Affitto uffici al m² in Svizzera 2026: 10 città a confronto

La classifica in breve

Un ufficio nelle grandi città svizzere costa tra 180 e 495 franchi al metro quadrato all’anno. La più cara è Ginevra, con una mediana di 495 franchi, seguita da Losanna con 300, Lugano con 270 e Basilea con 255. La meno cara è Bienne, con 180. Sono gli affitti offerti nel 2025 secondo il rapporto di mercato di CSL Immobilien, e gli uffici pubblicati sul nostro sito nell’ottobre 2026 arrivano quasi agli stessi valori.

Chi cerca il prezzo d’affitto di un ufficio al metro quadrato trova di solito un solo numero per tutta la Svizzera, oppure una tabella senza anno e senza fonte. Raramente si capisce se si parla della città o dell’intera regione, di un annuncio o di un contratto firmato, con o senza spese accessorie. Eppure queste differenze valgono facilmente 100 franchi al metro quadrato. Qui teniamo separate queste cose, mostriamo per ogni città quanta superficie è libera e calcoliamo quanto costano 150 metri quadrati al mese.

La classifica: dieci città in una tabella

I numeri della seconda colonna vengono dal rapporto sul mercato immobiliare 2026 di CSL Immobilien (in tedesco), una società di servizi immobiliari con sedi a Zurigo e Losanna. Ogni anno CSL analizza le superfici per uffici messe sul mercato e indica per ogni regione la mediana: metà delle offerte sta sopra, l’altra metà sotto. Per Ginevra, Losanna, Basilea, Berna e San Gallo ci sono valori per la città stessa, per Lugano, Zugo, Lucerna, Winterthur e Bienne solo per l’agglomerato, cioè la città con i comuni vicini. La terza colonna è la nostra analisi degli uffici pubblicati nell’ottobre 2026 sulle nostre pagine delle città.

Città	CSL, offerte 2025 (fr. al m² all’anno)	I nostri annunci, ott. 2026	150 m² al mese secondo CSL
Ginevra	495	495	6’188
Losanna	300	300	3’750
Lugano (agglomerato)	270	279	3’375
Basilea	255	249	3’188
Zugo (agglomerato)	250	nessun valore	3’125
Berna	240	232	3’000
Lucerna (agglomerato)	235	197	2’938
Winterthur (agglomerato)	220	200	2’750
San Gallo	210	205	2’625
Bienne (agglomerato)	180	180	2’250

E Zurigo? La città sarebbe nettamente seconda con 385 franchi, sul nostro sito erano 350. Quanto divergano i prezzi tra il centro e Altstetten lo spieghiamo nel nostro articolo sugli affitti degli uffici a Zurigo.

Quanto pesi il confine lo mostrano le città per cui CSL indica entrambi i valori. Nella città di Ginevra la mediana è di 495 franchi, nell’intero agglomerato di 350. A Basilea sono 255 contro 195, a Berna 240 contro 205, a Losanna 300 contro 255. Chi legge un numero per «Ginevra» dovrebbe quindi chiedersi prima di tutto di quale Ginevra si parla.

Le due fonti non misurano esattamente la stessa cosa e sono distanti un anno. Tanto più colpisce quanto siano vicine: a Ginevra, Losanna e Bienne le mediane coincidono, a Lugano, Basilea, Berna e San Gallo le separano meno di dieci franchi. Lo scarto è più grande solo a Lucerna e Winterthur, dove i nostri valori coprono soltanto la città e, a Lucerna, si basano su 24 annunci. Con così poche offerte basta un solo edificio a spostare la mediana. Per Zugo non diamo alcun valore, e più avanti spieghiamo perché.

Affitto offerto, affitto contrattuale, affitto di punta

Tutti i numeri della tabella sono affitti offerti: i prezzi che un locatore scrive in un annuncio. Quello che alla fine sta nel contratto, l’affitto contrattuale, per gli uffici non lo pubblica né un’autorità né alcuno dei rapporti di mercato che abbiamo letto. Quanto i due si scostino dipende da quante superfici sono sfitte in una zona e da quanto tempo una superficie è già sul mercato. Dove c’è molto spazio libero, Lei ha più potere contrattuale per trattare sul prezzo, su qualche mese senza affitto o su un contributo alle finiture.

Nei titoli dei giornali compare un terzo numero: l’affitto di punta. Vale per le superfici migliori negli indirizzi migliori. Secondo Wüest Partner (in tedesco), a Ginevra a fine 2025 era di 1’100 franchi al metro quadrato all’anno e a Zurigo, nell’ultimo dato, di 1’050. Berna e Basilea, con 500 e 450 franchi, toccano i valori più alti degli ultimi dieci anni. A Losanna oscilla dal 2016 tra 470 e 480 franchi. A Ginevra l’affitto di punta è quindi più del doppio della mediana della città. Per un ufficio normale non è un metro di paragone.

Per Lei conta soprattutto la mediana della zona in cui cerca. Vale anche sul piano giuridico: se una pigione sia abusiva si misura, tra l’altro, sulle pigioni in uso nella località o nel quartiere (art. 269a CO). Per i locali commerciali questo confronto può basarsi espressamente sui prezzi al metro quadrato in uso nel quartiere per oggetti paragonabili, e le statistiche ufficiali vanno prese in considerazione (art. 11 OLAL). Prima di confrontare due prezzi al metro quadrato, però, deve sapere che cosa contengono.

Netto o lordo: che cosa può mancare nella mediana

Un prezzo al metro quadrato senza l’indicazione «netto» o «spese accessorie incluse» è solo mezza informazione. Dei 1’380 uffici con prezzo sulle nostre undici pagine delle città, solo 408 indicano a parte le spese accessorie. Per gli altri resta aperto se riscaldamento, custode ed elettricità delle parti comuni siano già nel prezzo. Quasi la metà degli annunci che abbiamo potuto analizzare, inoltre, non indica un importo mensile, ma una tariffa al metro quadrato all’anno.

Dove sono indicati sia l’affitto netto sia le spese accessorie, queste ultime hanno una mediana di 31.50 franchi al metro quadrato all’anno, con la metà centrale tra 25 e 41 franchi. Sono circa il 12 per cento dell’affitto netto. Per le nostre mediane abbiamo preso l’affitto netto dove l’annuncio lo indica. CSL non dice sul suo sito se i suoi valori sono netti o lordi. In ogni confronto metta quindi in conto un supplemento di quest’ordine, finché le spese accessorie non sono incluse in modo esplicito.

Altre due voci mancano in ogni prezzo al metro quadrato. Se il locatore ha optato per l’assoggettamento all’IVA, l’imposta si aggiunge all’affitto e alle spese accessorie. Che cosa significhi per la Sua azienda lo spieghiamo nell’articolo sull’opzione IVA. E i posteggi, di solito, si affittano a parte.

Ginevra: la più cara, eppure con molto spazio libero

Ginevra guida nettamente la classifica. In città la mediana è di 495 franchi, e la forbice indicata da CSL va da 325 a 855. Nella regione le differenze sono grandi: nel quartiere centrale degli affari (CBD) si arriva a 610 franchi, sulla Rive Gauche a 550, a Meyrin e Vernier solo a 260 e a Plan-les-Ouates a 280. Un ufficio a Meyrin o Vernier costa quindi meno della metà di uno nel CBD.

Allo stesso tempo, a Ginevra c’è molta superficie libera. L’ufficio cantonale di statistica, l’OCSTAT, conta ogni anno al 1° giugno gli uffici vuoti del cantone offerti in affitto o in vendita. Nel 2026 erano 170’139 metri quadrati. È molto meno dei 314’075 metri quadrati del 2023 e di nuovo più o meno quanto negli anni dal 2015 al 2022, quando il dato stava tra poco meno di 158’000 e poco più di 234’000 metri quadrati. Lo mostra la serie storica dell’OCSTAT (in francese), che parte dal 1977.

La società di consulenza JLL misura la quota di superfici disponibili, cioè la parte delle superfici offerte sull’intero parco uffici. Per la regione di Ginevra, nel secondo trimestre 2026, era del 6,1 per cento (in inglese). Secondo JLL sono richiesti soprattutto gli edifici migliori, mentre nelle zone periferiche molto spazio resta vuoto da anni. CSL cita Meyrin e Vernier, dove vicino all’aeroporto per alcune superfici si cercano inquilini da tempo. Per Lei significa: in centro paga il prezzo di Ginevra, in periferia ha scelta e margine di trattativa.

Losanna e Lugano: il centro della classifica

Losanna, con una mediana di 300 franchi in città, resta nettamente dietro Ginevra. Nel CBD si arriva a 350 franchi, nella zona ovest a 245 e nella zona nord a 175. CSL descrive un mercato diviso in due: a causa dei molti cantieri in centro, le aziende più grandi cercano piuttosto in periferia, dove gli affitti sono più bassi e l’autostrada è più vicina. Le superfici piccole, invece, si affittano quasi solo se sono già allestite.

A Losanna le superfici libere sono meno che a Ginevra, ma più di un anno fa. Secondo JLL (in inglese) la quota di superfici disponibili in città è salita entro la fine del 2025 dall’1,9 al 3,3 per cento, nella regione al 5,2 per cento. Nell’ovest di Losanna e a Crissier era del 15 per cento. Chi cerca lì, cerca in un mercato con molta scelta.

Lugano arriva nell’agglomerato a una mediana di 270 franchi, con una forbice molto ampia, da 170 a 515 franchi. In rapporto alla mediana, tra le dieci città solo Zugo ne ha una ancora più larga. Anche sul nostro sito le offerte a Lugano sono molto distanti tra loro: la metà centrale va da 220 a 504 franchi. Lì una media serve a poco, decide il singolo edificio. Secondo CSL l’offerta è cresciuta solo del 6 per cento, a poco meno di 118’000 metri quadrati.

Basilea e Berna: stesso prezzo, mercato diverso

Nella mediana Basilea e Berna sono separate da soli 15 franchi: 255 nella città di Basilea, 240 nella città di Berna. I mercati che ci stanno dietro, però, vanno ora in direzioni opposte.

A Basilea l’offerta si restringe. CSL conta in città 105’500 metri quadrati di superfici per uffici sul mercato, la metà dell’anno prima. Una parte è stata affittata, per esempio gli uffici nella Posta principale, andati a Basel Tourismus e al Dipartimento presidenziale del Cantone. Un’altra parte è semplicemente sparita dal mercato, perché il Cantone ha trasformato in appartamenti un edificio a Kleinhüningen. Secondo JLL (in inglese) la quota di superfici disponibili nella regione è scesa nel secondo trimestre 2026 al 4,7 per cento, per la prima volta dalla fine del 2019 sotto il 5 per cento. Basilea Città pubblica inoltre ogni anno quanta superficie per uffici è vuota: al 1° giugno 2025 erano 132’700 metri quadrati (in tedesco), e nel 2026, secondo il rilevamento più recente, l’offerta di uffici è diminuita ancora leggermente.

A Berna, invece, l’offerta cresce. CSL conta in città il 27 per cento di superficie in più sul mercato, nel centro storico (Innere Stadt) addirittura il 162 per cento in più. Il motivo: la BLS ha riunito i suoi uffici nel nuovo edificio di Ausserholligen e ha lasciato liberi diverse migliaia di metri quadrati nel centro storico, e anche l’Amministrazione federale si sta spostando fuori dal centro. Berna resta comunque un mercato stretto: JLL (in inglese) misura per la regione a fine 2025 una quota di superfici disponibili del 2,5 per cento, nel centro della città solo dell’1,0 per cento. Nella media dei cinque maggiori mercati degli uffici in Svizzera era, nello stesso periodo, del 5,2 per cento. Dal 2026 al 2028, però, si dovrebbe costruire più del doppio della media dal 2016.

Per gli inquilini il quadro si capovolge: a Basilea il margine di trattativa si riduce, a Berna cresce, anche se parte da un livello basso.

Zugo: una mediana con il punto interrogativo

Secondo CSL Zugo arriva nell’agglomerato a una mediana di 250 franchi, quasi quanto la città di Basilea, con una forbice da 160 a 495 franchi. L’offerta è cresciuta nel 2025 del 62 per cento, a poco più di 187’000 metri quadrati. CSL lo spiega con il fatto che progetti appena annunciati sono già messi sul mercato.

I nostri dati, per Zugo, non servono. Dei 67 annunci di uffici sulla nostra pagina di Zugo, 60 citano il coworking: per lo più sono uffici arredati con prezzi per postazione o per locale, spesso con accesso a sale riunioni comuni. Mettere questi prezzi al metro quadrato accanto a un affitto normale sarebbe come confrontare mele e pere. Chi cerca a Zugo un ufficio tutto suo dovrebbe informarsi in modo mirato sui nuovi progetti che secondo CSL sono già sul mercato, e trattare per tempo su finiture e durata.

Lucerna, Winterthur, San Gallo e Bienne: sotto i 240 franchi

In queste quattro città le mediane stanno tra 180 e 235 franchi. Lucerna arriva nell’agglomerato a 235 franchi, Winterthur a 220, la città di San Gallo a 210 e Bienne a 180. Hanno in comune un’offerta cresciuta fortemente nel 2025: a Lucerna del 64 per cento, a Bienne del 63, nella città di San Gallo del 44 e a Winterthur del 28 per cento.

A Bienne e San Gallo, però, le superfici sono più piccole di quanto le percentuali facciano pensare: a Bienne sono sul mercato poco meno di 24’000 metri quadrati, nella città di San Gallo poco più di 68’000. Per San Gallo CSL segnala che in un mercato così piccolo bastano poche grandi superfici a far cambiare molto i tassi. Nel Centrum, il sottomercato più grande, con una mediana di 225 franchi, l’offerta è rimasta quasi invariata, con poco più di 32’500 metri quadrati. È cresciuta invece nei quartieri a est e a ovest della città.

Sul nostro sito si vede lo stesso livello di prezzi: 205 franchi a San Gallo, 200 a Winterthur, 180 a Bienne. Il nostro valore per Bienne si basa però su soli 23 annunci, quello per Lucerna su 24. Chi cerca in queste città ha meno scelta che a Ginevra o a Basilea, ma una scelta che cresce.

Dove ha più margine di trattativa

Quanta superficie è libera dice sulla Sua posizione negoziale più del prezzo stesso. Un dato ufficiale unico non esiste: l’Ufficio federale di statistica conta al 1° giugno solo le abitazioni vuote, non gli uffici. Ginevra e Basilea Città rilevano da sé gli uffici vuoti, per le altre città restano i rapporti di mercato. La tabella che segue mette la superficie per uffici sul mercato secondo CSL accanto ai dati di JLL e dei due cantoni.

Città	Sul mercato 2025 (CSL)	Variazione rispetto al 2024	Sfitto o quota di superfici disponibili
Ginevra (città)	201’164 m²	+21 %	Cantone: 170’139 m² vuoti al 1° giugno 2026
Losanna (città)	101’202 m²	+16 %	città 3,3 %, regione 5,2 % (JLL, fine 2025)
Lugano (agglomerato)	117’857 m²	+6 %	nessun dato
Basilea (città)	105’500 m²	-51 %	regione 4,7 % (JLL, 2° trimestre 2026); Cantone: 132’700 m² vuoti al 1° giugno 2025
Zugo (agglomerato)	187’255 m²	+62 %	nessun dato
Berna (città)	125’034 m²	+27 %	regione 2,5 %, centro 1,0 % (JLL, fine 2025)
Lucerna (agglomerato)	127’154 m²	+64 %	nessun dato
Winterthur (agglomerato)	78’088 m²	+28 %	nessun dato
San Gallo (città)	68’365 m²	+44 %	nessun dato
Bienne (agglomerato)	23’732 m²	+63 %	nessun dato

Non legga la seconda colonna come sfitto: CSL conta ciò che è pubblicato, a Zugo per esempio anche progetti solo annunciati. Mostra però la direzione. Dove l’offerta cresce molto, come a Lucerna, Zugo, Bienne o San Gallo, Lei ha carte migliori per chiedere mesi senza affitto, un contributo alle finiture o una durata più breve. Nel centro di Berna e nelle zone migliori di Ginevra questo margine è più ridotto.

Quanto costano 150 metri quadrati al mese

Per il confronto prendiamo la stessa superficie del nostro articolo su Zurigo: 150 metri quadrati. Il calcolo è semplice. Moltiplichi la mediana per la superficie e divida per dodici. A Ginevra fa 495 per 150 diviso 12, cioè 6’187.50 franchi al mese. A Bienne la stessa superficie costa 2’250 franchi. Se si aggiungono spese accessorie pari alla nostra mediana, sono circa 394 franchi in più al mese, sempre che non siano già comprese nel prezzo.

Tra la città più cara e la meno cara ci sono così 47’250 franchi d’affitto all’anno, con un contratto di cinque anni oltre 236’000 franchi. Tra Basilea e Berna, invece, la differenza è di circa 190 franchi al mese. Spesso quindi non decide la città da sola, ma la zona all’interno della città: a Ginevra la stessa superficie costa, in mediana, 7’625 franchi al mese nel CBD e 3’250 a Meyrin e Vernier.

Nel calcolo non ci sono i posteggi, l’IVA, se il locatore ha optato per l’assoggettamento, e le finiture. Una superficie allo stato grezzo costa meno al metro quadrato, ma le finiture poi le paga Lei. Per ogni offerta faccia il conto su tutta la durata fissa del contratto, non solo sul primo mese.

Come usare questi numeri

Metta ogni offerta accanto a due valori: la mediana della città e, dove esiste, quella del quartiere. Se un prezzo sta nettamente sopra, chieda che cosa offre in più, per esempio finiture già pronte, collegamenti migliori o posteggi. Se sta sotto, verifichi se mancano le spese accessorie o se la superficie viene consegnata allo stato grezzo. E chieda sempre i conteggi delle spese accessorie degli ultimi anni.

Nelle città dove l’offerta cresce molto, Lei ha tempo e argomenti. Lì conviene visitare più superfici e trattare non solo sull’affitto, ma anche su durata, opzione di rinnovo e finiture. A che cosa fare attenzione nel contratto stesso lo spieghiamo nell’articolo sul contratto di locazione per locali commerciali. I dati di CSL escono una volta all’anno, i nostri annunci cambiano ogni giorno. La situazione aggiornata per la Sua città la trova direttamente sulla pagina corrispondente.