Bail commercial et taux de référence 2026: baisse de loyer

La réponse en bref

Le taux d’intérêt de référence s’applique aux locaux commerciaux comme aux logements, et il est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025. Si votre loyer repose encore sur 1,5 % ou plus, vous pouvez demander une baisse. Mais seulement pour un loyer ordinaire, pas pour un loyer indexé, échelonné ou fondé sur le chiffre d’affaires, et le loyer réduit ne s’applique qu’au prochain terme de résiliation, avec six mois de préavis.

Pour un bureau, un magasin ou un atelier, c’est donc moins le taux qui décide que votre bail: quel type de loyer, quelle durée ferme, quels termes de résiliation. Nous reprenons tout dans l’ordre, avec un exemple chiffré en francs, une lettre type et deux arrêts du Tribunal fédéral à connaître si votre bail contient un indice ou un loyer minimum.

Le taux de référence s’applique-t-il aux locaux commerciaux?

Oui. La protection contre les loyers abusifs du Code des obligations (CO) vaut pour les habitations comme pour les locaux commerciaux. Seuls en sont exclus les appartements et maisons familiales de luxe de six pièces ou plus, ainsi que les logements subventionnés dont le loyer est contrôlé par une autorité (art. 253b CO). Un local commercial n’entre dans aucune de ces exceptions.

Le taux de référence lui-même s’explique vite. Il se fonde sur le taux d’intérêt moyen de toutes les créances hypothécaires des banques en Suisse, il est arrondi au quart de pour-cent et l’Office fédéral du logement (OFL) le publie chaque trimestre (art. 12a de l’ordonnance sur le bail, OBLF). S’il monte de 0,25 point, le loyer peut augmenter de 3 %. S’il baisse de 0,25 point, vous avez en principe droit à 2,91 % de moins (art. 13 OBLF). Ce 2,91 n’est pas une coquille: il annule exactement une hausse de 3 %.

Seul le loyer net est concerné. Les frais accessoires restent tels quels. Le taux moyen s’élevait à 1,31 % fin juin 2026 et, selon le communiqué du 1er septembre 2026, le taux de référence reste à 1,25 % tant que cette moyenne ne descend pas sous 1,13 % ou ne monte pas au-dessus de 1,37 %. La prochaine publication est prévue le 1er décembre 2026.

Voilà pour la règle. Qu’elle touche ou non votre bail dépend du type de loyer que vous payez.

Indexé, échelonné, au chiffre d’affaires: là où le taux ne joue pas

Beaucoup de baux commerciaux suivent un indice, augmentent par paliers fixes ou dépendent du chiffre d’affaires. Pour ces trois formes, le taux de référence ne s’applique pas, et l’OFL l’écrit expressément dans ses communiqués:

Les quatre cas en un coup d’œil, avec le moment à partir duquel le taux de référence compte à nouveau:

Dans un bail indexé, le loyer dépend uniquement, pendant la durée ferme, de l’indice suisse des prix à la consommation. En particulier, une variation des taux hypothécaires n’entraîne aucune adaptation du loyer, comme le rappelle le Tribunal fédéral dans l’ATF 150 III 71 (arrêt en allemand). Un loyer échelonné ne peut pas être contesté pendant le bail, sauf le loyer initial à l’entrée dans les locaux (art. 270d CO). Le fonctionnement de l’indexation et des paliers est expliqué dans notre article sur le bail commercial, le loyer sur le chiffre d’affaires dans celui sur la location d’un magasin.

C’est la dernière ligne qu’on oublie le plus souvent. Un bail sans indice ni paliers est lui aussi à l’abri du taux de référence tant qu’il court pour une durée ferme. Le Tribunal fédéral rappelle le principe selon lequel un loyer une fois convenu ne peut pas être modifié pendant la durée ferme du bail (ATF 125 III 358, en allemand). Sans clause particulière, cela joue dans les deux sens. Qui a signé en 2022 un bail ferme de cinq ans n’a pas eu à accepter les hausses de 2023. Mais qui a conclu en 2024 un bail ferme de cinq ans sur la base de 1,75 % n’obtiendra les baisses de 2025 qu’à la fin de la durée ferme.

Sur quel taux repose votre loyer?

Si votre bail correspond à la première ligne, il vous faut un chiffre: le taux de référence sur lequel repose votre loyer actuel. Il figure en général dans le bail ou dans le dernier avis d’adaptation du loyer. À défaut, c’est le taux en vigueur à la conclusion du bail qui compte. Si le loyer a été adapté depuis en fonction du taux de référence et que vous ne l’avez pas contesté, c’est le taux de cette adaptation qui compte, précise l’OFL dans ses questions-réponses.

L’escalier montre qui a quelque chose à récupérer aujourd’hui. Si vous avez signé entre décembre 2023 et début mars 2025, votre loyer repose sur 1,75 % et vous pouvez, sur le papier, demander 5,66 % de moins. Les baux conclus pendant les mois à 1,5 %, soit de juin à novembre 2023 et de mars à août 2025, donnent 2,91 %. Et un bail du premier semestre 2015 qui n’a jamais été adapté repose encore sur 2 %: cela ferait 8,26 %. Sur plusieurs paliers, les pourcentages ne s’additionnent pas simplement, car chaque baisse annule une hausse de 3 %. Le tableau des taux de répercussion, auquel renvoie aussi l’OFL, est publié par la revue mietrechtspraxis (en allemand).

Ces pourcentages ne sont pourtant qu’un point de départ. Ce qui reste au bout du compte dépend de ce que le bailleur peut faire valoir en compensation.

Ce que le bailleur peut compenser

Le bailleur n’est pas tenu d’accorder toute la baisse. Il peut compenser l’économie réalisée sur les intérêts par les hausses de coûts survenues depuis la dernière fixation du loyer (art. 13 OBLF). Trois postes entrent surtout en ligne de compte:

• Renchérissement: 40 % de la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation depuis la dernière fixation du loyer (art. 16 OBLF).
• Hausse générale des coûts: taxes, primes d’assurance, entretien. En principe, le bailleur doit les prouver. Dans leur aide-mémoire sur les hausses de loyer (en allemand), les autorités de conciliation du canton de Zurich simplifient avec des forfaits annuels: 0 % pour les immeubles de cinq ans au plus, 0,25 % quand de nombreux frais accessoires sont décomptés séparément, 0,5 % quand il y en a peu ou aucun. Devant le tribunal, il faut tout de même des justificatifs.
• Réserve: si le bailleur n’a pas répercuté entièrement une hausse antérieure, il peut faire valoir le solde, à condition de l’avoir chiffré à l’époque en francs ou en pour-cent (art. 18 OBLF).

Notre exemple montre ce que cela donne en francs: un bureau loué 5’000 francs nets par mois, pour une durée indéterminée, bail de décembre 2024 fondé sur 1,75 %. L’indice des prix à la consommation était de 106,9 points à la conclusion du bail (novembre 2024) et de 108,5 points en septembre 2026 (base décembre 2020 = 100 dans les deux cas, OFS). Pour les coûts, nous retenons le forfait zurichois de 0,25 % par an, pour les quelque deux ans écoulés jusqu’à la demande.

Le nouveau loyer serait de 4’772 francs, soit 2’736 francs de moins par an. Nous avons simplement additionné les postes. Si le bailleur calcule autrement, demandez-lui le détail de chaque poste en francs, avec les justificatifs.

Le bailleur dispose toujours d’un autre moyen de défense: il peut demander au tribunal de vérifier si le loyer actuel lui procure vraiment un rendement excessif. Dans l’ATF 147 III 32 (en allemand), le Tribunal fédéral retient qu’il peut toujours soulever cette objection selon la méthode dite absolue, c’est-à-dire sur la base de son rendement effectif. Si l’immeuble rapporte peu au bailleur, une baisse peut échouer, même si le taux a baissé.

Quand ce montant apparaîtra-t-il réellement sur votre facture? C’est la question suivante, et c’est là que le local commercial diffère le plus du logement.

Six mois de préavis: quand la baisse prend effet

La baisse ne s’applique qu’à partir du prochain terme de résiliation (art. 270a CO), en respectant le délai de congé. Pour des locaux commerciaux, ce délai est d’au moins six mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266d CO). Pour un logement, il est de trois mois. Si votre bail prévoit un délai plus long ou seulement deux termes par an, ce sont eux qui s’appliquent.

Pour notre bureau, résiliable pour fin mars et fin septembre, cela donne ceci:

Dans cet exemple, une lettre envoyée fin octobre 2026 ne prend donc effet qu’en octobre 2027, parce que le terme de fin mars 2027 est déjà manqué. Qui connaît ses termes ne perd pas six mois: à 228 francs par mois, cela fait 1’368 francs. Pendant toute la procédure, vous continuez à payer l’ancien loyer et le bail reste en vigueur sans changement (art. 270e CO).

Rédiger la demande de baisse de loyer

Vous adressez la demande par écrit au bailleur, de préférence par courrier recommandé, comme le conseille l’OFL. Aucune formule officielle n’est nécessaire. Le bailleur a 30 jours pour se déterminer. S’il refuse, n’accorde qu’une partie de la baisse ou ne répond pas, vous pouvez saisir dans les 30 jours suivants l’autorité de conciliation du lieu où se trouvent les locaux. Si vous manquez ce délai, tout recommence, avec une nouvelle lettre. Pour notre exemple, ceci suffit:

Recommandé. Demande de diminution du loyer selon l’art. 270a CO, bureau [adresse, étage, surface]. Selon le bail du [date], notre loyer net de CHF 5’000 par mois repose sur un taux d’intérêt de référence de 1,75 %. Depuis le 2 septembre 2025, ce taux est de 1,25 %. Nous demandons la diminution du loyer net de 5,66 % pour le prochain terme de résiliation possible. Si vous faites valoir le renchérissement, des hausses de coûts ou une réserve, merci de nous en remettre le détail en francs. Nous vous prions de vous déterminer dans les 30 jours. [Lieu, date, signature de la personne autorisée à signer]

Si c’est votre Sàrl ou votre SA qui loue, la lettre est signée par une personne autorisée à engager la société. Et si vous craignez pour la relation avec le bailleur: un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi une prétention découlant du bail est annulable. Après une procédure de conciliation que le bailleur perd dans une large mesure ou qui se termine par un accord, une protection particulière contre le congé s’applique en outre pendant trois ans (art. 271a CO).

Avec un loyer ordinaire, vous pouvez présenter une telle demande en tout temps. Avec un loyer indexé, en revanche, il n’existe qu’un seul moment, et qui le manque perd son droit.

Loyer indexé: l’unique échéance à la fin de l’indexation

Lorsqu’un bail indexé se poursuit pour une durée indéterminée après sa durée ferme, l’indexation tombe et le taux de référence compte à nouveau. Sauf si, pour la période suivante aussi, le bailleur reste lié pendant au moins cinq ans: l’indice peut alors continuer à s’appliquer. C’est ce que retient l’ATF 150 III 71, l’arrêt 4A_252/2023 du 24 octobre 2023. Vous pouvez toutefois demander une adaptation pour la fin de la première période d’indexation même si le bail se renouvelle automatiquement pour cinq ans de plus (ATF 147 III 32).

L’affaire portait sur un appartement en attique, mais les règles du Code des obligations sur le loyer indexé valent de la même manière pour les habitations et les locaux commerciaux. En 2015, un couple de locataires du canton de Bâle-Campagne avait signé un bail indexé de 3’500 francs nets par mois, ferme pour cinq ans jusqu’à fin mars 2020, avec un taux de référence de 2 % à l’époque. Après la durée ferme, le bail s’est poursuivi pour une durée indéterminée. Le 4 mars 2020, les locataires ont demandé une baisse pour juillet 2020, en partant du taux de 2015. Après l’audience de conciliation, le bailleur a ramené le loyer à 3’393 francs. Le Tribunal cantonal est allé plus loin et l’a fixé à 3’215 francs. Le Tribunal fédéral a annulé cette décision: le loyer est resté à 3’393 francs.

Sa motivation est essentielle pour tout locataire commercial lié par un bail indexé. Les adaptations, y compris celles liées au taux de référence, doivent être demandées pour la fin de la période d’indexation, en respectant le délai de congé, sous peine de perdre le droit. Qui ne le fait pas est réputé avoir accepté le loyer à ce moment-là. Ce qui compte alors, c’est le taux de référence à la date à laquelle on aurait pu résilier à temps pour la fin de la période d’indexation, ici décembre 2019, avec 1,5 %. Les baisses de 2 à 1,5 % intervenues pendant les années d’indexation étaient ainsi définitivement perdues: il ne restait qu’un seul palier, jusqu’à 1,25 %.

Pour vous, cela signifie: comptez le délai de congé à rebours depuis la fin de votre période d’indexation et inscrivez la date dans votre agenda. Avec dix ans fermes jusqu’à fin septembre 2030 et six mois de délai, votre demande doit parvenir au bailleur au plus tard fin mars 2030. L’ATF 147 III 32 pose une limite: pour cette échéance, vous ne pouvez argumenter qu’avec la méthode relative, c’est-à-dire avec l’évolution des coûts et des taux, pas avec le rendement du bailleur.

Les clauses censées exclure une baisse

Certains baux commerciaux tentent d’empêcher le loyer de descendre, avec une clause du type « une baisse en dessous du loyer initial est exclue ». Une clause de ce genre figurait dans le bail d’un salon de coiffure à Zurich, sur lequel le Tribunal fédéral a statué en 1999 (ATF 125 III 358). Un local commercial loué 1’850 francs nets par mois, plus deux places de parc, résiliable avec six mois de préavis pour fin mars ou fin septembre, et un loyer fondé sur un taux hypothécaire de 6,5 %.

En septembre 1997, les locataires ont demandé une baisse. Le bailleur a invoqué son hypothèque à taux fixe et la clause. Le tribunal des baux de Zurich a malgré tout réduit le loyer du local, à 1’619.30 francs dès octobre 1998, puis à 1’584 francs dès avril 1999, et le Tribunal fédéral a confirmé: le droit à une diminution du loyer ne peut pas être exclu par contrat, pas même au moyen d’un loyer minimum égal au loyer initial. Vous ne pouvez y renoncer qu’en connaissant déjà l’évolution, donc pas d’avance, au moment de signer.

L’arrêt ne laisse ouverte que la durée ferme d’un bail indexé: il rappelle que, sous l’ancien droit, le Tribunal fédéral y avait admis un plancher. Pour le taux de référence, cela change peu, puisqu’il ne compte de toute façon pas pendant la période d’indexation. Dès la fin de la durée ferme, l’arrêt s’applique. Avant de signer un nouveau bail, mieux vaut biffer d’emblée ce genre de clause.

Si le taux remonte

Le mécanisme joue dans les deux sens, et là aussi, c’est le délai de congé qui donne le rythme. Si le bailleur veut augmenter le loyer en raison d’un taux de référence plus élevé, il doit notifier la hausse au moyen de la formule agréée par le canton, avec indication des motifs, au moins dix jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d CO). Avec six mois de délai, cela fait au moins six mois et dix jours avant le terme. Sans la formule ou sans les motifs, la hausse est nulle. Vous pouvez la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours (art. 270b CO).

Sur le plan politique, rien n’est figé. Le 25 septembre 2026, le Conseil fédéral a décidé de rejeter l’initiative sur les loyers et de lui opposer un contre-projet indirect, avec un loyer comparatif statistique pour fixer le loyer initial et une indexation en cours de bail. La consultation est prévue au premier semestre 2027. En parallèle, le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) doit présenter d’ici avril 2027 une modification de l’OBLF sur le rendement net admissible lorsque le taux de référence dépasse 2 %. Le communiqué ne dit pas si le contre-projet visera aussi les locaux commerciaux. Pour votre loyer aujourd’hui, ce sont les règles ci-dessus qui s’appliquent.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Prenez votre bail et le dernier avis de loyer, puis répondez à trois questions. Le loyer est-il indexé, échelonné ou lié au chiffre d’affaires? Le bail court-il encore pour une durée ferme, et jusqu’à quand? Sur quel taux de référence repose le loyer actuel? Si le loyer est ordinaire, le bail résiliable et le taux de 1,5 % ou plus, faites parvenir votre demande au bailleur au moins six mois avant votre prochain terme de résiliation. Avec un loyer indexé, notez l’unique échéance à la fin de la période d’indexation.

Et si vous songez de toute façon à changer de locaux: un nouveau bail repose sur le taux actuel de 1,25 %. À chaque visite, demandez si le loyer est indexé et pour combien de temps le bail est ferme. Vous trouverez par exemple des bureaux à Winterthour ici:

Notre aperçu pour le canton de Zurich montre les surfaces commerciales et industrielles dans tout le canton.