 15 Franken: 255 in der Stadt Basel, 240 in der Stadt Bern. Die Märkte dahinter laufen aber gerade in entgegengesetzte Richtungen.

In Basel schrumpft das Angebot. CSL zählt für die Stadt 105’500 Quadratmeter ausgeschriebene Bürofläche, halb so viel wie im Vorjahr. Ein Teil ist vermietet worden, etwa die Büros in der Hauptpost an Basel Tourismus und das Präsidialdepartement. Ein anderer Teil ist einfach vom Markt verschwunden, weil der Kanton ein Gebäude in Kleinhüningen zu Wohnungen umgebaut hat. Die Angebotsquote der Region sank laut JLL im zweiten Quartal 2026 auf 4,7 Prozent, zum ersten Mal seit Ende 2019 unter 5 Prozent. Basel-Stadt veröffentlicht zudem jedes Jahr, wie viel Bürofläche leer steht: am 1. Juni 2025 waren es 132’700 Quadratmeter, und 2026 hat das Angebot an Büros laut der neuesten Erhebung noch einmal leicht abgenommen.

In Bern wächst das Angebot dagegen. CSL zählt in der Stadt 27 Prozent mehr ausgeschriebene Fläche, in der Inneren Stadt sogar 162 Prozent mehr. Der Grund: Die BLS hat ihre Büros im neuen Gebäude in Ausserholligen zusammengezogen und mehrere tausend Quadratmeter in der Inneren Stadt hinterlassen, und auch die Bundesverwaltung zieht aus dem Zentrum weg. Trotzdem bleibt Bern knapp: JLL misst für die Region Ende 2025 eine Angebotsquote von 2,5 Prozent, im Stadtzentrum nur 1,0 Prozent. Im Schnitt der fünf grössten Büromärkte der Schweiz waren es zur selben Zeit 5,2 Prozent. Von 2026 bis 2028 soll allerdings mehr als doppelt so viel neu gebaut werden wie im Schnitt seit 2016.

Für Mieterinnen und Mieter dreht sich damit das Bild: In Basel wird der Spielraum kleiner, in Bern wächst er, wenn auch von einem tiefen Niveau aus.

Zug: ein Median mit Fragezeichen

Zug kommt laut CSL in der Agglomeration auf einen Median von 250 Franken, fast so viel wie die Stadt Basel, mit einer Spanne von 160 bis 495 Franken. Das Angebot ist dort 2025 um 62 Prozent auf gut 187’000 Quadratmeter gewachsen. CSL erklärt das damit, dass neu angekündigte Projekte bereits ausgeschrieben sind.

Unsere eigenen Zahlen taugen für Zug nicht. Von den 67 Büroinseraten auf unserer Zuger Seite erwähnen 60 Coworking, die meisten sind möblierte Büros mit Preisen pro Arbeitsplatz oder Raum, oft mit Zugang zu gemeinsamen Sitzungszimmern. Solche Preise pro Quadratmeter neben eine gewöhnliche Miete zu stellen, wäre ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen. Wer in Zug ein eigenes Büro sucht, sollte gezielt nach den neuen Projekten fragen, die laut CSL bereits ausgeschrieben sind, und dort früh über Ausbau und Laufzeit verhandeln.

Luzern, Winterthur, St. Gallen und Biel: unter 240 Franken

In diesen vier Städten liegen die Mediane zwischen 180 und 235 Franken. Luzern kommt in der Agglomeration auf 235 Franken, Winterthur auf 220, die Stadt St. Gallen auf 210 und Biel auf 180. Gemeinsam ist ihnen, dass das Angebot 2025 kräftig gewachsen ist: in Luzern um 64 Prozent, in Biel um 63, in der Stadt St. Gallen um 44 und in Winterthur um 28 Prozent.

In Biel und St. Gallen sind die Flächen dabei kleiner, als die Prozente vermuten lassen: In Biel sind knapp 24’000 Quadratmeter ausgeschrieben, in der Stadt St. Gallen gut 68’000. CSL weist für St. Gallen darauf hin, dass in einem so kleinen Markt schon wenige grosse Flächen die Raten stark verändern. Im Centrum, dem grössten Teilmarkt mit einem Median von 225 Franken, blieb das Angebot mit gut 32’500 Quadratmetern fast gleich. Gewachsen ist es in den Quartieren im Osten und Westen der Stadt.

Auf unserer Seite zeigt sich dasselbe Preisniveau: 205 Franken in St. Gallen, 200 in Winterthur, 180 in Biel. Unser Wert für Biel beruht allerdings auf nur 23 Inseraten, der für Luzern auf 24. Wer in diesen Städten sucht, hat weniger Auswahl als in Genf oder Basel, aber eine wachsende.

Wo Sie mehr Spielraum haben

Wie viel Fläche frei ist, verrät mehr über Ihre Verhandlungsposition als der Preis selbst. Eine einheitliche amtliche Zahl dafür gibt es nicht: Das Bundesamt für Statistik zählt am 1. Juni nur leere Wohnungen, keine Büros. Genf und Basel-Stadt erheben die leeren Büros selbst, für die übrigen Städte bleiben Marktberichte. Die folgende Tabelle stellt die ausgeschriebene Bürofläche nach CSL neben die Angaben von JLL und den beiden Kantonen.

Stadt	Ausgeschrieben 2025 (CSL)	Veränderung zu 2024	Leerstand oder Angebotsquote
Genf (Stadt)	201’164 m²	+21 %	Kanton: 170’139 m² leer am 1. Juni 2026
Lausanne (Stadt)	101’202 m²	+16 %	Stadt 3,3 %, Region 5,2 % (JLL, Ende 2025)
Lugano (Agglomeration)	117’857 m²	+6 %	keine Angabe
Basel (Stadt)	105’500 m²	-51 %	Region 4,7 % (JLL, 2. Quartal 2026); Kanton: 132’700 m² leer am 1. Juni 2025
Zug (Agglomeration)	187’255 m²	+62 %	keine Angabe
Bern (Stadt)	125’034 m²	+27 %	Region 2,5 %, Zentrum 1,0 % (JLL, Ende 2025)
Luzern (Agglomeration)	127’154 m²	+64 %	keine Angabe
Winterthur (Agglomeration)	78’088 m²	+28 %	keine Angabe
St. Gallen (Stadt)	68’365 m²	+44 %	keine Angabe
Biel (Agglomeration)	23’732 m²	+63 %	keine Angabe

Lesen Sie die zweite Spalte nicht als Leerstand: CSL zählt, was inseriert ist, in Zug etwa auch Projekte, die erst angekündigt sind. Sie zeigt aber die Richtung. Wo das Angebot stark wächst, wie in Luzern, Zug, Biel oder St. Gallen, haben Sie bessere Karten, um nach mietfreien Monaten, einem Beitrag an den Ausbau oder einer kürzeren Laufzeit zu fragen. In der Berner Innenstadt und in den besten Genfer Lagen ist dieser Spielraum kleiner.

Was 150 Quadratmeter im Monat kosten

Für den Vergleich nehmen wir dieselbe Fläche wie in unserem Zürcher Beitrag: 150 Quadratmeter. Die Rechnung ist einfach. Sie multiplizieren den Median mit der Fläche und teilen durch zwölf. In Genf sind das 495 mal 150 durch 12, also 6’187.50 Franken im Monat. In Biel kostet dieselbe Fläche 2’250 Franken. Kommen die Nebenkosten im Umfang unseres Medians dazu, sind es weitere rund 394 Franken im Monat, wenn sie nicht schon im Preis stecken.

Zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt liegen damit 47’250 Franken Miete im Jahr, bei einem Vertrag über fünf Jahre gut 236’000 Franken. Zwischen Basel und Bern sind es dagegen nur rund 190 Franken im Monat. Oft entscheidet deshalb nicht die Stadt allein, sondern die Lage innerhalb der Stadt: In Genf kostet dieselbe Fläche im CBD nach Median 7’625 Franken im Monat, in Meyrin und Vernier 3’250.

Nicht in der Rechnung sind Parkplätze, die Mehrwertsteuer, falls die Vermieterin optiert hat, und der Ausbau. Eine Fläche im Rohbau ist pro Quadratmeter günstiger, aber den Ausbau zahlen dann Sie. Rechnen Sie bei jedem Angebot über die ganze feste Laufzeit, nicht nur über den ersten Monat.

So nutzen Sie die Zahlen

Legen Sie jedes Angebot neben zwei Werte: den Median der Stadt und, wo es ihn gibt, den Median des Quartiers. Liegt ein Preis deutlich darüber, fragen Sie, was er mehr bietet, etwa einen fertigen Ausbau, eine bessere Erschliessung oder Parkplätze. Liegt er darunter, prüfen Sie, ob die Nebenkosten fehlen oder ob die Fläche im Rohbau übergeben wird. Und fragen Sie immer nach den Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre.

In Städten mit stark wachsendem Angebot haben Sie Zeit und Argumente. Dort lohnt es sich, mehrere Flächen anzusehen und nicht nur über die Miete zu verhandeln, sondern auch über Laufzeit, Option und Ausbau. Worauf Sie im Vertrag selbst achten sollten, haben wir im Beitrag zum Mietvertrag für Gewerberaum beschrieben. Die Zahlen von CSL erscheinen einmal im Jahr, unsere Inserate ändern sich jeden Tag. Den aktuellen Stand für Ihre Stadt sehen Sie direkt auf der jeweiligen Seite.