Büro mieten in Zürich: Preise pro m² nach Lage 2026

Die Zahlen vorab

Ein Büro in der Stadt Zürich kostet im Median 385 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Das zeigt der Immobilienmarktbericht 2026 von CSL Immobilien mit den ausgeschriebenen Mieten von 2025. In der City sind es 625 Franken, in Zürich West 360, in Oerlikon 295 und in Altstetten 250. Für 150 Quadratmeter, Platz für etwa zwölf Arbeitsplätze, zahlen Sie damit zwischen gut 3’100 und rund 7’800 Franken im Monat, Nebenkosten noch nicht eingerechnet.

Wer nach dem Preis eines Büros in Zürich sucht, findet vor allem Inserate: einzelne Angebote, jedes mit eigenem Preis, ohne Datum und ohne Vergleich. Wir haben die Zahlen gesammelt, die eine Lage mit der anderen vergleichbar machen: den Marktbericht von CSL, die Spitzenmieten von Wüest Partner, die Angebotsquoten von JLL, die letzten amtlichen Werte der Stadt und eine echte Miete der Stadt Zürich selbst. Dazu kommt, was im Quadratmeterpreis fehlt: Nebenkosten, Ausbau und Mehrwertsteuer.

Was ein Büro in Zürich pro Quadratmeter kostet

Büromieten werden in der Schweiz pro Quadratmeter und Jahr angegeben, nicht pro Monat. Ein Inserat mit «420.–/m² p.a.» meint also 35 Franken pro Quadratmeter und Monat. Eine aktuelle Übersicht nach Lage stammt von CSL Immobilien, einem Zürcher Immobiliendienstleister, der jedes Jahr die ausgeschriebenen Büroflächen auswertet. Für die Stadt Zürich teilt der Bericht 13 Marktgebiete ein und nennt für jedes den Median und eine Preisspanne.

Der Median ist der mittlere Wert: Die Hälfte der Angebote liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Die Spanne zeigt, wie weit die Preise innerhalb eines Gebiets auseinandergehen, und die ist oft breiter als der Abstand zwischen zwei Gebieten. In der Enge reicht sie von 350 bis 680 Franken, in Altstetten von 190 bis 425. Das teure Ende von Altstetten liegt also über dem günstigen Ende der Enge. Welche Anteile der Angebote die Spanne genau abdeckt, sagt die Seite nicht.

Wichtig ist auch, was die Zahlen nicht sind. Es sind Angebotsmieten, also Preise aus Inseraten. Was am Ende im Vertrag steht, zeigen diese Zahlen nicht, und wie viel Spielraum es gibt, hängt stark davon ab, wie viele Flächen in einem Gebiet leer stehen. Darum lohnt es sich, die Lagen einzeln anzusehen, angefangen bei der teuersten.

City, Enge und Seefeld: 500 Franken und mehr

Im Zentrum zahlen Sie am meisten. CSL nennt für die City einen Median von 625 Franken, mit einer Spanne von 440 bis 820. Für den CBD, das zentrale Geschäftsviertel als Ganzes, sind es 555 Franken. Im Bericht des Vorjahres stand dort noch 550 Franken für 2024, nach einem Plus von 11 Prozent. 2025 hat sich der Wert also kaum bewegt. Enge, Seefeld und Ober- und Unterstrass liegen alle zwischen 500 und 520 Franken.

Ganz oben am Markt geht es noch einmal deutlich höher. Wüest Partner beziffert die Höchstmieten in Zürich zuletzt auf 1’050 Franken pro Quadratmeter und Jahr, nach 1’100 Franken in den Jahren 2024 und 2025 und 860 Franken im Jahr 2016. Solche Preise gelten für die besten Flächen an den besten Adressen. Für ein normales Büro im Kreis 1 sind sie kein Massstab, aber sie zeigen, wie weit die Preise im Zentrum reichen.

Gute Flächen bleiben dort knapp. Laut JLL ging das Angebot an freien Büroflächen 2025 im Kreis 1 und in den angrenzenden Kreisen 2, 4, 5, 6 und 8 um über 35’000 Quadratmeter zurück, und die Spitzenmieten stiegen. CSL zählt dagegen für die City mehr als doppelt so viel ausgeschriebene Fläche wie im Vorjahr, knapp 76’000 Quadratmeter, und nennt als einen Grund neue Büros an der Bahnhofstrasse, etwa in den Obergeschossen der früheren Warenhäuser von Manor und Jelmoli. Die beiden Berichte messen nicht dasselbe. Einig sind sie sich darin, dass Büros im Zentrum gefragt bleiben.

Für Sie heisst das: Beim Preis ist im Zentrum wenig Spielraum zu erwarten, eher bei Laufzeit, Ausbau und Übergabetermin. Etwas günstiger wird es, sobald Sie das Zentrum verlassen.

Zürich West, Wiedikon und Stauffacher: die Mitte

Zwischen 345 und 410 Franken liegen die Gebiete, die gut erschlossen sind, aber nicht an der Bahnhofstrasse. Stauffacher kommt auf einen Median von 410 Franken, Zürich West auf 360, Wiedikon/Binz auf 355 und das Industriequartier auf 345. Wiedikon/Sihlfeld liegt mit 280 Franken bereits deutlich tiefer.

Auffällig ist die Spanne beim Stauffacher: 250 bis 620 Franken. Der Median allein sagt dort wenig, entscheidend ist das einzelne Gebäude. In Zürich West ist die Spanne mit 245 bis 475 Franken enger. Für eine Firma, die zentral sein will, ohne Innenstadtpreise zu zahlen, ist diese Mitte ein naheliegender Kompromiss: Der Median liegt rund 265 Franken unter dem der City, die Wege in die Innenstadt sind kurz.

Hier lohnt sich der genaue Blick auf das einzelne Gebäude mehr als auf das Quartier. Fragen Sie nach dem Baujahr, der letzten Sanierung und danach, was die Vermieterin im Preis mitliefert. Und wo noch mehr Fläche frei ist, haben Sie in der Verhandlung mehr Gewicht.

Oerlikon und Altstetten: viel Angebot, tiefere Preise

Am Stadtrand sind Büros nicht nur günstiger, es ist auch viel mehr Fläche ausgeschrieben. Oerlikon kommt laut CSL auf einen Median von 295 Franken, Altstetten auf 250 und Zürich Süd auf 260. In Oerlikon waren 2025 fast 109’000 Quadratmeter Büroflächen ausgeschrieben, mehr als in jedem anderen der 13 Gebiete der Stadt.

JLL zeigt, woher das kommt. Im Kreis 11 wurden 2025 in den Quadro Towers und den Gebäuden Vertex und Skykey über 50’000 Quadratmeter frei. Die Angebotsquote, also der Anteil der freien Flächen am Bestand, stieg dort innert eines Jahres von 6,4 auf 11,9 Prozent. Die Hälfte aller leeren Büros der Region Zürich liegt laut JLL in nur zwei Teilmärkten: im Kreis 11 und in Opfikon/Glattbrugg. Zum Vergleich: In der ganzen Region Zürich lag die Angebotsquote im zweiten Quartal 2026 bei 5,1 Prozent.

Wie eine echte Miete in diesen Lagen aussieht, zeigt die Stadt Zürich selbst. Ihr Stadtammann- und Betreibungsamt 9 sitzt seit 2013 in einem Geschäftshaus an der Hohlstrasse 550, nahe beim Bahnhof Altstetten. Im Mai 2026 hat der Stadtrat beantragt, den Vertrag zu unveränderten Konditionen bis 2033 zu verlängern.

Teilt man die 202’331 Franken durch 650 Quadratmeter, ergibt das rund 311 Franken pro Quadratmeter und Jahr, Lager und sechs Parkplätze eingerechnet. Anders als die Werte von CSL ist das kein Angebotspreis, sondern die Miete aus einem laufenden Vertrag. Sie liegt über dem Median von Altstetten, aber klar innerhalb der Spanne von 190 bis 425 Franken, und das für einen Standort nahe beim Bahnhof. Ob Nebenkosten darin stecken und wie viel auf Büro, Lager und Parkplätze entfällt, sagt die Mitteilung nicht. Wer die Zahl mit einem Inserat vergleicht, sieht, warum der Quadratmeterpreis allein nie reicht: Erst wenn klar ist, was darin steckt, lassen sich zwei Angebote vergleichen.

Die letzten amtlichen Zahlen nach Kreis

Amtliche Büromieten nach Stadtkreis gibt es nur bis 2021. Bis dahin hat Statistik Stadt Zürich jedes Jahr die Verwaltungen grösserer Gebäude nach leeren Flächen gefragt und dabei auch die verlangten Mieten für Büro- und Praxisflächen erhoben, netto pro Quadratmeter und Jahr. 2021 war die letzte Erhebung. Die letzten Werte:

Für die Kreise 3, 6 und 10 setzt die Tabelle ihre Werte in Klammern, für Kreis 12 fehlt ein Wert. Wir lassen sie deshalb weg. Die Zahlen beruhen nur auf Flächen in Gebäuden mit mindestens 500 Quadratmetern Nutzfläche, die am 1. Juni leer standen.

Die Kreise decken sich nicht genau mit den Gebieten von CSL, ein direkter Vergleich ist deshalb nur grob möglich. Das Muster ist aber dasselbe geblieben: Kreis 1 vorne, Kreis 2 und 8 dahinter, Altstetten am Schluss und Oerlikon im unteren Drittel. Damals lag der Leerstand bei Büros in der ganzen Stadt bei 1,58 Prozent. Noch günstiger wird es jenseits der Stadtgrenze.

Ausserhalb der Stadt: Glattal, Zug und Winterthur

Ausserhalb der Stadt Zürich sinken die Preise schnell. Im ganzen Wirtschaftsraum Zürich liegt der Median laut CSL bei 235 Franken, also 150 Franken unter dem der Stadt. Im mittleren Glattal sind es 225 Franken, in Winterthur und im Zimmerberg/Sihltal je 220, im Limmattal 185 und im Zürcher Unterland 175. Deutlich über dem Median der Region liegen die Gebiete am See, Pfannenstiel mit 295 und Höfe mit 275 Franken.

Zug kommt auf einen Median von 250 Franken, mit einer Spanne bis 495. Dort ist das Angebot 2025 laut CSL um 61 Prozent gewachsen, weil neue Projekte schon ausgeschrieben sind. Mehr Auswahl kann auch dort mehr Spielraum beim Preis bedeuten. Aktuelle Inserate finden Sie unter Büros in Zug, im Glattal etwa unter Büros in Dübendorf.

Winterthur ist ein eigener Büromarkt mit eigenen Preisen: 220 Franken im Median, eine Spanne von 145 bis 300 Franken und direkte Züge nach Zürich. Ob sich ein Standort ausserhalb lohnt, hängt aber weniger am Quadratmeterpreis als an Ihren Leuten und Kunden. Was dagegen in jedem Fall dazukommt, sind die Kosten, die der Quadratmeterpreis nicht zeigt.

Netto, Nebenkosten, Mehrwertsteuer: was im Preis fehlt

Prüfen Sie bei jedem Preis zuerst, ob er netto oder brutto gemeint ist. Die Stadt Zürich hat Nettomieten erhoben, also ohne Nebenkosten. CSL sagt auf seiner Seite nicht ausdrücklich, ob die Mieten netto oder brutto sind. Nebenkosten schulden Sie nur, wenn der Vertrag sie ausdrücklich vorsieht (Art. 257a OR). Bei Büros kann die Liste lang sein: neben Heizung und Allgemeinstrom etwa auch die Wartung von Lift und Lüftung, die Hauswartung und ein Verwaltungshonorar.

Wie viel das ausmacht, zeigt ein öffentlich einsehbarer Vertragsentwurf. Die Stadt Illnau-Effretikon mietet darin in einem Neubau 316 Quadratmeter Bürofläche zu 290 Franken pro Quadratmeter und Jahr, dazu kommen laut dem Entwurf vom Mai 2023 750 Franken Nebenkosten-Akonto im Monat. Das sind rund 28.50 Franken pro Quadratmeter und Jahr, knapp ein Zehntel der Nettomiete. In einem anderen Gebäude kann der Betrag deutlich höher oder tiefer liegen. Verlangen Sie die Abrechnungen der letzten Jahre. Was in einem solchen Vertrag sonst noch steht, haben wir im Beitrag zum Mietvertrag für Gewerberaum beschrieben.

Zwei weitere Posten sind leicht zu übersehen. Erstens die Mehrwertsteuer: Die Vermietung von Geschäftsräumen ist von der Steuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG), die Vermieterin kann aber freiwillig optieren (Art. 22 MWSTG). Dann kommen 8,1 Prozent dazu, der Normalsatz seit 2024. Steht im Inserat «zzgl. MWST», ist das der Fall. Zweitens die Fläche selbst. Im Entwurf von Effretikon steht ausdrücklich, dass die Mietfläche keine Zuschlagsfläche enthält, also etwa keinen Anteil an Treppenhaus oder Gängen, und dass Abweichungen im Flächenmass den Mietzins nicht ändern. Wer pro Quadratmeter zahlt, sollte wissen, wie gemessen wurde. Dasselbe gilt für das, was auf diesen Quadratmetern schon eingebaut ist.

Ausbaustandard: Rohbau, Edelrohbau, Vollausbau

Was ein Quadratmeterpreis wert ist, hängt stark vom Ausbau ab. In Inseraten lesen Sie meist einen von drei Begriffen. Rohbau heisst, Sie erhalten im Wesentlichen eine leere Hülle und bauen Böden, Decken, Beleuchtung und Wände selbst ein. Beim Edelrohbau sind einige dieser Teile schon da, etwa Böden oder Decken, den Rest richten Sie ein. Vollausbau heisst, die Fläche ist bezugsbereit. Eine verbindliche Norm, die festlegt, was genau zu welchem Begriff gehört, haben wir nicht gefunden. Lassen Sie sich deshalb immer einen Baubeschrieb geben, Raum für Raum.

Ein günstiger Quadratmeterpreis im Rohbau ist nur auf den ersten Blick günstig. Den Ausbau zahlen Sie selbst, und je nach Vertrag müssen Sie ihn beim Auszug wieder entfernen. Umgekehrt kann in einem höheren Preis im Vollausbau der Ausbau der Vermieterin stecken. Im Entwurf von Illnau-Effretikon ist das offen geregelt: Die Vermieterin hat die Fläche auf Wunsch der Stadt im Vollausbau erstellt, die Amortisation über den Mietzins ist auf 20 Jahre ausgelegt, und wer die Option auf weitere zehn Jahre nicht zieht, zahlt nach zehn Jahren einen Restwert von 100’000 Franken.

Rechnen Sie deshalb bei jedem Angebot über die ganze Laufzeit: Miete plus Ihr eigener Ausbau, verteilt auf die Jahre, die Sie sicher bleiben. Dazu kommt, dass Eigentümer verstärkt bestehende Gebäude aufwerten. In seiner Analyse des Schweizer Büromarkts vom August 2026 beziffert Wüest Partner die Umbaubewilligungen der vorangegangenen zwölf Monate auf rund 1,4 Milliarden Franken, so viel wie seit 2009 nicht mehr. Für Sie kann das mehr sanierte Flächen im Angebot bedeuten. Bleibt die Frage, wie viele Quadratmeter Sie überhaupt brauchen.

Wie viel Fläche Sie brauchen und was sie im Monat kostet

Einen Anhaltspunkt liefert die Stadt Zürich für ihre eigene Verwaltung. Ihre Raumstandards für Büroarbeitsplätze von 2015 sehen pro 12,5 Quadratmeter Hauptnutzfläche einen Arbeitsplatz vor. Darin enthalten sind auch Sitzungszimmer, Rückzugsräume und Teeküche, nicht nur der Schreibtisch. Die Stadt plant dabei mit geteilten Schreibtischen, damit bei Teilzeit, Homeoffice und Ferien keine Plätze leer stehen. Ein Team von zwölf Arbeitsplätzen braucht nach dieser Regel rund 150 Quadratmeter.

Mit dem Median von Zürich West kosten 150 Quadratmeter 54’000 Franken im Jahr oder 4’500 Franken im Monat. Mit Nebenkosten im Umfang des Effretikoner Akontos kommen Sie auf rund 4’856 Franken. Dieselbe Fläche kostet in der City nach Median rund 7’813 Franken, in Altstetten 3’125 Franken, jeweils ohne Nebenkosten. Der Unterschied zwischen City und Altstetten beträgt damit über 55’000 Franken im Jahr, bei einem Vertrag über fünf Jahre mehr als eine Viertelmillion.

Diese Rechnung ersetzt keine Offerte, aber sie zeigt Ihnen schnell, ob ein Angebot ins Budget passt und ob ein Preis für seine Lage auffällig hoch oder tief ist. Parkplätze rechnen Sie separat dazu, sofern sie nicht ausdrücklich im Preis stehen.

Büros in Zürich vergleichen

Mit den Medianen im Kopf lesen Sie jedes Inserat anders. Legen Sie den Preis neben den Wert seiner Lage, fragen Sie nach Nebenkosten, Ausbau und Mehrwertsteuer, und rechnen Sie alles auf den Monat und die ganze Laufzeit hoch.

Wo viel leer steht, wie in Oerlikon oder im Glattal, haben Sie mehr Spielraum: bei der Miete, bei einem Beitrag an den Ausbau oder bei der Laufzeit. Im Zentrum, wo gute Flächen knapp sind, ist dieser Spielraum kleiner. Die letzten beiden Berichte von CSL erschienen jeweils Anfang Februar. Bis zum nächsten sind die Zahlen oben ein brauchbarer Massstab für ein Büro in Zürich.