Magazzino in affitto in Svizzera 2026: prezzi, zona, rumore, carico

Prima del sopralluogo

In Svizzera un deposito costa in mediana da 100 a 160 franchi al metro quadrato all’anno, a seconda della grandezza. Lo mostra la nostra analisi di 224 annunci sul nostro sito, svolta nell’ottobre 2026. I piccoli locali in cantina costano di più al metro quadrato delle superfici medie. Ma a decidere se il locale fa per Lei, più del prezzo, sono quattro domande: la zona ammette la Sua attività, il nuovo uso richiede una licenza, Lei riesce a rispettare i limiti di rumore e il pavimento regge la Sua merce?

Chi cerca un magazzino trova soprattutto annunci: una cantina qui, un capannone con rampa di carico là, ognuno con il suo prezzo. Nessun annuncio dice però se il deposito può diventare anche un laboratorio. Per questo abbiamo analizzato 224 annunci di depositi sul nostro sito, esaminato due decisioni di Berna e di Appenzello Esterno e raccolto le regole del diritto della pianificazione del territorio, dell’ambiente e del lavoro. Ciò che vale per il contratto in sé, dal termine di disdetta alla garanzia, lo trova nel nostro articolo sul contratto di locazione commerciale.

Quanto costa un deposito al metro quadrato

Per i locali piccoli gli annunci indicano una pigione mensile, per quelli grandi spesso un prezzo al metro quadrato all’anno. I due valori diventano confrontabili solo moltiplicando la pigione mensile per dodici e dividendo per la superficie. È proprio quello che abbiamo fatto nell’ottobre 2026 per tutti gli annunci della nostra rubrica Depositi che indicano una superficie: 224 offerte in 15 Cantoni, calcolate sulla pigione netta dove l’annuncio la indica.

Il quadro è chiaro. I locali piccoli fino a 15 metri quadrati misurano in mediana 10 metri quadrati e costano 130 franchi al mese, cioè in mediana 141 franchi al metro quadrato all’anno. Tra 50 e 200 metri quadrati il valore scende a 100 franchi. Chi deve sistemare solo qualche scatolone paga dunque la comodità di un piccolo locale nel proprio quartiere. Oltre i 1’000 metri quadrati la mediana risale a 160 franchi, ma questo gruppo è piccolo e viene quasi tutto da Ginevra e dal Cantone di Vaud.

A titolo di confronto, la società di consulenza JLL indica nel suo rapporto sul mercato della logistica in Svizzera (in tedesco) pigioni tra 90 e 150 franchi al metro quadrato all’anno per superfici logistiche medie. Secondo JLL, il tasso di sfitto degli immobili logistici locati come investimento è sceso dal 7,7 per cento del 2019 al 3,9 per cento del 2025. I capannoni liberi sono quindi diventati rari, tanto più che la maggior parte degli edifici logistici è utilizzata dai proprietari stessi.

Alla pigione netta si aggiungono le spese accessorie. Negli annunci di depositi che indicano le due cifre separatamente, ammontano in mediana a circa il 12 per cento della pigione netta. Se il proprietario affitta con l’IVA, può aggiungersi anche questa. Quando succede e chi può recuperarla lo spiega il nostro articolo sull’opzione IVA. Ecco i depositi nel Cantone di Zurigo:

Il prezzo però è solo la prima cifra. La seconda si trova nel piano delle zone.

La Sua attività è ammessa nella zona?

Ciò che è permesso in un edificio dipende anzitutto dalla zona in cui si trova. Edifici e impianti possono essere costruiti o trasformati solo con un’autorizzazione, e l’autorizzazione è rilasciata solo se sono conformi alla funzione prevista per la zona (art. 22 LPT). Quale zona valga per un fondo lo stabilisce il Comune nel suo piano delle zone.

A grandi linee esistono tre gruppi. Nelle zone per attività economiche, spesso chiamate zone industriali e artigianali, depositi, laboratori e produzione sono di casa. Nelle zone miste abitazioni e aziende convivono. E nelle zone residenziali le attività economiche sono previste solo in misura marginale. La Città di Zurigo lo riassume così nelle sue risposte sulla procedura di licenza edilizia (in tedesco): le zone residenziali servono anzitutto all’abitazione, le aziende poco moleste sono ammesse, e i locali di lavoro possono occupare al massimo un terzo della superficie abitativa.

La carta mostra quanto, in città, le zone siano vicine tra loro. Spesso basta una strada a separare il capannone in cui una falegnameria può lavorare senza problemi dal condominio accanto al quale anche una sola macchina rumorosa è già troppo. Verifichi quindi la zona prima di andare al sopralluogo.

Un caso bernese mostra che un deposito esistente in zona residenziale può comunque restare. Dal 1971 un negozio di mobili usava due magazzini in una zona residenziale della città di Berna. Lì il regolamento edilizio ammette al massimo il 10 per cento della superficie di piano per attività lavorative; i due edifici servivano al 100 per cento all’azienda e non erano quindi più conformi alla zona. Quando il negozio ha trasferito il punto vendita, qualcuno ha sostenuto con una denuncia che il deposito avesse ormai bisogno di una licenza edilizia. La Città non è stata di questo parere, la direzione cantonale delle costruzioni, dei trasporti e dell’energia ha respinto il ricorso (in tedesco) e il Tribunale amministrativo ha confermato: uno degli edifici era stato autorizzato nel 1927 come capannone di deposito e poteva restarlo, e nel deposito non era cambiato nulla, nemmeno il traffico dei camion. Era tutelato, quindi, esattamente ciò che esisteva già. Chi vuole farne un laboratorio si trova davanti a un’altra domanda.

Dal deposito al laboratorio: quando serve la licenza edilizia

Anche senza alcun lavoro di trasformazione, un nuovo uso può richiedere una licenza edilizia. Conta se il cambiamento ha effetti percepibili sui dintorni: più rumore, più traffico, più afflusso di pubblico. La Città di Zurigo cita come esempi di cambiamenti di destinazione soggetti a licenza un negozio al posto di un ufficio, uno studio medico al posto di un ufficio, un’abitazione al posto di un solaio. Un deposito in cui all’improvviso si sega e si leviga rientra nella stessa categoria.

Quanto in fretta ci si arrivi lo mostra una decisione di Appenzello Esterno. Una falegnameria aveva installato una macchina per la lavorazione del legno molto più grande in un locale autorizzato come deposito di legname, vicino al portone avvolgibile che doveva restare aperto per le consegne con il carrello elevatore. Le lamentele del vicinato sono iniziate solo con l’arrivo della nuova macchina, nel 2001. Nel 2007 il dipartimento cantonale delle costruzioni e dell’ambiente ha stabilito che la macchina era sì conforme alla zona, ma che l’uso e la sua intensità erano cambiati, e ha confermato l’obbligo di licenza (in tedesco). L’autorità può persino avviare una procedura a posteriori quando ci sono soltanto indizi di un obbligo di licenza.

Le procedure variano da Cantone a Cantone e da Comune a Comune. A Zurigo una domanda di costruzione in procedura ordinaria viene pubblicata per 20 giorni; nella procedura di notifica l’ufficio decide senza pubblicazione, e contro la decisione si può ricorrere entro 30 giorni. Conti quindi in settimane, non in giorni, e non firmi un contratto lungo prima di sapere se la Sua attività sarà autorizzata.

Nel diritto di locazione tutto dipende dall’uso pattuito. Il locatore deve consegnare i locali in uno stato idoneo all’uso cui sono destinati (art. 256 CO). Quale sia quest’uso lo dice il contratto. Se vi è scritto «deposito», un laboratorio non è pattuito, e alcuni locatori lo escludono espressamente. Un annuncio di Basilea sul nostro sito lo dice chiaro e tondo: il locale non può essere usato come laboratorio né per lavori rumorosi. Descriva quindi il Suo uso nel contratto nel modo più preciso possibile, per esempio così:

Il conduttore utilizza i locali come falegnameria con deposito, orari d’esercizio dal lunedì al venerdì dalle 7 alle 18. Il locatore firma la domanda di costruzione necessaria a tale scopo. Se la licenza è negata con decisione cresciuta in giudicato, ciascuna parte può sciogliere il contratto senza spese entro 30 giorni dalla decisione.

La firma del locatore non è un dettaglio: per una domanda di costruzione a Zurigo devono firmare tutte le persone coinvolte. E spesso è il rumore a decidere se un’attività viene autorizzata.

Rumore: per le aziende la notte inizia alle 19

Per il rumore dell’industria e delle arti e mestieri valgono valori limite fissi, che dipendono dalla zona dei vicini. Secondo l’ordinanza contro l’inquinamento fonico (OIF), a ogni zona d’utilizzazione è attribuito un grado di sensibilità (art. 43 OIF), dal I per le zone ricreative al IV per le zone industriali. Il rumore si misura al centro della finestra aperta dei locali sensibili al rumore, quindi dai vicini, non da Lei (art. 39 OIF).

Conta l’ora: per il rumore dell’industria e delle arti e mestieri il giorno va dalle 7 alle 19 e la notte dalle 19 alle 7 (allegato 6 OIF). Un camion scaricato alle sei e mezza del mattino rientra quindi nella notte. Non contano solo le macchine, ma anche il trasbordo delle merci, il traffico sull’area aziendale e gli impianti di ventilazione e climatizzazione.

La tabella riporta i valori di pianificazione, i più severi dei tre valori limite previsti dall’ordinanza. Valgono per gli impianti nuovi (art. 7 OIF), e conta come nuovo anche un edificio di cui viene cambiata completamente l’utilizzazione (art. 2 OIF). Se un semplice deposito diventa un luogo di produzione, può essere proprio questo il caso. Se un impianto esistente viene modificato sostanzialmente, vanno rispettati almeno i valori limite d’immissione, più alti di 5 decibel ciascuno (art. 8 OIF).

Le correzioni del livello rendono il calcolo più severo di quanto i numeri lascino pensare. Al rumore degli impianti artigianali e del trasbordo delle merci si aggiungono automaticamente 5 decibel. Se si sente una componente tonale, come il sibilo di una sega, o impulsiva, come i colpi quando si scarica del metallo, si aggiungono, a seconda di quanto sono udibili, da 2 a 6 decibel per il tono e da 2 a 6 per gli impulsi. Per i vicini, dunque, non conta solo quanto è forte la Sua macchina, ma anche come suona. Meno udibile, ma altrettanto importante per scegliere il locale, è il peso della Sua merce.

Quanto carico regge il pavimento?

Ogni pavimento è costruito per un determinato carico utile, indicato in chilogrammi o chilonewton al metro quadrato. Un ufficio è dimensionato per meno di un deposito. Quanto sia grande la differenza lo mostra un allegato a un bando del Cantone Ticino per una cantina vini a Mezzana: secondo la norma SIA 261, prevede 300 chilogrammi al metro quadrato per gli uffici e 600 per biblioteche e depositi. Per una soletta su cui passano veicoli, il progetto calcola 1’000 chilogrammi.

La paletta EUR (in inglese) misura 120 per 80 centimetri e pesa a vuoto circa 25 chilogrammi; può essere caricata fino a 1’500 chilogrammi. Già una paletta con 600 chilogrammi di merce scarica sulla sua superficie più del doppio di quanto è previsto per il pavimento di un ufficio. Con due palette sovrapposte si superano i 1’300 chilogrammi al metro quadrato. Questo non sostituisce un calcolo statico, perché corridoi e superfici libere distribuiscono il carico. Mostra però perché un ex ufficio al secondo piano non è un buon deposito per palette.

Chieda quindi il carico utile ammesso e se lo faccia confermare per iscritto, meglio se dai piani o dal calcolo statico dell’edificio. I buoni annunci lo indicano, così come la portata del montacarichi: sul nostro sito si trovano depositi con montacarichi da 1’000 chilogrammi, da 1’600 e da 2 tonnellate. Un montacarichi che non regge la Sua paletta più pesante rende inutilizzabile il piano superiore. Resta da capire cosa c’è sotto il pavimento.

Siti inquinati: cosa può nascondere il sottosuolo

Molti depositi e laboratori sorgono su aree dove già in passato si lavorava. Secondo l’Ufficio federale dell’ambiente (UFAM), in Svizzera circa 38’000 siti inquinati sono iscritti nei catasti, tra cui circa 4’000 siti contaminati che devono essere risanati. Circa 1’800 di questi sono già stati risanati. È considerato inquinato, tra l’altro, un sito aziendale il cui inquinamento proviene da un’azienda che usava sostanze pericolose per l’ambiente (art. 2 OSiti).

Per Lei, come inquilino, conta soprattutto chi paga. Le spese di indagine e di risanamento sono a carico di chi le ha rese necessarie, e in primo luogo di chi ha causato l’inquinamento con il suo comportamento (art. 32d LPAmb). Può essere anche un inquilino: chi nel suo laboratorio lavora con olio, solventi o vernici e inquina il suolo ne è responsabile. Faccia quindi mettere per iscritto lo stato dei locali alla consegna e annotare nel verbale di consegna se il sito figura nel catasto.

I Cantoni devono tenere il catasto accessibile al pubblico (art. 32c LPAmb). Il modo più semplice per consultarlo è l’estratto del catasto RDPP, il registro delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà. Nel Cantone di Zurigo indica per ogni fondo, tra l’altro, il piano delle zone, il grado di sensibilità al rumore e il catasto dei siti inquinati (in tedesco, dove il catasto si chiama ÖREB-Kataster). L’estratto si scarica in PDF partendo dall’indirizzo, e di regola è gratuito (cadastre.ch). Un solo documento risponde così a tre delle domande di questo articolo.

Quando nel deposito lavorano delle persone

Un locale in cui c’è solo merce ha bisogno di poco. Appena qualcuno ci lavora in modo continuativo, si applica la legge sul lavoro. I locali di lavoro devono avere luce naturale, e i locali privi di illuminazione naturale possono essere adibiti a posti di lavoro solo se provvedimenti particolari garantiscono la tutela della salute (art. 15 OLL 3). I posti di lavoro permanenti devono inoltre trovarsi in locali con vista sull’esterno (art. 24 OLL 3). Una cantina senza finestre va quindi bene come deposito, ma non senz’altro come laboratorio con dipendenti.

Le regole sono più severe per le aziende industriali, per esempio quando almeno sei persone producono con macchine o in serie e il Cantone assoggetta l’azienda alle disposizioni per le aziende industriali (art. 5 LL). Prima di costruire o trasformare devono far approvare i piani dal Cantone e, prima di iniziare l’attività, ottenere un permesso d’esercizio (art. 7 LL). Per queste aziende l’ordinanza 4 concernente la legge sul lavoro prescrive anche l’altezza dei locali, da 2,75 metri per i locali fino a 100 metri quadrati a 4 metri per quelli oltre i 400 metri quadrati, e ammette posti di lavoro in locali interrati o senza finestre solo in casi eccezionali debitamente motivati.

Come verificare un deposito prima di firmare

L’ordine giusto fa risparmiare tempo e denaro. Si procuri prima l’estratto RDPP per l’indirizzo: nel Cantone di Zurigo indica la zona, il grado di sensibilità al rumore e i siti inquinati; se manca qualcosa, chieda al Comune. Domandi poi al locatore l’uso autorizzato dei locali, il carico utile del pavimento e la portata del montacarichi. Se vuole fare di più che depositare merce, chieda all’ufficio tecnico comunale se la Sua attività richiede una domanda di costruzione, e firmi il contratto solo dopo, con il Suo uso scritto nel testo e una via d’uscita se la licenza non arriva.

Laboratori e superfici artigianali li trova per esempio a Winterthur:

E se cerca solo spazio per la merce, trova depositi per esempio a Berna:

Converta ogni offerta in franchi al metro quadrato all’anno, la confronti con i valori qui sopra e, al sopralluogo, faccia le domande su zona, rumore e pavimento prima di parlare di scaffali.